杭州六次出手松绑限购 扩围主城区还有多远?

2023/5/26 15:22:13  |  作者:  | 关注度:  | 【字号:↑大   ↓小

近日,杭州楼市放宽限购的区域版图再次扩大。

5月18日,杭州萧山区发布了最新放松限购政策,将闻堰街道加入差异化购房范围,在该街道外地户籍只需1个月社保即可购买萧山区的新房或二手房。这是本月以来,萧山区第二次打开限购闸门,同时也是今年以来,杭州第六次出手为楼市限购松绑。

如此高频出台政策刺激楼市,究竟市场反应如何?目前来看,杭州解绑限购的区域以外围区域为主,后续又是否会逐步放开中心城区限购呢?

松绑提速但政策细化

今年一季度,全国多地楼市迎来短暂“小阳春”,重点城市市场活跃度明显提升,杭州也不例外。据中指院数据显示,一季度,杭州新房市场迎来久违的成交热潮,规模达142.1万平方米,环比增长57.3%,同比增幅115%;二手房方面,市区共计成交二手住宅16634套,环比增长57.3%,同比增长95.0%,有明显的筑底回升趋势。

不过,随着4月“小阳春”行情止步,杭州楼市亦出现明显降温。据同策咨询数据显示,4月杭州新房成交量达8705套,环比下降23%;二手房成交量达7264套,环比下滑28.9%。

于是,自4月以来,杭州楼市限购放宽区域开始加速扩圈。

其中,4月13日,钱塘区的下沙街道、河庄街道以及临平区的临平街道正式放开限购,这意味着上述两区已全域取消限购;5月15日,余杭区瓶窑镇和中泰街道“入列”限购松绑队伍,随着两地的加入,余杭区差异化购房范围扩大到7个镇、街。

5月17日,萧山区宁围板块部分区域宣布放松限购,以沪昆铁路为界,铁路线以西仍执行此前限购政策,以东区域则执行新政;5月18日,萧山区闻堰街道也加入放松限购区域。截至发稿,萧山区仅剩下城厢街道、北干街道、盈丰街道以及宁围街道部分区域(沪昆铁路以西区域)未纳入限购放宽圈。

据此,短短1个多月时间,杭州便已有六个镇/街及一个板块加入楼市放宽限购大军。截至目前,仅剩位于主城的上城区、拱墅区、西湖区和滨江区尚未出台相关政策,仍为落户满5年,家庭限购2套、单身限购1套新房或二手房。

此外,值得一提的是,杭州取消限购的调整方式与其他城市有所不同,它在“一区一策”的基础上,进一步细化到街/镇。对此,上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示,由于杭州整体楼市分化严重,外围区域去化压力较大,所以需要逐步放松。如果一刀切,有可能又会造成中心区特别活跃、外围区特别冷清的局面。而外围区内部的逐步放宽,也属于是在局部进行更精准的调控。

短期刺激但影响有限

那么,伴随4月以来放松限购政策的持续加码,市场反应究竟如何呢?

临平区在4月率先实行全域限购放宽后,在住宅市场成交方面回暖明显。据同策咨询数据显示,4月杭州成交主力集中在临平区,成交面积为25.8万平方米,在十个区域内占比达22.1%,相对一季度的10.4%有大幅提升。不过钱塘区的市场反馈却是未有改善。

此外,二手房方面,上述两区的全域限购放宽也未能掀起水花。据克尔瑞数据显示,4月杭州二手住宅市场钱塘区成交套数垫底为277套,在十个区域占比约4%,而临平区成交套数为807套,占比约11%,虽成交高于钱塘区,但是排名位列后三。

对此,杭州我爱我家市场研究院方面表示,短期内限购放开对于区域成交影响趋势尚不明显,在市场没有明确方向的情况下,政策信号意义仍大于实际拉动作用。

不过,进入5月,随着余杭与和萧山区政策的放出,两区住宅成交量有所好转。据同策咨询数据显示,5月15日-21日当周,杭州商品住宅主力成交集中在余杭区和萧山区。其中,余杭区成交套数为513套,环比增长39%,成交量在十个区域最多,占比达24%;而萧山区的成交套数更是大幅增加,共成交342套,环比涨幅高达118%。

针对余杭区近期商品住宅成交情况,有中介向财经网表示,在余杭中泰开放限购后,二手房带看增多,加上余杭有未来科技城产业支撑,且中泰属于未来科技城2.0板块,后续潜力相对较大,因而目前行情还不错。

对于萧山区成交套数大幅增加,有业内人士分析称,由于萧山接近城市中心,近些年交通与产业规划等不断落实,因而吸引了大量刚需购房者,这也是区域能保持热度的基础条件。而IPG中国首席经济学家柏文喜则认为,近郊区的多个街镇逐渐放开限购,对于各区域楼市的成交量确实会有一定的提振作用,尤其有利于引导比较急迫的刚改性需求向这些地方转移和转化。

但同策研究院研究总监宋红卫却坦言,这些区域在放松限购后,由于购房门槛降低,的确会释放出部分需求。但主要集中于短期刺激,长期看影响仍旧有限。

他解释称,限购政策松动,是给一部分原来没有购房资格的人重新拿到资格,即使这部分人需求当前被释放,表现也只是短期内的成交量上升。随着这部分需求消耗后,市场将回归到正常水平。此外,随着杭州亚运会的结束以及互联网企业裁员降薪现象频现,对楼市较为有利的支撑都已释放完毕,杭州楼市长期还会处于缓慢回调状态。

不过,政策的持续加码,在一定程度上对土地市场产生了正向刺激。5月23日的杭州第四轮土拍中,虽然供应地块偏近郊区域,但企业拿地热度却丝毫未减,整体成交平均溢价率达9.4%,明显高于第三批次8.47%的水平。其中,萧山区新街地块更是吸引了66家企业参与摇号,超过今年一批次萧山区市北地块60家企业摇号的记录,创下今年萧山区摇号新高。

当然,该地块除去土地质量优质以及新房限价放松的影响外,区域限购放宽政策的出现或也在一定程度上激起房企拿地积极性。柏文喜谈到,本身在热点城市的优质地段吸纳土储就是房企永恒不变的主题,加上萧山区放开限购的政策利好,自然也就吸引了众多企业踊跃加入抢地队伍。

扩围主城区还有多远?

如今已经步入5月下旬,距离企业上半年的节点期已经越来越近,但市场仍未迎来持续性回暖,业内对于政策刺激的进一步释放仍旧抱有较为强烈的期待。

数据显示,截至5月中旬,杭州新房仅成交2384套,新房库存面积有着将近1000万平方米,二手房挂盘量超过18万套。杭州贝壳研究院院长上官剑直言,杭州房地产市场分化严重,离真正的全面复苏尚有一段距离,因而仍需政策呵护。

但值得注意的是,虽然目前杭州放松限购的区域并未触及主城区,但是类似萧山宁围这样的区域,与热门板块的距离却越来越接近,并在逐步靠近市中心。那么,未来杭州取消限购政策是否会继续扩围?是否逐步会有主城区加入限购松绑大军呢?

对此,同策咨询报告称,预估下一阶段余杭和萧山剩余库存强压板块如闲林、良渚及主城滞销板块如运河新城北或将加入新政行列。柏文喜亦表示,如果杭州楼市的启动依然不达预期,且行业流动性继续承压,主城区后续跟上放开节奏、松绑限购的可能性很大。

不过,上官剑认为,虽然放宽限购政策正在进行时,但是主城区并不会完全取消限购,而更多会以降低限购门槛方式进行调控。


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