连用两个“支持” 中央政治局会议释楼市调控三大信号

近日召开的中共中央政治局会议在谈及房地产市场时，连用两个“支持”：支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

多位专家分析称，此番会议不仅提及需求端，还涉及供给端，标志着自上而下的房地产政策目标更为统一，释放出三大政策信号。

其一，需求端：支持合理购房需求

上述两个“支持”意味着后续各地在需求端的政策完善方面还有进一步加力的空间，因城施策将继续成为今年的调控重点。

据诸葛找房数据研究中心不完全统计，今年以来，已有超85个城市出台支持性的房地产相关政策，出台次数超百次，内容包含从增加公积金贷款额度、降低商贷首付比例、降低房贷利率、放宽限购、限贷、限售等。4月份以来，各地调控密度更大、力度更强，一些高能级城市也开始调整政策。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，会议强调“从当地实际出发”，意味着因城施策会进一步细化，本地因城施策和调整政策的权限增加。一些过严的限制性政策有望逐步松绑，比如：限购、限贷、限售等或将灵活调整。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，房贷利率、交易税费等购房成本有望进一步降低，以使刚需和改善性需求得到释放。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，后续政策将向支持改善性需求倾斜，如缩短增值税免征年限、缩短限售时间，加强二手房市场流动性。

其二，供给侧：优化预售资金监管

王小嫱表示，今年以来，政策调整大多是从需求端出发，供给端的支持性措施较少。此番会议明确指出优化商品房预售资金监管，反映政策更注重供需两端同时发力。

优化预售资金监管能够直接影响企业的现金流。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，监管层已关注到此前部分城市出现房企资金回笼不畅问题。她建议，在行业下行阶段，应在保障资金安全的前提下提高资金使用效率，需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡，合理释放预售资金，以缓解房企短期资金压力，同时保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心。

李宇嘉建议，对于预售资金监管可采用新老资金隔离的方式。新资金封闭运转，通过新的项目盘活，首先确保的是交楼，然后偿还给新投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部一块一块修复，从而将整体盘活。

其三，“房住不炒”：守住底线

许小乐认为，随着后续政策落地，购房需求逐步释放，市场去化加快，房企流动性风险出清，消费者对购买新房的担忧缓解，市场预期得到改善，供需两端有望形成正反馈。

需要注意的是，此番会议依然重申“房住不炒”的定位。李宇嘉表示，继续强调“房住不炒”，意味着政策不会纵容无底线刺激楼市。当前楼市下行很大程度上与疫情影响有关。不能因为疫情的短期影响，而将政策也短期化了。政策要有所为、有所不为，逐步引导市场回稳和预期改善。

此外，从近期各地政策节奏来看，李宇嘉指出，政策支持绝不是一股脑退出或刺激，而是逐步放宽，走一步看一步，为将来留足空间，也防止市场大起大落。