楼市年中考:市场复苏乏力,亟盼提振举措

2023/7/4 14:12:10  |  作者:  | 关注度:  | 【字号:↑大   ↓小

纵观2023年上半年,随着经济社会全面恢复常态化运行,房地产市场也经历了“小阳春”,但受到多重因素影响,二季度末,房地产市场再次出现筑底行情。

2023年初,前期积压的住房需求密集释放,叠加前期政策效果逐渐显现,房地产市场活跃度明显提升,3月份,全国商品房销售面积回升明显。二季度,需求支撑乏力,居民预期转弱,行业复苏明显放缓,使得成交节节回落,6月份,房企销售出现明显下探,房价整体处于下行通道。

销售持续回落也直接影响了房地产投资的表现。据中指研究院数据显示,上半年300城土地出让金同比下降2成,房企投资逻辑严重趋同,扎堆向核心城市聚集,市场分化加剧,部分一线热点城市则出现了“销售冷、土拍热”的矛盾景象。

与此同时,据统计,上半年全国已有百余地为楼市松绑,出台政策超320次。二季度以来,政策出台的频次和力度双减,核心城市优化调控力度有限,落地效果不及预期。

“尽管房地产市场仍在恢复,但目前还面临不少困难。” 国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖在国新办举行的5月份国民经济运行情况新闻发布会上表示。

中指研究院市场研究总监陈文静表示,下半年政策加力预期增强,不过政策力度和节奏取决于宏观基本面的变化。

成交呈现倒U形走势

2023年以来,楼市成交呈现倒U形走势。

2-3月,市场出现了恢复性上涨,房价也随之平稳复苏,但后续动力不足;4月是转折点,市场交易出现下滑;5月整体交易仍处于低位,即便是6月“传统冲刺节点”,也未能迎来预期中的止跌行情。

中指研究院监测百城房地产成交情况显示,6月新房价格环比连续2个月下跌,跌幅与5月持平;二手房价格环比连续14个月下跌,百城中,环比下跌的城市有91个,较上月增加8个,二、三、四线代表城市二手房价格环比下跌明显。

值得注意的是,核心一线城市的二手房价格也出现了松动。据21世纪经济报道记者调研,北京二手房成交价格有所下调,尤其“老破小”户型,成交价较次新房有更大跌幅。

房价下行背后的原因在于成交减少。以北京为例,6月二手房成交环比下降10.6%,延续了低位运行态势。

麦田房产分析师向21世纪经济报道记者表示,当前市场属于买方市场,挂牌在售的房源量多,而市场需求与2、3月相比又明显减少,对购房者来说可选房子多、竞争压力小,议价空间有所扩大。

整体来看,6月及二季度市场表现不及预期。根据中指研究院数据,6月单月,重点100城新房成交面积同比下降超20%。一季度重点100城新房成交面积同比增长近20%,二季度与去年同期基本持平。

其中,百强房企6月单月销售额同比下降29.4%,环比下降19%。

考虑到6月是房企年中冲业绩的节点,在营销热度的加持下,销售仍未能起色。对此,中原地产首席分析师张大伟表示,政策效果递减、涨价对需求产生挤出效应、学区房需求减弱等,都是其中的原因。

克而瑞地产分析师认为,当前行业核心问题在于市场预期,居民对房地产市场信心以及自身购买力均不足。

土拍热度走弱

上半年,尽管部分核心城市的核心地块“爆火”,但全国土拍市场总体热度仍低迷。

据中指研究院监测数据,上半年300城土地推出及成交面积都有明显下降,同比分别下降了34%和32%,住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位,土地出让金同比降低了20%。6月份,广义流拍率升至16%。

“小阳春”结束后,二季度新房成交规模环比持续回落,这在很大程度上影响了房企的拿地信心。

上半年,百强房企拿地总额为5920亿元,拿地规模同比下降10.2%,降幅较上月增加1.84个百分点。

6月份,北京土拍市场的优质地块,动辄出现“45争1”的情况,外地不知名房企也纷纷进京交纳高额保证金,以“摇号”搏一个可能性。

但非核心区地块多底价成交,板块间分化明显。以苏州为例,2023年出让地块中,8宗触顶摇号,8宗溢价成交,其余17宗非核心与近郊地块均底价成交,房企对非核心地块拿地意愿较低,地方国企托底的态势仍未得到改善。而长春、无锡等城市成交地块均以底价成交。

合硕机构首席分析师郭毅告诉21世纪经济报道记者,与三、四线城市及实力较弱的二线城市相比,北京等一线城市的楼市,需求韧性强、利润空间充分、去化有保障,依然是“安全地带”。

中指研究院的数据也证实,一线城市因其楼市韧性,销售贡献率明显提升,上半年,20家代表房企一线城市销售业绩贡献率同比增长3.1个百分点至28.0%,增幅最大。与此同时,一线城市土地出让金收入降幅最低,为16%,但三四线城市土地出让金收入降幅达29%。

房企进入了“谨慎拿地、争好地”的投资逻辑中,为保证安全性而缩小投资地图,进一步向热点城市优质地块聚拢。

有上市头部房企人士告诉21世纪经济报道记者,稳健型房企也进一步收缩了投资城市,仅在少数核心城市精心挑选优质地块入手。

“在市场筑底修复的阶段,‘安全性、流动性、收益性’都较为确定的核心城市优质地块,是房企‘抢地、争夺’的重心。” 中指研究院土地市场研究负责人张凯表示。

展望下半年土地市场,张凯认为,房地产市场持续承压,目前政策定力仍然较强,房企没有成交规模快速回暖的预期,预计下半年土地市场热度将继续回落,城投类企业或将再次进场托底。

信心待提振

分析楼市复苏遇阻的原因,多位受访人士均指出,居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键。这些信心层面的因素能否好转,以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。

上半年,中央强调了房地产行业的支柱地位,积极优化集中供地制度,持续降低居民购房门槛和购房成本,在金融层面也做出了降息的支持举措。

据中指研究院统计,2023年上半年,全国已有超百省市(县)优化调整房地产政策,出台调控措施超320次,6月单月,已有31省市(县)出台政策34条。

但这些政策未能将楼市带入稳固的复苏通道。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,本质上是居民收入和就业受冲击且对地产预期悲观,对买房特别是承接债务买房的积极性很低。

央行发布的问卷调研结果显示,居民收入感受指数和居民就业感受指数都有所下滑。

李宇嘉认为,在居民收入和就业修复完成之前,销售企稳的难度仍旧比较大。

市场层面对一揽子提振楼市、提振经济政策的期盼也在不断加强。

中指研究院即指出,在稳经济的关键时刻,亟需中央监管部门和地方政府纠偏核心城市不合理的限制性政策,服务人口政策大局的同时,切实支持刚性和改善性住房需求释放,向市场传递信心。

陈文静认为,下半年政策加力预期增强,核心一二线城市政策有望适度纠偏,“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向,如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等。此外,优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间,“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。

克而瑞分析师进一步补充说,考虑到核心城市政策工具更充足、松绑的余量更足,且复苏动能也在转弱、内部存在分化行情,地方松绑主力军或由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。增信心、防风险、促转型依然是未来政策的方向。

在销售市场未明显改善、企业资金压力仍然较大的情况下,房企开工投资意愿或难有明显修复。低基数效应下,下半年新开工面积和开发投资额同比降幅有望逐渐收窄,但全年下降态势或延续。


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