南京一直认为自己是全国楼市最火的城市，房价涨幅最大，成交量也最多，秒杀苏杭，碾压北上广。
但院长作为南京楼市代表，参加了“全国十城专家舌战二线城市楼市沙龙”，与杭州、合肥、重庆、成都、武汉、西安、珠海、沈阳、长沙等9个城市的专家，在线辩论PK。最后发现南京房价涨幅比不过合肥，成交量比不上杭州、武汉。一对比，才知道南京楼市在全国的真正地位和排名。
十个二线城市比房价
南京秒杀其他城市，但比不上杭州
根据RDAS云数据得知：抛开六合、高淳、溧水，南京全市在1月份的商品房成交均价18233元/㎡，2月份成交均价19627元/㎡，3月份18140元/㎡，4月份18649元/㎡，5月份21693元/㎡。平均算下来，南京平均房价大约1.9万-2万元/㎡。
根据各位专家对各城市房价的描述，十大二线城市的房价排名如下。南京房价排在第二名，仅次于杭州，但远远超出其他城市。这表明宁杭确实是二线城市中的佼佼者。
1、杭州平均房价2.1万元/㎡
2、南京平均房价大约1.9万-2万元/㎡
3、珠海1.4万-1.5万/㎡
4、武汉均价9400元/平
5、合肥9000-10000元/㎡
6、重庆7000-8000元/平
6、沈阳7000-8000元/㎡，
8、成都均价7000元/平、主城均价1万/平
10、长沙6000-7000元/㎡
10、西安6000-7000元/㎡
十个二线城市比房价涨幅
南京秒杀其他城市，但比不上合肥
今天，十个二线城市，还比拼了各自的房价。谁的房价涨幅最大呢？答案，不是南京，而是合肥。
先说南京。365淘房列出了4月份南京涨幅最大的十个楼盘，房价涨幅为7.69%-18.92%，秒杀武汉、杭州、长沙等8个城市。观山悦、爱涛尚书云邸这2家楼盘的房价涨幅超过18%，已经算是涨得很猛。
但合肥的涨幅更大。4月份合肥十个楼盘房价涨幅，从23.79%到45.17%，当仁不让地登上十大城市房价涨幅第一的宝座。其中，合肥宝能城一个月涨了45.17%，堪称火箭式上涨，秒杀南京各家楼盘！
除了合肥、南京意外，武汉、珠海、杭州的房价涨得也比较快。但沈阳、重庆的房价比较平稳，西安的房价甚至还在下跌。
十个二线城市比商品房成交量
南京竟远远比不上武汉成都杭州
我在沙龙中介绍，去年南京新房成交10.8万套，超过2009年，创历史新高。今年1-4月份南京已成交4.75万套新房，其中4月份南京新房成交1.49万套，仍然维持成交火热的势头。
但听了各位专家介绍后，我发现，南京商品房成交量并非二线城市中最高的。
1、最夸张的是成都，2015年商品房成交2438万平米，成交20多万套，排全国第一，是南京的2倍以上。
2、武汉2015年新房成交22.4万套，也是南京的2倍以上。
3、杭州2015年商品房成交量也达到128386套，突破了12万套大关，超过南京的10.8万套。今年3月份杭州单月卖房24870套，创历史新高，4月份也成交2.2万套，都是天量，让南京望尘莫及。
4、南京2015年商品房成交10.8万套，排第四。
5、合肥去年商品房成交90423套，也仅仅比南京少1万多套。
南京还要加油啊！
昨晚南京金隅紫京府开盘，300个富人家庭在抢房。
十个二线城市比库存去化周期
南京新房只够卖2.4个月，全国最少
还好，南京有一点，排在全国第一，那就是新房库存去化周期，秒杀其他城市。
我在今天沙龙中介绍，目前南京新房库存只有26979套，按照今年新房成交53732套来计算，新房去化周期只有2.2个月。全市新房供不应求的形势，是全国最严重的。
珠海的新房也供不应求，库存去化周期在2.5个月左右，仅次于南京。
合肥新房也很紧张。2016年3月合肥市住房库存440万平方米，只够卖4个月。
武汉一手传媒联合创始人杨光华介绍，目前武汉新房库存消化周期不足9个月。
西安住宅库存量较大，需要16个月才可以消化。
十个二线城市专家PK
南京能够碾压杭州武汉合肥成都吗？
下面我们就来看看十大城市的各位专家，是如何分析各个城市房产形势的：
南京
均价：19000-20000元/平
关键词：抢地潮、抢房潮、房荒、房价上涨、政府温和调控
拉普达传媒董事长、南京楼市微信平台主编李子墨：
