遇到买房租房纠纷怎样依法维权?

2019/3/15 10:47:53  |  作者:  | 关注度:  | 【字号:↑大   ↓小

近几年,新杭州人不断涌入,新建商品房数量越来越多,随之而来的还有市场中出现的各种乱象,如房子交付时与约定不符、房屋租赁中出现的种种问题等。这些烦恼事怎么解决?如何用法律武器保护自身的权益不受侵害?

时至“3·15”,时报携手浙江瀛高律师事务所,分享该所经办的买房、租房过程中出现的一些纠纷、案例,以案说法,帮助读者正确维权。同时,时报维权热线0571-87001239继续为你提供服务。如果你在置业中遇到问题,欢迎与我们联系,我们将邀请专业律师为你答疑解惑、依法维权。

案例1

房屋楼层高度

相差5厘米合理吗?

案例:卢先生2016年8月以280万元的价格购买了一套住宅商品房,但在2017年6月底房屋交付时觉得客厅的高度与卧室的高度不一样,测量后发现相差5厘米,而且也不符合买卖双方约定的“层高不低于2.8米”。对此,卢先生和家人都觉得难以接受,向开发商讨说法。

开发商回复:此楼盘有好几种户型,卢先生购买的这套房子所在单元的户型都是这样的;双方仅在补充协议中约定了层高不低于2.8米,卢先生测量的是房屋净高而非层高,实际房子的高度是符合国家规定和双方约定的。

律师分析:对于住房的高度,在住房和城乡建设部发布的《住宅设计规范》中有明确规定,而且是强制性规定,开发商必须遵守。其中规定:卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.4米,局部净高不应低于2.1米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

卢先生购买的这套住房,如客厅和卧室的高度没有低于《住宅设计规范》的上述规定,那么是符合国家标准的。至于是否符合双方补充协议约定的层高不低于2.8米,则需请专业的检测人员进行检测。检测结果如低于2.8米的,卢先生可追究开发商的违约责任。应注意的是,层高不等于净高,层高=室内净高+楼板厚度,购房者自己测量的往往是净高,楼板的厚度则难以测量。因此,购房者在与开发商约定时最好写房屋净高,这样便于检测。

案例2

无房产证的房屋

能出租吗?

案例:2018年6月,李某与某实业公司签订房屋租赁合同,约定李某租用该公司开发建设的办公楼一层用于经营。2018年7月,李某在办理营业执照过程中发现该房屋没有房产证,并且没有建设工程规划许可证,导致李某无法正常办理营业执照。在与该公司协商未果的情况下,李某决定向法院提起诉讼。那么,没有房产证的房子到底能不能出租呢?

律师分析:为鼓励交易、提高社会资源的利用率,现行法律没有明令禁止无房产证的房屋不能出租。但是,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,租赁合同有效。

该实业公司出租给李某的房子不但没有房产证,而且没有建设工程规划许可证,因此,该公司如在一审法庭辩论终结前未能取得建设工程规划许可证,法院将会认定租赁合同无效,李某可根据过错程度追究其法律责任。当然,即便租赁合同有效,李某依旧有权要求该公司就遭受的损失进行赔偿。此外,该实业公司还应尽早办理房产证并积极配合李某办理相关经营手续。

案例3

租赁期满后

承租人有优先购买权吗?

案例:赵某与钱某经协商签订《房屋租赁合同》,约定赵某租赁钱某临街一间商铺用于经营,租赁期为2017年3月1日起至2018年2月28日,期满后若赵某续租则须提前30日告知钱某,并按次年市场价另行签订合同。2018年2月2日,钱某未与赵某协商就和他人签订了该商铺的《房屋转让合同》,并以短信方式通知赵某租赁房屋已出售的相关事宜,且告知赵某合同到期后腾空房屋。

合同到期后,赵某继续使用该房屋,对钱某所告知事宜也未予理睬。2018年4月6日,赵某将钱某起诉至法院,主张租赁房屋的优先购买权。

律师分析:承租人享有在同等条件下的优先购买权是承租权派生出的一种法定权利,其附属于承租权,即租赁关系成立,优先购买权即成立;租赁关系一旦终止,优先购买权也随之消灭。

赵某与钱某之间的租赁合同期为2017年3月1日起至2018年2月28日。租赁期届满后,赵某虽继续使用该租赁房屋,但双方并未达成新的租赁合同,钱某亦未收取赵某合同到期之后的租赁费用,故赵某主张优先购买权无事实和法律依据。

总之,承租人主张优先购买权时,首先应注意租赁关系是否还在双方约定的有效期内;其次应注意出租人是否已告知出售的相关事宜以及自身是否接受房屋出售的条件,并可主动向出租人了解出售事宜;最后应在出租人通知的合理期限内表示购买。

案例4

承租人的优先购买权

有限制吗?

