浙江市场，对于房企的全国业绩贡献究竟有多大？
??综合来看，从9.55%上升为11.24%，此次TOP20房企整体在浙江的业绩占到全国业绩的11.24%，而去年这一数值为9.55%，呈现出一个上升趋势；
??具体来看，绿城、滨江、德信、中梁等浙系房企，浙江对其业绩产出仍占据较高比例，此外，万科、金地、龙湖、旭辉等全国头部房企，浙江对其业绩产出贡献比例普遍在10%以上；
??浙江市场业绩占比的提升，直接抬升了榜单门槛，TOP20入榜门槛抬升超60%。
??面对从严的政策和分化的楼市，浙江市场在2019年依然保持韧性，稳步前行。
??从成交金额看，尽管半年度较去年同期有所下降，但全年仍然上涨，突破1.3万亿，涨幅6.50%；
??从成交面积看，实现微涨，全年共商品房面积成交7580万平米，微涨0.55%。
??浙江市场容量连年上涨，给予企业更多的发展机会，深耕浙江，将是房企规模保持稳健增长的重要驱动力。
??《2019年度大浙江房企排行榜》今日正式发布，首先恭喜绿城、万科、融创拿下2019年度大浙江房企销售流量榜冠、亚、季军宝座，万科、绿城、融创分获2019年度大浙江房企销售权益榜前三甲！
??同时也恭喜金地、荣安、宝龙等企业凭借努力获得巨大进步，成功冲入榜单。
??这份榜单从销售金额和土地拓展两大维度，客观全面的反应开发企业的城市布局、投资能力和资金实力。
??销售金额维度，分为流量榜和权益榜。流量榜体现的是企业的品牌力和操盘能力，如果流量榜是面子，那权益榜就是里子，企业的投资布局眼光及能力可从权益榜中窥见一二。
??土地拓展维度，分为拿地金额榜和拿地总面积榜，从两个层面反应企业在浙江区域深耕的决心。
??统计口径
??◆ 流量榜单：业绩计入操盘方，联合操盘各算一半，代建记入流量；
??◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩。
??◆ 拿地拓展榜单：包含住宅、商业、办公等经营性用地；包含招拍挂土地和收并购项目；联合拿地各算一半，后期入股不计入。
??◆ 榜单统计口径：嘉兴为商品房签约数据，其他城市为商品房备案数据，统计时间为2019.1.1-2019.12.25，统计范围均涵盖浙江全省。
榜 单 发 布
榜 单 解 读
PART 01
??通过对榜单的综合比对分析，浙江市场具体呈现出以下几大特征。
??? 头部恒强，但“蛋糕”分配相对平均
??TOP20房企的流量总额超5500亿元，市占率超整个浙江市场容量的40%，较去年有所提高，并且入榜门槛进一步提升，从去年的98.24亿元上升至今年的158.88亿元，入榜金额提升61.73%。
??尽管头部房企强者恒强，但超1.3万亿的市场大蛋糕在分配上，也呈现出相对平均的特点。
??从榜单的后位竞争情况看，尤其是从第五位开始，各梯队的房企之间差距不大，较为平均，尤其是后10位，造成房企前后名次差距的往往不到一亿之差。
??? 布局结构成为影响房企上榜的关键
??杭州、宁波这类核心城市可以拿高货值项目，三四线城市能够打造流量型产品，不同的布局结构布局方式，对于销售业绩提升呈现不同的作用。
??相应的，与去年相比，今年的榜单中，部分纯三四线布局的房企排名出现较大变化，名次下降明显。
??原因在于三四线城市2019年棚改目标的腰斩及棚改货币化安置政策的收紧，导致房产销售出现一定收缩。
??? 房企投资更趋谨慎
??融资趋紧，地价趋高的市场环境下，房企在浙江的投资趋于谨慎。
??TOP20房企中，拿地/销售的数值低于0.5的房企达到12家，导致整体的拿地/销售仅为0.46，处于较低水平。对于集团性的房企来说，在浙江整体呈现地货比较高、开发利润偏低的情况下，其可以优化投资区域，选择在拿地上更具优势的区域进行投资。
??当前在浙江市场积极拿地，投资端相对活跃的主要是以下两类房企。
??整体运营成本低，融资较为宽裕及融资成本较低的企业。比如滨江、新希望，这两家房企的拿地/销售比值都在1左右，2019年在浙江的拿地金额分别为369.69亿元和140.40亿元，其中，滨江更是位列2019年拿地金额榜的榜首；
??凭借资源优势可以拿大体量地块的企业。比如绿地和宝龙，分别以327.21万平米和278.80万平米的拿地面积分列拿地面积榜的第一、二位。拿大地的策略往往能帮助企业掌握话语权，同时穿越楼市周期。
PART 02
??基于布局结构成为影响房企上榜的关键，以下对房企在浙江形成的几类布局打法进行逐一分析。
??? 第一类：布局核心城市，但对核心城市的定义门槛降低
??核心城市可以是杭州、宁波，也可以是温州、台州，总体而言房企对核心城市的定义是在浙江量级较大的城市。
