从“极为特殊的半年”看万科的潜在危机

8月22日上午，万科在深圳大梅沙万科中心举行2016年中期业绩发布会，在万科半年报的“董事会报告－管理层讨论与分析”一项中，第一句话便是“2016年上半年，是万科32年发展史中极为特殊的半年”，开头就将“股权事件导致经营承压”的问题亮了出来。

　　很多人注意到，万科董事会主席王石、总裁郁亮没有参加中期业绩会，相关媒体披露的内容也仅以“身陷股权之争”笼统表述了缺席原因，据了解，王石已经多次不参加万科业绩会，而郁亮几乎从未缺席。

　　万科半年财报数据显示，万科2016年上半年累计实现营业收入747.95亿元，同比上涨48.80%；归属于上市公司股东的净利润53.51亿元，同比增长10.42%；

　　此外，万科上半年销售面积1409.0万平方米，销售金额1900.8亿元，同比分别上升55.8%和69.9%；实现结算面积654.6万平方米，实现结算收入724.8亿元，同比分别增长43.6%和49.7%；房地产业务的结算均价为1.12万元/平方米，较2015年同期上升4.2%。

　　截至6月底，万科总资产7123.07亿元，较年初增长16.52%；归属于上市公司股东的所有者权益974.61亿元，较年初减少2.72%；资产负债率则由77.70%上升至80.60%。

　　尽管万科管理层将今年上半年定义为公司历史上“极为特殊”的半年，但销售额、结算收入、总资产等仍创历史新高，不过在此之外，也有一些潜在问题需要管理层注意，其中和讯房产注意到的是已售未结资源进一步增长背后潜在的规模危机。

　　万科董秘朱旭在业绩会上表示，上半年公司营收748亿元，同比增长48.8%，但净利润53.5亿元，同比增长只有10.4%，大幅慢于收入增长的原因是当期结算的相当一部分项目 为 2014 年房地产市场调整期内售出的项目。

　　在万科半年报中关于“已售未结情况”中指出，由于销售规模远高于结算规模,公司已售未结资源进一步增长，截至报告期末,公司合并报表范围内有 2404.6 万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约 2977.1 亿元,较上年末分别增长 30.6%和 38.4%。

　　随着销售面积的快速增长，竣工面积比例有所下降符合逻辑，但竣工进度也成为不可忽视的问题，尤其是在“股权事件”还看不到终结日期的当下，各分公司的项目进度很可能受到影响。

　　朱旭也在业绩会上指出，“股权事件”在四大方面影响万科经营，其中“合作伙伴和客户信心受损”一项也带来实质性损害，如到6月份，万科有31个项目因为股权事件遭遇合作中止或者条款变更，万科物业也有5个项目因为股权事件从合作变成观望。

　　此外，团队稳定性受到冲击，“6月底以来员工士气发生变化，普遍对公司未来产生忧虑，6月以后公司的员工离职率上升，招聘方面，优秀人才也开始对万科的文化和前景担忧而产生观望。”

　　这些方面的影响，将实实在在的反馈到正在和计划开发的各个项目中，如果未来得不到妥善解决，管理失序将导致万科目前的规模优势变为最大的劣势。

　　不过，对于宝能、华润以及新晋的恒大等股东变化事件，以及发行股份购买资产预案遭遇股东分歧、部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事等问题，万科并未表示要采取反击动作，朱旭表示万科未来的工作重点，第一个是稳定队伍，第二个是控制风险，第三个是可持续发展。

　　针对外界对万科账面上握有718.7亿元现金，而不增持股权从而增加话语权的问题，朱旭表示，“管理层的作用并不是要加强自己的控制权和话语权，而是要为公司的运营服务。”执行副总裁王文金还表示，万科没有任何意向收购其他公司。

　　此外，和讯房产还注意到，万科资产负债率则由77.70%上升至80.60，虽然目前的净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）仅为14.18%，但在“股权事件”的侵扰下，公司各方面出现的风险端倪都需谨慎对待。

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