案例:李先生租用赵小姐的房屋。租赁期快结束的时候,李先生突然接到赵小姐的通知,房子要卖给她弟弟了,让李先生租期届满就搬离。李先生后来了解到,赵小姐的弟弟以极低的价格买得房屋,李先生感觉自己作为承租人的优先购买权受到侵害。那么,这种情况下,李先生能否主张优先购买权?

律师分析:我国《合同法》第230条规定,承租人对租赁的房屋享有以同等条件优先购买的权利。但这不是绝对的,根据房屋租赁相关法律规定,以下四种情形承租人主张优先购买权的,法院将不予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后,承租人在15日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

李先生遇到的属于上述第二种情形,赵小姐将房屋出售给自己的弟弟,这时候赵小姐无论是以什么条件、多低的价格出售,承租人李先生都不能行使优先购买权。

案例5

租期届满后

房东可以擅自锁门吗?

案例:2017年12月11日,承租人郭某与房东张某签订了房屋租赁合同,租期为2017年12月11日至2018年12月12日。租赁合同到期后,经房东张某多次催促,郭某一直未搬离。2019年2月,张某上门要求郭某搬出房屋,郭某以没有找到新的住处为由拒绝搬出。房东张某报警,派出所民警出警到现场,但经协调双方调解不成,遂以属于民事纠纷为由,建议双方走司法程序。次日,趁郭某外出,张某用U型锁将该房屋门锁强行锁住。由此,郭某与张某产生纠纷。

律师分析:房东张某与承租人郭某之间属于房屋租赁合同关系,根据《合同法》第235条“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定,承租人郭某在租期届满后,应当及时归还租赁房屋。但郭某经房东多次催促仍不返还租赁房屋,明显属于违约,应当承担违约责任。但房东在双方未能达成一致的情况下强行锁门,也可能构成民事权利的滥用,若造成他人合法权益损害的,也应承担相应的赔偿责任。

对于租期已到,承租人未及时返还租赁物,出租人可以根据合同约定和法律规定要求承租人返还租赁物并赔偿损失。但出租人是否可以强行收回租赁物,我国的法律尚未有具体明确的规定。双方如果能够在租赁合同中约定“在租赁期满承租人未能及时交还房屋的,同意出租人采取一切必要措施,对承租人造成的损失承租人不予索赔”的类似内容,则为出租人在租赁期满后采取合适且必要的强制手段收回租赁物提供很好的保护。

案例6

未经消防验收的房子

可以租赁吗?

案例:杭州的小胡与房东小李签订了一份《房屋租赁合同》,将租赁的房屋用于经营KTV。然而,在KTV正式营业前,小胡遇到了一个难题:租赁的房屋未经消防验收,无法进一步进行消防安全检查,经营活动无法正常开展。为此,小胡欲主张其就未经消防验收的房屋签订的《房屋租赁合同》无效,并与房东就《房屋租赁合同》的效力问题产生了重大分歧。

律师分析:根据《消防法》第13条规定,按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依法应当进行消防验收,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用。即按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的房屋应在竣工时进行消防验收,否则不得投入使用。但若将违反此规定的房屋出租,租赁合同是否无效呢?

合同的无效需依据法律和行政法规来认定,只有违反法律、行政法规关于效力性强制性规定的合同才是无效的。《消防法》第13条的规定并非是效力性强制性规定,而是基于安全需要的管理性强制性规定,违反此规定的租赁合同不会无效。但是,因房屋不能通过消防验收,导致小胡无法使用该房屋从事KTV经营,不能达到租赁合同的目的,小胡可要求解除《房屋租赁合同》。当然,行使解除权时要衡量导致消防不能通过验收的责任在谁,这直接关系到解除合同时责任的承担问题。

(本文案例分析由浙江瀛高律师事务所提供)

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