壹|First
除了上一次的限购限贷,印象中没有什么政策,能引起地产界如此的广泛恐惧。
这就是昨晚《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》所提到的:原则上不再建设封闭住宅小区。
许多去年底刚拿地王的开发商,第一个担忧就是:对已拿地块适不适用?
当严格的门岗出入制度,还有高科技的周界防护体系,仍然是杭州顶级豪宅的通用卖点时,在地王上造开放街区式豪宅,基本跟自杀没什么区别。
但坏消息来得很快。杭州某地产公司副总在朋友圈里说:的确如此,我们之前接到规划局的要求已然照此展开。该公司在奥体有一个新项目。
他进一步解释说:不是说车辆从小区过,而是中央庭院对外开放,不做围墙。
有开发商吐槽说:那么土地出让金是只收落地面积,道路和绿化不算出让面积吗?出了钱这地就是业主共有,谁愿意拿出来当公共道路!
要知道,地王的每一平方厘米,可都是真金白银向政府买来的。
你让我和城市共享,给退钱吗?
贰|Second
如果说,“原则上不再建设封闭住宅小区”只是让地王恐惧。那么接下来的一个设想“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化”,几乎让所有的中高端住宅业主和物业公司崩溃。
有人冷冷地幽了一默:贫富差距小、小偷少、官怕民的有作为城市可以这么做,看来×朝认为已经快实现了。
有人说:豪宅业主们都要哭了,家门口车水马龙。还有人说:以后可以大摇大摆去豪宅游泳了么?
气急的开始骂娘:真是屁股决定脑袋,咋不把××海开放嘞!
中国普通之民众之没有安全感,有时超乎想像。楼先生一个朋友,住在一个多层洋房的二楼。从前年至今,已经被连续被从阳台门撬进去偷了三次,只是因为楼下的树长得高了一点。
这还是在某著名品质开发商的围合式大盘里。要是再打开围墙,不敢想像……
最不淡定的,还是各大物业公司。
有房产记者开玩笑说:新政策是为了阻止物业公司上市浪潮吗?
中国城市里的商品房要全改成开放式街区,多少保安、管家和物业主任要失业啊?手持花样年和中海物业股票的股民,颤抖吧!
叁|Third
看完昨晚的各方反应,让我们来梳理一下《意见》出台的初衷。关于该项政策的原文是这样的:
优化街区路网结构。加强街区的规划和建设,分梯级明确新建街区面积,推动发展开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区。
新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。
打通各类“断头路”,形成完整路网,提高道路通达性。科学、规范设置道路交通安全设施和交通管理设施,提高道路安全性。
到2020年,城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里,道路面积率达到15%。积极采用单行道路方式组织交通。加强自行车道和步行道系统建设,倡导绿色出行。
从原文可以看出,《意见》出台首先是要解决中国城市道路布局不合理的问题。
地产媒体人叶建英昨晚贴出他写过的一篇专栏《香港杭州路网比较,不是杭州人素质低而是杭州路太稀》。8年前他就指出,杭州支路系统不发达,是道路拥堵的主要原因之一。
比如,萧山城区的道路线密度只有8公里/平方公里左右,而香港澳门的相关数据达到18公里/平方公里。
不过,叶建英反对一刀切的做法,特别是对已交付住区的强行改造。因为港澳城市的细密路网,是“保护私产的结果”,“土地取得与出让不同”。
肆|Fourth
除了“解决一个问题”,《意见》还意在“实现一个理想”。
对的,就是著名记者简·雅各布斯1961年出版的《美国大城市的死与生》(The Death and Life of Great American Cities),一部影响了整整一代规划专业人士的畅销书。
雅各布斯反对现代规划的策略,歌颂城市的社会多样性,认为拥挤的街道可以保障行人的安全。
新旧建筑物的混合、街道规模的诸多限制、全年无休吸引人流的街区用途多样性的保证:这些都是雅各布斯所建议的构建充满活力的城市街区的要素。
这不正是《意见》里提到的“开放便捷、尺度适宜、配套完善、邻里和谐的生活街区”吗?
20世纪前半叶,勒·柯布西耶极力推广超大街区,鄙弃狭窄拥挤的街道。但今日全球的城市规划者们,已宣誓效忠于雅各布斯的图景。
所以,楼先生的朋友圈里,也不乏支持《意见》的文艺男女青年。
有人解读为打破了中国人自修建长城以来的封闭心态。有人勾起昔日墙门温馨邻里生活的回忆。
中国城市今日之住区与道路格局,与其说是国民性格的悲剧,不如说是急于“追赶”工业化国家的后果。政府的政策偏重点是经济繁荣和公司利益,不免以牺牲环境质量、历史保护和社会弱势群体为代价。
如今产权的格局已经固化,再用浪漫主义的手法去改造,实操需反复论证。否则将动摇中产阶级的信心。
伍|Fifth
最后,关于住区的封闭与开放,楼先生讲讲杭州三个小区的故事。
第一个是我住过的施家花园。1999年我买这个小区的时候,开发商宣传的最大卖点之一,就是“一线沿运河的私家花园”。
后来杭州要打造运河旅游,拆除了河岸间的围墙,业主们当然很不开心,但也没有办法:因为开发商本来就是违规封闭绿化。公园开放后最大的变化是:沿河一带变得喧嚣吵闹了,长椅上常常有流浪汉在睡觉。
但从城市的角度讲,连通运河两岸的绿化一定是利大于弊,让整个城市的亲和度得以提升。比较糟糕的是,这一段市政绿化做得实在太烂了!
第二个是老市中心一个非常昂贵的豪宅。这个楼盘因为建在一个历史保护街区里,虽然卖的是天价,却是全开放式的。
按理说,要住这么绝版的地段,牺牲一点私密性是可以接受的;但向富人灌输街区生活的高贵实在太难了。开发商只好在两个巷口都派了保安站岗,盘问每一个进出的路人,以制造“封闭小区”的错觉。
如果按业界人士的传闻,《意见》其实是在倡导大社区、小组团,社区道路公共化。那么,杭州有一个楼盘已经提供。了一个不错的模板。
那就是总建筑面积46万方、户数3000户的彩虹城。
彩虹城在规划时,设计了一条非常精美的中央大道,可以从前广场一路走到江边。它对所有人开放,周边之江公寓、国信嘉园、江滨花园和银色港湾的业主都喜欢到这里遛孩子,还带火了步行街商铺的生意。
在中央大道两旁,彩虹城则由每几幢楼组成一个小组团,以绿化围合,设置独立的组团入口门禁。
开发商不妨再去考察一下。的确,彩虹城是我在杭州见到的最有活力的住区之一。