一图看懂杭州二手房横盘两年真相！

今年4月和5月，杭州市区（不含临安）二手房成交量连续两个月突破万套大关，看上去十分火热。与此同时，新房市场因为个别红盘的火爆，令杭州楼市成为全国关注焦点。

杭州房价真的一直在涨吗？当钱报记者统计了杭州180个二手房成交活跃小区过去两年的价格走势，发现八成小区过去两年来横盘未涨，甚至比2018年的最高点低10%左右。也就是说，大部分二手房的价格非常稳定。

众多小区价格不如2018年

相比最高点跌了10%左右

自从2016年本轮楼市行情启动以来，杭州二手房市场真切地体验了一把“过山车”行情： 2017年、2018年急速上扬；但是2018年6月是一个转折点，此后二手房行情急转直下，成交量甚至腰斩，房价也快速回落；而2019年伊始，成交量价均开始慢慢回升。

从钱江晚报购房宝数据研究院的统计来看，尽管经过一年半的回温，但目前二手房仍然没有恢复到2018年的行情。 以抽样的180个成交相对活跃的主流小区为例，仅37个小区5月成交均价创下新高，剩余143个小区5月成交均价仍未回到前期高点，处于横盘状态。

其中，成交价跟前期高点对比最强烈的是余杭星桥的擎天半岛，今年5月成交均价为20988元/㎡，而其2018年12月的成交均价为27083元/㎡，至今仍有22.5%的跌幅。

虽说二手房的成交量奠定了市场的基础，需求旺，才有提价的空间。不过从数据来看， 多个2019年来的成交热门小区价格仍与高点相去甚远。

例如，下沙的热门小区保利东湾和宋都东郡国际，常年霸占小区成交排行榜的前十位，其5月的成交均价为24284元/㎡，相较于最高点的29600元/㎡，仍有18%的差距；宋都东郡国际5月成交均价为26000元/㎡，相较2018年7月的最高点还差5294元/㎡。

另外，翡翠城、朝晖五区、翠苑二区等从2019年至今也一直是不少刚需购房者的首选，但价格仍低于最高点，约10%左右。

价格创新高的小区

以学区房为主

而在创下价格新高的二手房小区中，也有一些跳涨幅度较高的小区 ，如申花板块的融信蓝孔雀、萧山南部卧城的北辰奥园、萧山市中心的高桥小区，其今年5月成交均价较前期高点有15%以上的涨幅。

梳理这些涨价了的二手房小区，主要是两类。

一类是学区房 ，如滨江的绿城明月江南和欣盛东方郡，江干的采荷东区和双菱新村，下沙的景冉佳园和保利江语海，望江南星桥一带的望江家园和金色家园等，单价普遍有每平方几百至两千元左右的涨幅，而融信蓝孔雀及附近几个楼盘，因为引入了学校，单价甚至最高涨了约7000元/㎡。

万科西庐、融创河滨之城也是如此。万科西庐5月成交均价为56282元/㎡，融创河滨之城为58127元/㎡，较其2018年的最高点分别有6.9%和7.6%的涨幅。

另一类是本身房价基数比较低的小区。 如大江东的东裕华庭，2018年最高点时的月成交均价为11531元/㎡，今年5月的成交均价为13000元/㎡；萧山瓜沥的明华名港城，2018年最高点时的月成交均价为17670元/㎡，今年5月的成交均价为18505元/㎡。

二手房横盘两年

归功于新房的限价

成交活跃，但价格两年未涨，其中一个重要原因是 过去两年多来的新房限价 。虽然新房和二手房价格的倒挂，催生了一些“万人摇”的红盘，但不能忽视的是，新房的限价提供了价格之锚。

购房者在购买二手房时，会参照板块新房价格，于是二手房价格不可能过度偏离新房价格。 与期房相比，二手房的好处是可以立即入住，然而，一旦二手房价格过高，购房者就会转而参与摇号，求购新房，房东房子卖不出去，就只能降价，降价又促进了成交。

归功于新房限价，两年来杭州二手房的价格十分稳定。需求旺盛，成交活跃，价格稳定，对于二手房市场而言，也是一种理想的市场状态。