超70城推进住房“以旧换新”

2024/5/27 10:48:19  |  作者:  | 关注度:  | 【字号:↑大   ↓小

房地产重磅利好政策的暖意正吹向全国。在推动消化存量商品住房的目标下,“以旧换新”正是当前撬动住房需求的重要手段。

据不完全统计,截至目前已有超70城推出“以旧换新”的相关政策,更有多地明确鼓励或推动国企收购购房者手中的旧房。

多地住房“以旧换新”落地成交

“【郑房交易】您参与的房屋以旧换新收购报名事项,办理环节:报名初审;办理结果:审批通过,同意。请登录郑州市房产交易服务平台查看具体信息。”

来自郑州的曾女士最近刚刚通过小程序报名了郑州的住房“以旧换新”,目前已初审完成。

“工作人员介绍流程是等待他们审批后会进行旧房的估价,先初步给一个价格再实地查看给出最终价格。我们可以先看接不接受,再考虑去选新房。”曾女士说。

报名过程中,让曾女士印象比较深的是需要填房屋竣工时间,因为要求房龄不超过20年。“主要收的是120㎡以下的中小户型,旧房贷款必须结清,不考虑装修情况。”

4月初便明确启动二手住房“以旧换新”试点工作的郑州,其“以旧换新”有两种方式,一种是由国资主导、城发集团进行收购,在主城区全面实施后,今年全年计划完成5000套收购;另一种是政府政策鼓励,群众市场交易,全年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”5000套。

另一个释放了较大体量的城市还有南京。

由南京安居建设集团有限责任公司启动主城六区存量住房“以旧换新”试点,首批试点房源共2000套。据“宜居南京”微信公众号5月22日消息,自4月底宣布“以旧换新”以来,初审符合条件的登记约3430组;案场累计来访约2230组;缴纳新房意向认筹金的换房人515组,52组客户确认成交。

“我家在市中心有一套年份比较久的房子,因为工作单位调动一直空置,也有人出过价但没到心理价位。中介跟我说我新看上的楼盘可以参与‘以旧换新’活动,而且评估价可能比市场价还高些,我非常心动。”南京市民楼女士对中新财经记者说。

但目前让楼女士纠结的是,听说参与“以旧换新”的新房,开发商可能会收回一些优惠。“这可能就需要我好好算一下账,合适的话还是非常愿意加入‘以旧换新’的,毕竟自己卖房买房真的太麻烦了。”

“国家队”重要性凸显

可以看出,住房“以旧换新”已从最初的呼吁和鼓励,慢慢进入到落地成交的阶段。

“面对规模过万亿的‘以旧换新’潜在市场,想要通过政策引导方式来有效撬动住房需求,当前主流模式有三种,分别是回购模式、代售购新模式和购房补贴模式。”纬房研究院首席分析师、中国城市经济学会房地产专业委员会副秘书长闫金强说。

他进一步表示,“代售购新”的最大挑战点在于如何在约定期限内“换旧”,特别是在市场预期有待提升的背景下。当前客户锁定意向新房的期限一般是2个月,这意味着房地产中介机构要在2个月内帮助客户卖掉旧房。然而数据显示2023年主流城市二手房成交周期总天数约为189天,远超2个月的期限。

因此,直接收购旧房的模式更加受欢迎,即地方使用财政补贴鼓励房企收购旧房以达到“卖旧买新”的效果,国企收购用作保障房,政府收购用作安置房。

平安证券房地产团队表示,“以旧换新”有利于畅通一二手房置换链条、协助缩短交易周期、促进新房销售去化。收购模式由地方国资或开发商直接收购居民旧房,在卖房环节更具效率,成为主流。

有些地方政府更是已直接出手。例如,杭州市临安区近日发布公告称,将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。云南大理也明确,鼓励收购存量房作为保障房或人才房,去化周期超24个月的县市不再新建保障房。

但这一途径要想进行大规模复制,也面临一些阻碍。华泰证券报告显示,从对房地产市场供求关系影响程度来看,政府收储>换房补贴>便利交易,但相应的对于地方财政的资金负担也是由大到小;如果推广政府收储模式,那么收购规模、收购标准和新房换购标准等具体细节仍有较多可待商榷之处,如何公允地为二手房定价也是一大难点。

“各地‘中介优先卖’的优化交易类政策频次最高,不过效果很大程度上取决于市场的运行情况,在买方市场背景下效果有限;多地试点了地方国企收购模式,目前整体规模较小,而且一般要求购房者在指定的新房楼盘购买。”中指研究院市场研究总监陈文静表示,不过未来参与城市范围有望不断扩大、实施力度也有望增强,“以旧换新”策略也会对市场逐渐发挥作用。


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