我用5个关键词来形容下南京的市场：抢地潮、抢房潮、房荒、房价上涨、政府温和调控。
1、抢地潮。全国各地的海量资金，从三四线城市撤出来，转战南京来拿地，导致南京土地市场沦为资本游戏。今年以来，平均一块地有30块房企来争夺。最近一年27块地王，今年才拍3次地，又诞生了多块地王，包括南京史上最牛地王，楼面地价42561元/㎡。地价超过周边房价，成为一个普遍现象。
2、抢房潮。4月份南京新房成交1.49万套，创新高。今年1-4月份南京已成交4.75万套新房，超过2008年全年销量，平均一个月卖房1.2万套，也超过去年南京楼市最疯狂的时节。二手房成交量甚至超过新房。然后南京出现了全民买房，去年南京一二手房成交20万套，而南京一共823万人口、270万个家庭，算下来平均13个家庭就有1个家庭在去年买房。
3、房荒。全市新房库存2.7万套，新房去化周期只有2.4个月。全市新房供不应求的形势，达到历史最严重。
4、房价上涨。在地王轰炸、新房供不应求的形势下，南京房价已经连续14个月上涨，最近一年很多热点板块房价涨幅超过50%，比如河西从3万涨到4.5万，江北从1.5万涨到2.3万。江宁从2.1万涨到2.7万，涨幅大约30%。城北也超过20%。
5、政府的温和调控。南京市政府出台一系列调控措施，比较温和，比如限涨8%-12%、增加土地供应（一年供应500公顷住宅用地）、打击捂盘。目前并未真正有效遏制房价上涨，也被一些网友称为安抚性调控。
今年形势判断：因为土地和新房供不应求的形势，不是短期内能够改变的，而今年又是地王年，27块地王要上市呢，房价都会比较高，会导致地价推涨新房价格，新房推涨二手房价，热点板块带动冷门板块。
因为南京楼市这一轮超级牛市还没结束，房价仍在上涨通道，所以仍然可以买房，换房，优化资产组合：老区换新区，老房换新房，杂牌换名牌。
成都
均价：7000元/平、主城均价1万/平
关键词：调控温和，土地供应过大，楼市先扬后抑
成都锐理战略营销中心总经理郭洁：
成都在1季度出现了一个地王，但是不能跟沿海城市来比，地王价格1万2，但是周边的房价才1万1不到，出现了地价超过房价的现象。
之所以能这么温和，原因就是因为我们土地供应量过大了。土地的存量，在绕城主城区的范围内，住宅存量可以卖5到6年，商业存量严重过剩。5月份第一周，成交量又出现了萎缩，这个萎缩使得我们对后市的判断就是先扬后抑。
杭州
均价：20000+元/平
关键词：高成交量、高投资率、高分化，自住过渡到投资
杭州透明售房研究院院长方张接：
杭州市场近期的情况，可以用三个高来总结。
第一是高成交量：3月份杭州全市成交了26000多套房子，比历史上最高的数据翻了一倍。
第二点，高投资率：最近几个月，外来投资性需求越来越多，根据我们的监测，外地的购房者4月份接近3成，其中上海人占到5.9%，超过当年温州炒房团的比例。杭州的本地人则存在着非常严重的透支性购买现象。
第三个情况，高度分化。尤其体现在产品（住宅、商业）、区域分化。
我觉得杭州从以往自住型的驱动，已经过渡到投资性，热钱驱动的市场。
武汉
均价：9400+元/平
关键词：成交量过万、房价连涨15个月
武汉一手传媒联合创始人杨光华：
武汉的情况应该和南京很相似。每个月的成交量都是超过1万套，房价已经连续15个月在上涨。4月份多个“日光盘”，在一两个小时清盘，现在武汉均价在9400多/平，库存不足9个月，这个是官方的说法，有部分区域的楼盘可能已经不足一两个月了。
在这种恐慌的购房、抢房的背景下，武汉的土地市场也出现了开发商抢地的现象。非常好的土地已经很难抢到了，很多大的公司，比如万科这样的公司都已经在收购武汉三环内的项目和公司，因为他们没有办法从市场上拿到土地。
合肥
均价：9000-10000元/平
特色：省内其他城市是购房主体
合肥学院房地产研究所副所长凌斌：
2015年合肥人口是779万，商品房卖掉了1674万平方米，其中市区965万平方米，91434套。到合肥买房子的人5.8%是安徽省以外的人，合肥户籍人口买房的大概是在35.8%，换句话说，合肥的购房群体主要是省内其他城市到合肥来买房的，这就是合肥的特色。
