二手房议价空间变小 新房降价出售仍是主流

2024/6/17 10:48:11  |  作者:  | 关注度:  | 【字号:↑大   ↓小

“北京后续不一定会像其他几个一线城市,出台降低首付比例和利率的宽松政策。”

“尽管北京目前尚未出台相关政策,但预计未来几周会出台。”

自5月17日央行发布降低首付比例和取消房贷利率下限的政策以来,上海、广州、深圳迅速响应,北京则显得相对谨慎。央行新政即将满月,一线城市中仅剩北京尚未落地5·17新政,首付比例、房贷利率均为全国最高,现行限购政策也为全国最严。

在当前市场背景下,北京是否会出台更多宽松政策,成为市场关注的焦点。

二手房议价空间变小,新房观望情绪依旧浓厚

尽管北京尚未全面跟进5·17新政,但市场预期和实际成交情况均显示出了积极信号。

4月30日,北京对执行了13年的限购政策进行优化,允许符合条件的人群在五环外新购买一套商品住房,叠加5月以来推出的系列利好政策,北京楼市回暖趋势明显,二手房带看量、成交量增多,多个新房项目到访量均较新政前有所增加。

近期,多位北京中介人士告诉《每日经济新闻》记者,5月以来看房客户有所增多,不过成交依旧需要以价换量,但近期二手房出现了可谈价格空间逐渐缩小的趋势。

朝阳区某中介平台工作人员张经理告诉每经记者,其实最近一两个月看房者一直都很多,降价幅度大的小区成交量会多一点。

中原地产首席分析师张大伟在接受每经记者采访时表示,自央行5月17日发布新政策以来,北京楼市连续四周的休息日成交量均维持在2000套左右。此外,相比之前每次新政发布后挂牌出售的房源大涨,本次新政后第一次出现挂牌减少,5月北京二手房锐减接近9000套,整体看明显企稳。

张大伟分析认为,端午小长假期间,热点学区房成交比较活跃,整体看二手房基本调整到位。但如果没有政策变化,后续市场可能再次进入博弈。

“最近市场很活跃。”海淀区某大型中介平台王经理告诉每经记者,看房的客户也增加了,库存在变少。他举例道,现在业主挂牌价的可谈空间逐渐变小,最近成交的房源,最多可砍下约40万元。

据王经理观察,业主们的心态也有了变化,预期市场向好,有业主已经下架了房源或涨了70万元。“市场可能要触底回弹,北京后续也不一定会出台宽松政策。”

虽然二手房以价换量把成交维持在了相对高位,但新房方面并不乐观,网签暂无明显改善,开发商降价出售依旧是主流。

据中指研究院统计,北京4月30日限购政策优化以来,新房有部分项目到访量出现增加,但网签数据无明显改善,购房者观望情绪仍较重。5月北京新建商品住宅成交3222套,环比4月小幅下降,同比下降约四成,在一线城市中降幅最大。

调控政策小步快跑,限购依旧全国最严

“北京4·30政策和监管部门5·17新政在一定程度上改善了市场信心,但对市场的拉动作用有限。”张大伟分析认为,就当前房地产市场的限购严格程度而言,北京无疑居首位。尽管4月底北京政策经历了一轮放松,但5月未进一步调整。目前,非北京市户籍居民在购房时,仍需满足连续缴纳5年社保的硬性要求,这一高门槛控制了购房群体规模。

中指研究院分析认为,5月底沪广深相继跟进优化政策,对市场情绪产生了积极影响,而北京4·30针对五环外的限购政策优化力度较小,5月新房成交规模持续低位运行,二手房市场在以价换量带动下保持高位,但降首付、降房贷利率等政策迟迟未落地或导致部分购房者继续观望。

这一观望情绪在新房市场体现得尤为明显。

据中指研究院统计,端午假期,多数新房售楼处加大促销力度去库存,整体以折扣和特价房源为主。受假期影响,新房活跃度有所下滑,假期第一日售楼处来访量较高,后两日来访明显回落。

《每日经济新闻》记者注意到,去年下半年以来,北京已陆续实施了9次楼市宽松政策。

具体来看,5月18日,北京住房公积金管理中心发布公告,下调个人住房公积金贷款利率:5年以下(含5年)的利率调整为2.35%,5年以上的利率调整为2.85%。

4月30日,北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》,对五环外的购房限制进行大幅松绑。

4月22日,多部门联合发布通知,自4月23日起,签订购房网签合同,且离婚不满一年的房贷申请人,如家庭名下在本市无成套住房,执行首套房信贷政策。

4月17日和4月8日,北京发文延长购买改造后的老旧小区公积金贷款年限,以及上调公积金贷款额度,最高可上浮40万元。

3月27日,北京“离异3年内不得京内购房”的限购政策文件被废止。2月6日,北京市住房城乡建设委和通州区政府发布通知,执行9年的通州住房限购政策迎来优化调整,取消落户、社保或纳税需满3年的要求。

此外,去年下半年,北京还对楼市政策进行了两项重要调整。

2023年12月14日,北京调整首套房、二套房首付比例,首套房首付比例统一降至30%,二套房首付比例最低为40%。

2023年9月1日,北京市开始执行“认房不认贷”贷款政策。银行在审批房贷时,购房者只要目前名下无房或房产已出售,再次购房时可以按照首套房贷款政策来执行。

张大伟分析认为,近半年来,北京楼市宽松政策主要特征是小步快跑,二线以下城市目前宽松的办法已经不多,但一线城市依然有很多政策可以出台。只要市场还未稳定,北京等城市就可能继续出台政策。

“目前一线城市中仅北京尚未跟进5•17新政,预计短期内将落实相关举措,包括降低首付比例和房贷利率,以进一步强化政策效果,促进市场活跃度提升。”中指研究院市场研究总监陈文静在接受每经记者采访时表示,未来北京需求端政策仍有较大优化空间,如降低非京籍社保/个税年限要求,针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额,放开大面积段限购,提高公积金贷款额度、降低交易税费、降低存量房贷利率等也是重要方向。


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