杭州楼市的面孔 悄悄在变

2019/10/24 9:03:20  |  作者:  | 关注度:  | 【字号:↑大   ↓小

 进入10月份,第四季度的大幕拉开,楼市也随之进入2019年最后的冲刺阶段。在经过了一个成色不足的“金九”之后,“银十”成为了开发商们最后的“救命稻草”,加速出货,快速回款,成为了房企的一致选择。

于是,在这已经过去的大半个月里,我们看到了诸多明星项目的次第登场,有绿城的5盘连推,也有金色和庄、湖景居等“宕机”多年的老盘重新入市,以及仁恒滨江园、融创城等新盘的首发。

而在这一波开盘潮的带动下,我们忽然发现,在新房市场,在土地市场,在二手房市场,杭州楼市的面孔,在悄然发生改变。

新房 千万级豪宅抢着要 刚需项目却频频流摇

今年10月,红盘迭出,尤其是多个豪宅项目的入市,可以说引爆了改善市场,展现了杭州高端购房群体的强大购买力。

先是今年最具话题性的项目,绿城建发·沁园推出最后一批房源,4幢共85套洋房房源,均价63600元/平方米,建筑面积160—280平方米,总价基本在800万—1100万元。经过登记,最终共有304户家庭参与登记,平均中签率27.96%。

接着,钱江新城南星桥的最后一个宅地项目仁恒滨江园,在万众期待中首开,推出120套精装修房源,户型建筑面积约170、190、250方,均价70800元/平方米(精装标准6000元/平方米)。尽管仁恒滨江园单套房源总价都在1100万元以上,仍然吸引了691户家庭登记,平均中签率低至17.36%,创下了摇号以来钱江新城豪宅的最低中签率。

钱塘江南岸,绿城·晓风印月也在月中发布销售方案,首开推出398套精装修房源,其中144方以下房源148套,均价47100元/平方米;144方—160方房源119套,均价47600元/平方米;160方以上房源131套,均价48100元/平方米。最终,共有4221户家庭登记,平均中签率只有9.43%。这个数据,打破了下半年滨江区多次流摇的尴尬局面,重新为板块正名。

相比于千万级豪宅“卖一套少一套”的稀缺性所带来的“哄抢效果”,价格更加亲民的刚需项目,最近的表现却显得很疲软,尤其是供应量大、竞争激烈的板块。

据不完全统计,截至昨日,10月杭州已经有30个项目完成摇号登记并公示人数,其中,有14个项目遭遇“流摇”,占比约46.7%。

临安占据绝大多数,共有8个楼盘,分别是碧桂园·玖晟府、越秀·星悦城、滨湖天地、印象苕溪、风景未来城、凤鸣公馆、春风燕语、通策状元府。

另外还包括,余杭区的国开东方·凤凰台、随塘,萧山的嘉裕天城二期,滨江的时代·滨江悦,钱塘新区的龙湖·春江天越,富阳的三江澳海澜庭。

房价 个别楼盘价格松动 土拍透露新的房价“天花板”

这个月,随着不少焦点楼盘的入市,以及涉宅地块的挂牌和出让,个别板块的房价开始出现松动倾向。

在仁恒滨江园公布价格以前,钱江新城的豪宅售价近一年时间都保持在精装70000元/平方米以内,保利滨江·翡翠海岸均价68000元/平方米,信达滨江·壹品和保利滨江·上品价格都是69800元/平方米。而今年8月初出让的新鸿基平安江河汇地块,住宅部分限制均价也是69800元/平方米。

就在大家都以为69800元/平方米将成为未来两年钱江新城的房价天花板时,仁恒滨江园以70800元/平方米的价格首发,突围而出。仁恒滨江园由仁恒和滨江两大标杆房企联手打造,被广泛认为是今年杭州最顶级的项目之一,尽管总价高达千万以上,仍然受到高端购房群体的追捧,创造了钱江新城千万级豪宅的最低中签率。

另一个价格超出市场预期的项目是金沙湖板块的湖景居。在大江东的金色和庄以两年前12000元/平方米的价格重新入市后,同处钱塘新区的湖景居随之进入购房者视线,这个项目在2016年曾以16000元/平方米的价格开盘,目前已经是现房销售,能否再现曾经的价格,成为关注焦点。

不过,湖景居最终领出的价格是32950元/平方米,跟三年前相比涨幅超过80%,也是金沙湖新房的最高价格。不过,跟绿城在7月份拿下的金沙湖宅地毛坯限价33500元/平方米相比,湖景居仍在限价范围以内。

与此同时,土拍市场也透露出一些板块房价的上涨迹象。

本周二,临安出让了一宗滨湖新城商住地,根据出让文件,该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于23300元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于34950元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于3500元/平方米。

从数字上看,精装26800元/平方米的均价,比当前板块价格高出不少。目前,滨湖新城的合院毛坯单价在32000元/平方米左右,高层和洋房的毛坯均价则在17000—21000元/平方米。

滨江区也有变化。日前,滨江区挂牌西兴单元一宗商住地,根据出让文件规定,所建商品住房精装销售均价不高于49200元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于49170元/平方米。这个价格,比目前在售的杭州壹号院的48100元/平方米,晓风印月的47100—48100元/平方米,中海云宸的47000元/平方米,都要高出不少。

二手房 挂牌量接近10万套 降价才能促进成交

跟新房市场不断有爆点不同,下半年以来,杭州二手房市场行情冷淡,成交量持续下滑,挂牌量则是一路上涨,业内人士估计,后市一段时期内,或许将迎来轻微量价齐跌的情况。

好找房数据显示,过去三周,杭州市区(不含临安)总共成交了二手房3047套,尽管呈现出连续上涨的势头,不过10月总体成交量大概率在5000套以内,将低于9月份,下滑趋势已无悬念。

与成交下滑相比,市区二手房的挂牌量则日益增多,目前共有98374套挂牌房源,逼近10万套大关,而在7月底,这个数据是8.5万套,三个月时间,增加了超过1万套。

一方面是新房更有价格上的吸引力,另一方面是挂牌房源量大,对于想要早日出手的卖家来说,降价成为了唯一的有效手段。

“挂了3个月,最后还是降价20万才成交的,”小陈最近刚刚卖掉了自住的金色黎明三期一套房子,89方精装修,满2年,总价380万元。“小孩出生了,想要换个好一点的学区,提前准备起来,”小陈告诉记者,他已经看好了申花板块的二手房,那边也有还价的空间。

王女士的一套天时苑的跃层大户型,也在上周找到了买家,总价510万元,比她的挂价便宜了了18万元:“现在二手房行情一般,虽然价格比我的预期减了很多,能够早点卖掉总是好的。”

“这段时间,房东对价格的预期有所降低,有的急于置换,所以议价空间比较大,是个不错的购房窗口期,”某位资深二手房经纪人如是说道。


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