浙江全省土地降温 杭州的这些供地大户怎么办?

2019/9/23 9:19:12  |  作者:  | 关注度:  | 【字号:↑大   ↓小

    两周前,金华婺城新区地块无人问津最终以流拍收场;一周前,衢州常山地块也因无人报名而流拍。据浙报传媒地产研究院统计数据,短短七天内(9.10-9.16),全省共计5宗涉宅地流拍,而成交的16宗涉宅地溢价率也仅10.8%,底价、低溢价成交频现。

  即便是此前被称道“走出独立行情”的杭州也同样经历着地价回落的调整期,9月已进行的两场土地出让会,板块地价相较高热时期都有所下降。土地市场出现明显的降温,预期和实际都发生了转变,杭州的那些供地大户怎么办?

 谁是杭州的供地大户?谁的危险系数最高?

  ① 近三年住宅存量净流入:江干第一 临安第二

  以2019年至今(截至9月17日)杭州十区涉宅用地成交体量对比,排在前五的依次为余杭区、萧山区、江干区、临安区以及富阳区。

  但由于各区的区域面积大小不一,单一的涉宅地供应量不能作为绝对的参考。我们把时间往后推两年,比较各区近三年的净增加的商品住宅库存量。

  研究院统计了2017年至今各区涉宅地供应体量,对比同时段内商品住宅去化量。

  统计结果显示,净增加的库存量排名前三的为江干区(145.1万方)、临安区(94.8万方)和拱墅区(50.1万方)。

  而萧山区、余杭区虽然供地体量位列前二位,但同时段内销售量也排在前二,整体库存反而净减少。尤其是余杭区,2017年至今涉宅地成交817.6万方,而商品住宅销售面积高达1063.4万方,库存净减少245.8万方。

  ② 住宅库存:临安区库存量高于余杭区、萧山区

  截至9月17日,杭州市区显性存量排名前三的为临安区、余杭区以及萧山区。

  其中,临安区商品住宅显性存量达76.58万方,居于十区之首,按近一年月均去化15.2万方计算,去化周期约5个月。这一去化周期也是十区除了滨江区(存量11.93万方,但由于过去一年项目开盘较少,去化周期7.5个月)以外,去化周期最长的。

  余杭区月均去化58.8万方,去化周期2.5个月;萧山区月均去化23.3万方,去化周期为2.4个月。

  从隐性库存来看,截至8月31日,十区中隐性库存最高的为余杭区、萧山区以及临安区,数据分别为826.3万方、743.6万方以及438.8万方。

  按区域近一年年均去化计算,三个区的去化周期接近,余杭区、临安区均为2.4年,萧山区2.7年。

  三个区去化周期接近,但不得不正视的问题是,近两三个月以来,三区成交量均有所下滑,其中临安区跌幅最大,8月成交量对比5月,跌幅超50%。

  显性库存量最大的临安,近期开盘较多,流摇率一直高居不下:7月领出8张预售证,流摇6次;8月领出20张预售证,仅1个楼盘进入摇号阶段,其余19次均以流摇告终。自5月成交创近年历史新高之后,临安市场已月度“三连跌”,销售开始显露疲态。

  ③ 人口增量、人均GDP、基建投入:富阳区、临安区排名靠后

  人口是房地产最大的防跌因素。

  根据杭州市统计局公布的《2018年杭州市人口主要数据公报》显示,截至2018年末,全市常住人口980.6万人,比上年末增加33.8万人,人口保持高速增长态势。其中,余杭区以160.3万的人口总量,超越150.1万人的萧山区,名列全市第一。

  33.8万人口增量主要体现在萧山、经济技术开发区(下沙)、余杭区等城市新区。虽然主城区的上城区、下城区出现了常住人口减少的现象,但高度发展的中心区域人口外溢,其实是城市人口从传统中心向城市新区转移的体现。

  真正值得关注的是,十区中购房人群来源相对单一的富阳区、临安区,人口增量仅0.3万、0.2万。

  除了人口之外,各区的人均GDP也是持续保持购买力的重要基础之一。根据2018年杭州统计年鉴,2017年常住人口人均GDP最高的为滨江区,上城区、下城区紧随其后,而排在末三位分别为拱墅区、富阳区和临安区。

  城市基本面的改变,离不开基建的投入。余杭区2017年基建投入239.1亿元,超过萧山区189.1亿元。主城区六区平均投入122.3亿元,临安区基建投入93.9亿元,富阳区基建投入88.8亿元。

  临安或是十区内危险系数最高的区

  “现在临安市场不太敢碰。”一位资深地产投资拓展人直言,临安撤市设区以来,推地量大幅增加,从目前区域的市场存量以及基本面判断,临安市场都欠缺强有力的支撑。他认为,在土地市场出现明显降温,预期和实际发生改变的当下,临安区或是杭州十区内危险系数最高的区。

  事实上,坊间已有不止一个临安项目要转卖的市场消息,除去整体市场大环境的原因,房企对于临安出地量大,隐性库存高企的忧虑也是其中非常重要的因素。未来,房企对于城市区域板块的筛选会更加谨慎。

  4天前,“丁建刚房产”公众号转载的《接下来,房价还要横盘几年?》一文中提到:“供地是门艺术,多了利空房价,少了利多房价。”现阶段,如何掌控供地节奏或许也是市场预期转变时需要审慎考虑的一个重要课题。


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