2020年在杭州怎么买房 必须先看看这些数据

2019年的杭州楼市已经落下帷幕。

这一年里，调控继续收紧，土地市场出台了双限政策，房价变得更“透明”了。

这一年里，在我们的印象中，楼市在降温，购房者在回归理性。

但同样是在这一年，新房市场依旧有着138400套的成交量（数据来源钱江晚报购房宝，含临安、富阳，截止12月31日，下同） 。从春节过后的“小阳春”开始，楼市始终维持着较高的热度。直到8月，供应量开始井喷，随后几个月，基本上每月的成交和入市都会形成不小的剪刀差，有些房子开始难卖了，新房的库存开始上升了。

二手房市场则较去年有明显回升。根据钱江晚报购房宝的数据显示，杭州市区（不含临安）2019年共成交81333套，相较于2018年的72422套增长了12%。

量价齐升，2019年二手房市场价格总体来说较2018年下半年有所回升，但比2018年上半年的巅峰期仍有差距。

另一方面，二手房挂牌量也水涨船高，2018年12月，透明售房网上显示的市区挂牌总量还只有6万余套，而如今，挂牌量已经突破10万套，并仍有上升的趋势。

15次万人摇、5次2万人摇

今年楼市成交138400套

今年是杭州楼市实行摇号政策的第二年，从2月份的中国铁建西湖国际城开始，到这个月刚刚公布摇号结果的杭州融创城，全年共有10个楼盘、15次摇号上演了“万人摇”的火热场面，更有5次摇号达成了“2万人摇”的成就。

这些项目大多是偏刚需的楼盘，但今年不少中高端楼盘表现同样抢眼。

比如滨江区的杭州壹号院与晓风印月，即使房源总价高达近千万，也始终是一房难求。粗略估算，这两个楼盘一次开盘的冻结金额就高达百亿元。

正是在这些红盘的加持下，今年的杭州楼市依然维持了较高的热度，交出了138400套的新房成交答卷。

与去年142241套的成交量相比，新房成交下降了3841套，同比跌幅2.7%。

但值得注意的是，2018年楼市住宅成交量为97430套，而今年的住宅成交达到了104548套。也就是说，新房成交下降主要体现在非住宅的酒店式公寓等产品，住宅市场的热度依旧。

相比之下，商业类产品热度迅速褪去，33852套的全年成交量同比降幅高达24.5%。

住宅入市量首破10万套

单月成交和供应形成剪刀差

与成交情况的变化不同的是，

杭州近几年来的土地市场，持续的“凶猛”行情。

去年，杭州更是成为全国的“卖地之王”。这些成交地块今年陆续入市，因此带来了大量供应。

数据显示，2019年杭州新房供应量高达145997套，创下历史新高。

而其中，全年923次摇号带来了108101套的住宅供应，同样刷新了历史记录。这也是杭州楼市单年住宅供应量首次突破10万套。

今年的8月、10月、11月和12月，单月住宅供应量均超过1万套。11月的单月新房供应量更是史无前例地达到了24202套。

在这样大量的供应下，成交却没有跟上，因此形成了单月的剪刀差，库存自然也跟着上涨。事实上，今年8月开始，住宅的当月入市量就开始明显超过成交量，非住宅类产品这类情况更加明显。因此，整体库存今年以来不断增加。

今年10月，杭州楼市商品房库存继2017年4月后再次突破10万套。

截至目前，新房库存量已经达到111363套，为2017年2月以来新高。

其中住宅39537套，非住宅库存则直接达到了71826套。

购房者回归理性

楼市在继续降温

尽管库存在不断上涨，但按照今年的月均成交量来计算，

目前住宅库存的去化周期依然只有4.5个月。

事实上，如果仅仅看纸面的库存情况和今年的住宅成交量，可能会觉得楼市的热度比去年有过之无不及。但随着“双限政策”的出台、对开发商资金的各种“围追堵截”，我们明显能感觉到楼市在降温，购房者在回归理性。

