专家：库存从开发商转移到购房者手中而不住就是泡沫

自去年年底中央定调楼市去库存后，经过半年的市场演变，一线城市及部分二线核心城市房价不断飙涨，本来库存就不高的市场变得更加供不应求。而库存量过大的三四线城市却被市场抛在了后面。

　　“这并不是政策出台的初衷。政府政策刺激并不是想让一线及部分热点二线城市房价上涨，而是去库存，但是资本流动不以主观意志为转移。不管是住房使用的供不应求，还是钱的供不应求，抑或是投资的供不应求，都超预期增长。而其他城市库存量虽然也在下降，但并未达到预期。”全联房地产商会创会会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会上接受中国房地产报记者采访时表示。

　　聂梅生认为，目前这轮热点城市去库存分为两种，一种是像武汉、西安市场，原来房价低，现在补涨了，房子给了真正需要的人，确实满足了居住使用需求，这是健康的去库存；另一种则是，房子被抢光了，房价越来越高，要看房子买到手里晚上亮不亮灯。如果不亮灯，买房的人不住，只是为了升值投资，就是库存从开发商手中转到购房者手中，结果把投资人套进去了，这种去库存就是泡沫。

　　谈趋势：房价上涨还会持续一段时间，但涨幅会回落

　　中国房地产报：从数据上看，房地产市场此前过快上涨的势头在5、6月受到了一定程度遏制，房地产销售、投资、新开工增速等多项指标均出现不同程度回落。有声音称，房地产市场拐点来了。你怎么看房地产市场销售放缓，这种放缓会持续吗?

聂梅生：今年上半年房地产市场最高点出现在一季度。此前去库存声音比较大，政府出台一系列刺激政策，释放出政府希望房地产回暖的信号，而中国房地产市场走势与政府密切相关，使得库存并不多的城市销量大涨，房价大涨，但并不是需要去库存的地方房价也涨。政府政策刺激并不是想让一线及部分热点二线城市房价上涨，而是去库存，但是钱都流入了这些城市中，其他城市的去库存效果却并未达到预期。

　　这种局面从今年5月份起出现变化，政策又开始释放调整信号，比如深圳等地重新限购等，这种信号一定会形成房地产销量趋缓，投资趋缓，这种趋缓趋势已经持续两个月，后市如何还要看政策信号。如果政策没有明确的让市场继续趋缓的信号，市场会慢慢消纳，市场真实需求就会出现，而不是预期性、刺激性需求，那么市场到三季度还会继续趋缓。

　　接下来，房地产市场销售量和房价上涨趋缓可以预期到，但是开发投资增速的趋缓，又会造成政策两难选择。因为1~6月份，房地产开发投资增速才6.1%，已经很低了。如果再趋缓，不是又回到原来的2%以下吗，那不是又要政策刺激吗？

　　现在是政府在博弈，市场在观望，开发商在看政策。大型房企上半年基本都实现了70%以上的销量增长率，但不增加开发投资，不增加开工，只是高价买地，土地成了硬通货了。

　　中国房地产报：这一轮房价上涨还会持续多久？

　　聂梅生：现在房价上涨城市占比非常高，下跌城市很少，这说明房价普涨已经形成，无非就是涨的高低。预计全国平均房价上涨还会持续一段时间，但是涨幅会回落，房价涨幅高点已经过去了。房价涨幅已经超过16%，远远高于GDP6.7%的增速，超过人均可支配收入8%的增速，这种过高的涨幅会回落。

　　谈土地：土地是硬通货，房价能不涨？

　　中国房地产报：你提到土地是硬通货，怎么理解？

　　聂梅生：硬通货的意思就是土地不会贬值，而是升值。土地不贬值，有朝一日变成房子，就会变成钱。房不值钱，地才值钱。既然土地在中国目前情况下最增值，房价能不涨？

　　为什么北京四合院一拆迁就变成几百万元，就是因为有地，大家瞄准这个，选择的不是房子，而是土地。房地产市场供不应求，不是使用权的供不应求，而是保值的供不应求。这是不正常的。

　　中国房地产报：怎么破解这种现象？

　　聂梅生：现在一些城市出台了限价令及熔断机制，就是不允许土地拍卖价超过多少，超过就重拍，限制溢价率，原来是流拍，就是政府不希望地价房价太高。

　　谈睡城：有的新城过10年也不能摆脱睡城局面

中国房地产报：一些地方政府建了新城，但最后却变成“睡城”，对此现象怎么看？

　　聂梅生：新城目前很多是睡城，这是城镇化开始过程中的现象。因为我们通常是先造城，后住人。比如硅谷，则是先住进人，慢慢硅谷基础设施、配套等建设好，这种情况下，供需容易平衡。而我国是先建个基地、园区，因为投资需要，然后人住进去，是个反向过程。有些新城慢慢发展会正常，如回龙观、望京，一开始时都是睡城，慢慢人住进去了，房价也涨了。但是有些新城定位不合适，比如鄂尔多斯，现在还是不行，过个十年还是无法形成成熟的城镇。

　　中国房地产报：你怎么看去库存?聂梅生：我理解的去库存分为两种。一些城市原来的房价较低，现在房价是在补涨，如西安、武汉。政府提倡租售并举，如果一个城市的房地产销售确实满足了居住使用需求，这种去库存方式就是良性的。另外一种，是库存从开发商手中转移到投资客手中，而这些房子又没人住，这样的库存就是泡沫，结果把投资人套进去了。

　　库存转移的情况在房价高涨的城市存在较多，如，深圳这种情况最多，北京也有相当一部分库存转移现象，即整个楼盘都卖完，但是没人住。像通州，房地产都是公务员在买吗？很多人是投资房产，但是不在通州住。

　　谈并购和自持：租金房价完全脱节，鼓励开发商持有

中国房地产报：最近在上海等地土地出让中，附加了例如“15%要求自持70年”，“一般地区商业物业持有比例不低于40%、办公物业不低于40%、且持有年限不低于10年”等类条款，怎么看？

　　聂梅生：之所以出“自持”调控是为了转型。中国城市租金和房价比例失衡，房价涨，租金不涨是不对的。美国房价是按照租金定价，两者完全契合，即租金正好等于买房的月供，这种情况大家就去买房。而中国租金和房价完全脱节，要求开发商持有住宅和物业，有利于促进租售平衡，自己自持，必然希望租金能够上去。另外，也是出于为金融产品推出的考虑。如，中国的REITs为何推不出来，一个重要原因是自持比例很少，几乎找不到几家可以做REITs的项目。如果开发商自持部分增多，就会主动去发行REITs。

　　中国房地产报：如何看今年以来不断上演的央企并购重组、央企拿地王大戏？

　　聂梅生：在供给侧改革目前情况下，房企利润率大跌，原来是20%左右，从2008年到2012年都是20%左右。2015年平均利润大概10%，跌了10个百分点。这种情况下，出现加速洗牌、并购激烈。央企并购央企也出现多例，比如中海并购中信。而央企和国企并购民企就太正常了。房地产曾经85%都是民企，并购之后不知道还有多少。

　　央企敢出手拿地王，是因为融资成本低，钱便宜。而且地能囤得住，而民企则囤不住地，必须赶紧卖了，钱分给股民。而央企不像民企那么追求利润，央企要做规模。

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