??这样的布局打法，是房企以利润为导向，结合地贷比变化，平衡一定的管理半径做出的综合考量。
??典型的企业就是万科，万科压缩了在杭州的布局，但是加大了对宁波的投入。从去年开始，布局重点就往宁波倾斜，继去年拿下宁波土地市场拿地金额和拿地面积的双料冠军之后，今年持续在宁波布局。
??? 第二类：“因浙制宜”，进行块状布局发展小根据地
??浙江“多山少地”的地形特点，形成发展空间有集聚有阻隔的特点，房企往往会因地制宜，进行块状布局，发展小根据地。旭辉、碧桂园等房企是这一布局方式的典型代表。
??旭辉从2013年首次进入浙江市场以来，旭辉已布局杭州、宁波、温州、台州等省内8个城市。今年继续布局投拓，发展小根据地，并且更偏向于布局三四线城市的核心区域，比如今年新进的湖州市区，又比如其今年在温州和台州的地块，都处于市区。这样的布局打法，一是流量会相对理想，二能避免三四线城市的市场不确定风险。
??除了投拓上的变化，旭辉也尤其注重产品力提升。
??一方面进行产品序列升级。今年4月发布了CIFI-6产品系列，该系列从户型到社区场景均进行了升级，包括升级5+X收纳体系，打造旭慧生活APP等。
??一方面进行多重资源导入。今年旭辉在萧山和临安分别落地中国传媒大学附属杭州萧山中旭小学、附属杭州临安中旭小学，提升产品居住价值的同时，逐步实现向综合运营型企业的转变。
??另外，滨江除大本营杭州外，也有类似发展趋势，其在金华占有较大的市场份额，同时台州温岭和温州的产出也较可观，合计贡献流量金额超76亿元。
??需要注意的是，发展小根据地尤其考验房企的运营能力，因为小根据地的市场份额往往易被更具本土优势的地方龙头企业蚕食。
??? 第三类：坚持拿大地做大盘
??依附一块大地，进行持续开发，也是在当前浙江市场的一种有效布局模式。不过这类布局打法对企业有较高要求，需具备综合开发建设的能力，企业往往以城市运营商定位，恒大、金茂、绿地等等是这一类的代表房企。
??绿地170.67亿元的流量金额中，海湾单个项目就贡献了大半。该项目是绿地在前湾新区打造的384万平米超级大盘，复合居住、商办、产业等多种功能。
??一方面在布局选址上，绿地侧重布局具有规划前景的新区，因为新区往往具备拿大体量地块的条件且具有远期发展红利，除了海湾项目，绿地今年又在前湾新区新增近300万平米的土地面积；
??另一方面在产品开发上，通过拿大地，绿地不仅能充分发挥自身多元化发展的优势，同时又能借助自身资源的导入，以较低的成本拿到地块，掌握区域话语权。
??? 第四类：其他
??投拓能力较综合，投拓方式多元化。典型企业为融创。
??融创有着收并购、合作平台拿地、后期入股、独立拿地的多元化拿地方式，从而确保在高质量增长下的土地储备。
??今年成功闯入流量榜前三甲的融创，除了前端拿地投拓的发力，在中端和后端也一并发力。
??中端：即产品打造，融创在浙江成功树立能打造高端豪宅的品牌形象，壹号院系、府系、宜和系等产品线深入人心。其中，绍兴壹号院、宁波壹号院、江南壹号院、杭州壹号院是其主力贡献项目，合计贡献金额超110亿元。
??后端：即服务，从第一座归心社区候潮府的打造开始，融创就对服务和社区运营表现出了强烈的关注，目前又进行内容升级，提出“新交付”，将社区运营视为归心社区的核心价值所在，设立归心运营官，从空间到生活到社群，形成社区自治、业主共建的社区生态。
PART 03
??过去的已成为历史，而未来由现在创造。面对即将到来的2020年，浙江市场仍然充满想象。
??首先，在土地出让总量受控的现实下，各地的土地供给不平衡，但土地的集中供应区调配到萧绍甬的趋势依然存在，再加上长三角一体化政策加持，兼具土地和人口的红利，萧绍甬的发展潜力之大值得期待；
??其次，尽管限价降低了利润预期，但其本质是对浙江楼市发展的一种保护。因为一旦放开，伴随房价上涨而来的是更严厉的政策压制，限价下，有利于浙江楼市呈现稳步上涨的态势；
??再次，以未来社区为代表的城市改造，实际上是浙江寻找到的一条未来发展路径，且这条路径会以各种各样的方式呈现，目前以金茂为代表的企业已经积极介入，地方政府也希望企业主动参与到城市更新及相关的土地收储工作中；
??最后，除了上榜的这些头部房企，不少地方黑马企业和龙头房企开始崭露头角，甚至能做到在一个县级市的市占率超过40%甚至50%，如何与这些企业良好合作，也不失为未来发展的机会。
??所以，如何更好的捕捉萧绍甬发展机会；如何更好的“因浙制宜”，踩准发展节点；如何与地方政府合作，契合其发展需求；如何实现与地方龙头企业共生共荣，将成为有进取心的房企，2020年在浙江发展的核心竞争力。