商住限购乌龙给投资客敲了警钟

2009-01-01至今商住公寓供销存量的年度走势

众所周知，房子一直以来都是非常重要的投资保值渠道。但在限购政策严格执行的当下，除了假离婚、买购房资格等偏门手段外，能真正摆上台面的就是商住楼投资，但这仅存的“缺口”也因为“商住楼即将限购”的传闻而引发了广泛猜想。

直到周二晚间十点，市住建委相关负责人才明确表示，“周三零点起北京全面停止商住网签”的消息不属实。

虽然谣言再次被否认，但主管部门暧昧的态度，让传闻热炒了十余天，并且最后的辟谣也未对限购与否做出更多的解释。以后商住楼是否会限购？是否全面限购还是局部限购？限购会包括二手房吗？等等一系列购房人关心的问题，依旧没有答案，相信未来仍可能引发新一轮的猜想。

不过，对于一些有经验的房产投资客来说，限购加码、地王频出、信贷收紧等等类似的消息不断传出，并不是好事，一些投资客开始对手里的房产投资进行更加慎重的考虑和评估。

商住早已是投资热土

商住楼限购与否之所以备受关注，最主要就是因为不限购不限贷(通州特例除外)的商住楼早已从楼市的配角晋升主角。不但成交量大有赶超新房的态势，更是挤满了多套购买的投资客和少量的自住需求。尤其是投资客，一向对政策风向敏感，商住是否纳入限购，直接影响了他们对楼市的判断。

在蓝堡、金地名京拥有多套房的孙先生是一名来自河南的炒房投资客，至今没有北京户口。但从2000年开始首次置业以来，利用低信贷和杠杆，在四惠区域买了多套房，其中不乏商住项目。每月仅收的租金就在50万元以上。但最近土地市场的火热和商住限购的传闻，让孙先生感到了危机。

“这次住建委的否认只是简单地说当前不会停止商住网签，但并没有在谣言刚刚出现时辟谣，而且并没有说以后不会限购商住，感觉是为以后调控留了明显的活路。”孙先生告诉北青报记者，他准备将手里的房子卖掉一半，本身溢价已经很高了，万一以后商住被限制买卖就得不偿失了。

不仅是孙先生将商住限购视作楼市的风向标，另一位房产投资人赵先生则是刚刚购入了10套商住房，就赶上了要限购的风口。

5月底，北青报记者在大兴某商住项目探盘时得知，这位赵先生刚刚买下了10套房子，据他称，是为了给公司职员作为宿舍，同时兼具投资作用。

但这次商住限购的传闻让他着了急，“刚交了首付，签了合同，贷款还没有批下来，会不会也在限购之列？”“二手房会不会也限购，是不是以后不好出手了？”在与北青报记者交流时，赵先生没等记者提问，就抢先询问其是否知道内幕消息。

虽然一阵猜测后，住建委辟谣了限购传闻，但赵先生仍对北青报记者表示，商住一旦限购，购买力减少，难免会出现打折降价的情况，加上商住交易本身比住宅明显高出的税费，他仍旧担心自己刚买的房子会被套。

事实上，类似的投资需求购房人在不限购不限贷的商住楼交易中屡见不鲜。多个商住项目营销总监也透露，旗下项目近七成的购房人都不是首次置业。这些投资客对于政策风向十分敏感。

来自中原地产研究部的统计数据显示，截至6月11日，今年北京新房中住宅签约20742套，商住公寓类物业签约达到26336套，在合计签约的4.7万套中，商住公寓占比高达55.9%，商住产品签约量首次超过了住宅，这一比例也是历史最高点。而回顾2015年，该比例仅为28.5%，而此前每年比例基本保持在30%以内。

香港楼市经验炒楼客亏损遇套

同样是投资客的热土，曾被视作中国楼市样本的香港楼市今年来不断下跌，让不少投资人损失惨重。

香港住宅楼价于2015年9月创高峰，但随之而来的却是不断的下跌。莱坊国际的数据显示，到2016年中，香港一般住宅和豪宅楼价与去年9月楼价顶峰比较分别下跌了11%和7%；而大部分市场机构预测今年香港住宅价格将继续下跌5%-10%。

随着价格下跌，香港楼市上出现了不少“割肉离场”的案例，业主少则亏损数十万港元，惨些的，亏逾千万的也大有人在。

香港媒体有报道称，今年以来亏损最多的一桩交易位于九龙何文田区域，在这个传统豪宅区，一套实用面积1879平方呎(约175平米)的四居室单位，被以亏损1320万港元的代价卖出。买家在2011年以5150万港元购入此房，而现在的售价则仅为3830万港元(呎价20383港元)。根据房产代理的成交资料，仅仅在一年前，同一个项目的每呎价格曾达到39459港元(2015年5月成交的一个单位)，几乎是现在的两倍。

房地产“拐点”论再出江湖

业内认为北京楼市没问题

正因为香港楼市下跌的前车之鉴和商住限购的反复乌龙，再加上一二线城市“地王”频出，使得“拐点论”再次出现。

高盛预计房地产行业将在6至9个月后迎来转折点。该行分析师王逸等在报告中指出，全国房地产开发投资逐渐放缓增速，预计逐渐上升的行业杠杆率、疲弱的市场需求将导致2017年价格趋于下行。

“房地产投资和新开工面积增速放缓，房地产投资需进一步放缓才能遏制供应。”报告称，由于去年基数较高，预计今年6月新建房屋面积数据将同比下降。而5月房屋新开工面积增速放缓至11%左右，为2016年来最低。

一位业内人士也表示，北京楼市有三年一调整的规律。从2013年楼市复苏，地王出现到2016年又是三年，地王相比三年前又被刷新了一遍，很可能会在下半年遭遇拐点。

不过，相对于调整的担忧，更多的房地产业内人士认为，北京楼市的拐点尚未到来。根据北京市土地房屋管理局公布的数据资料显示，2016年5月，北京市成交房屋累计1241套，成交均价4.35万元，较同期增加274套，价格依旧上涨14.18%。

我爱我家一位资深人士表示，自去年政府出台“3·30楼市新政”以来，全国各地城市掀起一股楼市去库存的高潮。以北京为例，自去年5月份至今年5月一年的时间，北京二手房屋成交总量达到13.74万套，成交均价突破4.25万元大关。不仅如此，根据国际欧美发达国家的经验来看，当社会经济发展到一定阶段时都会出现房价增幅超过12%的特殊时期，这是因为社会经济的高速发展会令一线城市产生规模化的人口“虹吸”效应，虹吸效应的出现也将进一步刺激楼市的上涨。

此外，亚豪机构市场总监郭毅也认为，房价的合理构成受土地供应、市场需求、建造成本等多方因素制约，但近一年来土地供应量持续缩紧，市场需求受多重因素不断上升，即使建造成本随着技术革新的推进而降低，但仍无法抵消其余因素的制约，因此在未来一段时间内房价仍将持续上涨。加之央行适度宽松的货币政策促进社会资本的流动，金融市场也需要相对稳健的投资渠道，楼市无疑是很好的去处，因此短时间内楼市价格很难下调，所以楼市价格拐点的说法也就无从谈及。

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