购房纠纷：开发商破产 商铺业主为何不能优先赔偿

“开发商资不*债被迫破产清算，买了住宅的人能优先获得赔偿，但商铺业主要拿回房款却遥遥无期，这是个什么理儿？”近日，读者吴先生（化名）来电投诉其遭遇，想通过法律途径维护个人权益。

开发商破产清算 商铺的购房款却要不回

吴先生有些气愤。三年前，身处浙江省内某小城市的他，冲着自住需求买了套商品房。“当时开发商描绘得可好了，未来楼盘周边有多么繁华，又是学校、又有商场的。”吴先生想着正好手头还有一点多余的资金，索性在该楼盘再买套小面积的商铺用来投 资。

谁知，临近交房，吴先生购买的楼盘却停止了施工。一打听才知道，原来开发商几个月前就资金链断裂，现在资不*债很快会进入破产清算。

“如果开发商破产清算，那买房子的钱还能拿回来吗？吴先生焦虑地问道，他不在乎这几年付出去的房贷利息，只要购房本金能拿回来就好。但吴先生被告知，就算开发商破产清算，楼盘拍卖后所得的款项，债权人的分配顺序也要分先后。按照目前的情况，吴先生最多只能拿回住宅的购房款，商铺的购房款要回来的可能性很小。

“从法院那里了解到，开发商一共欠了10多亿元的债务，但现在公司账面资金加上楼盘拍卖后的钱，也就只有5亿元多点。”吴先生说。

浙江锦丰律师事务所滕玲玲律师告诉记者，按照《企业破产法》规定，楼盘拍卖所得的款项按相应顺序分配：消费者（也就是“购房者”）＞建设工程施工款＞*押担保款＞普通债权。“购房者也是有差异的。法律优先保护购买住宅的购房者，优先偿还购房款本金。”滕玲玲律师说，商铺购房款只能算是普通债权，按相应比例进行清算。

不只是商铺的购房款被当作普通债权，购房期间房价增值部分、违约金以及利息同样都认定为普通债权，在赔偿顺序中排在最末位，还要按相应比例才有赔偿。

以投 资为目的购买商铺 不列入优先债权人范围

“吴先生的情况与之前台州一则案例很相似，但最终购房者的诉求被法院给驳回了。”滕玲玲说。

台州的那则案子，购房者也是买了楼盘住宅房源后，同时购买了一套商铺。开发商破产后，购房者起诉法院要求赔偿延期交房的违约金、房子本金及房价增值部分。庭审时，购房者承认购买商铺是为了投 资，根据浙江省高院的有关规定，基于投 资目的购买的商品房及商铺，不属于消费者（购房者）范围，不具备优先权。

因此，一审判决驳回了购房者的诉讼请求；购房者不服继续上诉，但二审结果同样如此。

业内人士告诉记者，开发商进入破产清算，与购房者切身相关的是优先债权的范围问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（简称《批复》）第二条规定，购房者购买商品住宅且支付全部或大部分购房款后，购房者属于优先债权人范围，要高于施工单位，目的是为了保护相对弱势购房者的生存利益，但商铺的购房者是奔着投 资去的，并不属于《批复》中所指的购房者，也就不列入优先债权人范围。

简单地说：带有投 资性质的购房者，在债权分配时往往会被划到最末端。

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