今年春节过后的一波“小阳春”行情，的确在那两三个月里让不少楼盘收获了一大波成交。但随后，许多区域和板块开始疲软。比如临安区的成交量，已经连续6个月没能突破2000套。万人摇的红盘之外，也有大量的楼盘流摇，开盘即售罄对于很多楼盘来说早已成为奢望。

但即使是这样，某房企营销总监也坦言：“楼市还远没有到彻底冷的时候，至少几年前卖房子开盘只卖两三成是很正常的。”而目前，

不少楼盘的房子还是很不愁卖的，即使做不到开盘即罄，续销一段时间也能全部去化。

直到成交和供应开始连续出现剪刀差的几个月，才能说楼市是真的降温了。曾经我们熟悉的那些拓客、拉客的手段，也开始回到这个市场。随着倒挂红盘的减少，万人摇也势必会慢慢淡出这个市场。

而在这样的市场下，购房者的心态也明显变化了。

在许多楼盘的开盘现场，我们几乎没看到投资客，以自住为需求的购房者们，果断地放弃了不中意的房源，理性取代了焦虑，自身需求代替了盲目跟风。

2019年二手房市场“先扬后抑”

价格体系总体趋于稳定

众所周知，2018年是杭州二手房一个转折点，

市场行情自2018年6月起急转直下，成交量几乎腰斩，价格也有10-20%的下跌。

2019年开春，二手房持续回温，不仅成交量回归正常，价格较去年下半年也有10%左右的回升。

不过到了下半年，行情则又有所下滑。

除了部分成交热门的小区，如刚需购房者所青睐的下沙保利东湾、市中心的老破小翠苑小区、三墩安置房都市阳光小区等，价格则较为坚挺，仍与上半年保持一致。

到了年底，购房需求旺盛，二手房成交量再度回升。

不过，在10万套的大库存下，价格依旧保持稳定。

另外，购房者的心态也逐渐趋于理性，新房市场的“双限”政策使得楼市天花板清晰可见。购房者的预期有了明显的改变，最直接的则是体现在二手房成交上。经过去年下半年的下滑以及今年一整年的回稳，二手房与新房之间的价差逐渐缩小，市场也越来越趋于平稳。

新政下学区房成交热门

价格一直跟随市场规律

学区房无疑是2019年杭州二手房市场的一大热门。除了传统的一表生爆表红色预警外，

今年“公民同招”新政带来的影响，使得不少顶尖的公办小学学区房成交量水涨船高。

如今年以来成交一直很火爆的采荷区域，几乎每个月都有60套左右的成交。

下半年，“全民摇号”新政的推出，更是加速了学区房的成交。优质的学区房如民办托管、“双优”学区房等炙手可热，“单优”学区房的置换也开始加速。如马塍路、翠苑、耀江文鼎苑等多个名校学区房，都在主城区成交热门排行榜的前几位。

尽管成交火热，学区房的价格却没有大幅的增长，其价格曲线仍然与市场规律相符。

二手房经纪人认为，学区房虽然看似有相对独立的行情，但价格终究无法脱离市场的束缚。

“万人摇”逐一进入市场

购房者期待的红利基本实现

除了学区房，新房市场中“万人摇”楼盘进入二手房市场也是2019年的一大热点。

今年年初以来，包括融信澜天、中铁建西湖国际城、万科未来城、绿城杨柳郡等多个新房市场的红盘纷纷进入二手房市场。

这些楼盘在当时除了中签率特别低以外，还有一个特点即新房价格与周边二手房存在着较大的差距。

而最终“红利”的实现，备受瞩目。

以西湖国际城为例，经过一轮市场的磨合，二手房成交单价大约在3万元/㎡左右。而与其新房时2.3万元/㎡的单价相比，拥有7000元/㎡的盈利空间。此外，融信澜天的成交单价在2.7万元/㎡，每套获利超过80万元；卓越蔚蓝领秀二手房成交单价在2.6万元/㎡左右，每套获利超过100万元……

总体来看，新房市场中热门的楼盘在进入二手房市场后都有不俗的表现。

红利尽管有多有少，但基本上都有获利的空间。另外，临近年底，融信澜天、西湖国际城等多个热门楼盘成交火热，周成交量都在10套左右，投资客急切套现的心情可见一斑。