小伙在萧山租房 租期未满 房子却被查封 原因是……

法官，我是这里的租客，租期还没满，如果法院贴上查封封条，会不会影响我继续住下去？”近日，萧山区人民法院执结了一起民间借贷纠纷，当租客小高（化姓）听到执行法官的回答后，心情复杂……

房东的“锅”，竟由租客来背？

2019年11月，小高向房东阿德（化名）租了一间房屋，并签订《房屋租赁合同》，双方约定租期两年，年租金4.5万元，支付方式为一年一付。当天，小高便支付了第一年的租金。入住后，他还对房屋进行了简单装修。到了次年9月3日，小高租住还不到一年，却遇到法官上门来贴封条。

怎么回事呢？其实问题出在房东阿德身上。2019年7月30日，阿德曾向阿傅（化名）借款110万，并将上述房屋做了抵押担保，后因未还款被诉至法院。法院审理后判决，被告阿德要返还原告阿傅本金110万元及相应利息，且阿傅对阿德抵押的房产经折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权。

判决生效后，阿德仍没有履行还款义务，阿傅便在2020年7月申请了强制执行。进入执行程序后，执行法官依法查封了案涉房屋，也就是阿德租给小高的这处房屋，并上门张贴了查封裁定书、腾房公告及封条。

“租赁权”遇上“抵押权”，时间点很关键

小高对房屋已被抵押的事情毫不知情。为了主张自己对该房屋的租赁权，他立即向执行法官提交了自己与房东签订的《房屋租赁合同》、租金支付凭证、实际占有房屋等事实证据。

“小高，你们的租赁合同是真实有效的，但你是在2019年11月租的房子，抵押登记时间却在2019年7月，早于租赁时间，依照相关法律，你的租赁权不能对抗阿傅已经登记的抵押权，请你理解。”据法官解释，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

同时，抵押权人阿傅也明确表示，自己的抵押权登记在先，不想因为这房子还有租客，而导致拍卖成交价格过低等不利影响。因此，法院依法涤除了案涉房屋存在的租赁权。

在法官释法明理下，小高主动配合法院强制执行并按期腾退房屋。同时，小高立即停止向房东支付剩余房屋租金，并与房东协商处理相关后续事宜。此外，案涉房屋由法院委托评估，已在司法拍卖网络平台上顺利拍卖。

法官说法

本案中，由于抵押登记时间早于租赁时间，所以租客只能无奈接受这样的结果。

那么，如果承租人租赁房屋及转移占有时间均早于抵押登记时间，结果又会有何不同呢？

这种情况下，在先租赁关系依法不受在后抵押权的影响，租赁权便可得到法律的保护。一方面，抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人可基于租赁合同继续占有使用租赁房屋；另一方面，抵押权实现时，只要租赁合同还有合同有效期内，租赁合同对抵押房屋的受让人仍继续有效。

法官提醒，为了避免在租房时遇到类似的“坑”，可以从下面几点正确保障承租权：

1、做好房屋产权调查。在签署房屋租赁合同之前，应到不动产的登记机构查询房屋的权属以及权力限制状况，确定房屋有无查封、抵押的情形后再决定是否承租房屋。

2、签署书面房屋租赁合同。书面合同既是房屋租赁关系成立的直接证据，也是合同双方当事人维护各自合法权益的重要依据。

3、保留租金支付及转移占有房屋的相关凭证。租金支付及转移占有是证明房屋租赁关系真实有效的直接证据，租金支付应与租赁合同一致，建议通过银行转账或电子支付的形式留存记录，占有使用房屋过程中产生的装修及入住手续、缴纳的水费、电费、燃气费、物业费支付凭证也应当保留好，以证明租赁关系的真实性。

文/蒋超  通讯员 萧法