2016年3月合肥市的住房库存440万平方米， 4个月就能卖光。市区范围不到两百多万平方米，如果要敞开卖一个月就能卖光。我们主要问题在于商业营业用房，包含写字楼。
重庆
均价：7000-8000元/平
关键词：量升价稳，分化明显，开发商放慢推盘去库存
重庆市房地产业协会会长莫元春：
一到四月份全市成交商品住宅1600万，同比上涨36.8%，价格仅涨了1.45%。
另外分化比较明显，主城区量价齐升，量上升53.7％，价上升2.91％，郊区量升价跌，量上涨25.2％，价降了2.79％。
一到四月份全市的商品房上市是1687万平方米，同比下降1.59％，但是销售了1885万平米，销售比上市多了二百万平米，主城区上市只有1100万平米，销售1600万平米，从这个数字来说去库存比较明显。
长沙
均价：6000-7000元/平
关键词：楼市在复苏，成交量在温和地放大、二手房激活
长沙新峰地产研究院院长朱熙：
三年以来长沙房价未涨，一直保持在6400元/平左右，一季度成交量上涨了15%。库存从2015年的23个月降到目前的10个月，基本回归正常。
改善性需求相对前面几年有明显的改善。从两个情况来看，一是120-140平方米成交比例放大，增长幅度比较明显。二是长沙二手房市场终于在去年到今年得到了激活，2015年整个长沙二手房市场比2014年翻了一倍，2016年每周成交量同比2015年也是翻倍的。也就是说，二手房市场的激活，改善性需求从一手房成交结构和二手房成交量翻倍的情况来看，二手房的激活在长沙楼市是相当明显的一个特征。
沈阳
均价：7000-8000元/平
关键词：比较平稳、惰性非常强
沈阳生活广播《说房论价》栏目主持人张鹤：
在4月份沈阳商品住宅成交了148.48万平， 1.5638万套，面积环比上涨31.11%，套数涨幅28.50%，面积同比涨幅29.87%，套数涨幅39.40%。
我觉得沈阳市场如果用好的词来形容的话，叫“比较平稳”，如果用坏的词来形容，叫“惰性非常强”。2015年沈阳人均年收入3.66万，房价均价7000元左右，房价波动基本在百元左右。
沈阳的刚需是比较强的，销售的1.5万多套房子之中，40.19%是60—90平左右的，27.77%是在90—120平之间，从这两个数据当中我们可以看到主要覆盖的人群是刚需和刚改。
珠海
均价：14000-15000元/平
关键词：量价齐升、“日光盘”频现、完全没有库存的任务
珠海浩业集团副总裁地产事业部总经理官海京：
2015年初，每个月成交量大概30万平左右，但是到了今年，2016年1、2月份，已达到了60万平左右的平均数，3、4月份大概是65万平和62万平的成交量。
在价位这块来看，价格的升幅也是比较明显。市区均价从上一年的19000元左右上升到现在的26500元左右，横琴的价格之前已经比较高，它的涨幅相对较小，从上年的38000到目前的40000左右。高新区、唐家也从17000涨到21000元左右，斗门、金湾也从上一年的8000块上涨到现在11200元左右，所以量价齐升表现得比较全面。
库存去化周期在2.5个月左右，珠海完全没有库存的任务，在广东省房地产去库存的专项会议中，珠海和深圳应该是全省唯一没有去库存任务的城市。
西安
均价：6000-7000元/平
关键词：不温不火 量升价跌
西安城市住宅运营研究专家李连源：
2016年一季度在政策的支撑下，西安商品房累计销售451.78万平方米，同比增长7.95%。其中住宅是391.08平方米，同比增长是13.60%。
在所有的二线城市里，我们西安的均价是最低的，只有6674元/㎡，环比微降了2.3%，成交量在增长的同时，均价却还在下降。
收入也是制约买房和换房的决定性因素。去年有一个统计，西安2015年人均年收入，城乡综合的是27845元，如果仅城市的话，是33818元。
在存量方面，西安商品房存量3436万平方米，住宅是1885万平方米，如果平均每个月去化137万平米，商业的存量需要25个月，住宅需要16个月才可以消化。
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