楼市回暖已成共识 部分区域仍要加速去库存
2015/6/8 8:18:30 | 作者： |
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今年以来，中央和地方相继出台政策，促进住房消费。在“3．30”等系列政策作用下，房地产市场整体有所转暖，同时也出现区域分化。一线城市及部分热点二线城市住宅市场量价回升显着，而部分三四线城市尤其是西部、东北的一些城市，市场反应相对滞后。专家认为，当前房地产市场回暖已经形成共识，但是回暖持续时间还有待观察。
去年“9．30”政策和今年年初的“3．30”政策，有效降低了首套和改善性需求的购房门槛，带来了成交量的阶段性回升。国家统计局最新数据显示，1－4月份，全国商品房销售面积同比下降4．8%，降幅比1－3月份收窄4．4个百分点。销售额同比下降3．1%，降幅收窄6．2个百分点。销售额降幅小于销售面积降幅，这意味着与去年同期相比，房价整体处在回升态势。
进入5月，一线城市及部分热点二三线城市住宅市场回暖势头显得更为强劲。北京5月份新房住宅、二手住宅成交套数同比分别增长64%、129%，成交均价（剔除保障房）同比分别增长13．3%、4．6%。深圳5月份新房住宅成交套数同比增长155%，成交均价同比上涨18．8%；二手住宅成交套数同比增长114%。上海、广州新房住宅成交量同比分别增长85%、61%。数据显示，杭州、厦门、济南新房住宅成交套数同比增速在100%以上，另有南昌、青岛等11个城市同比增速超过30%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前来看，在各方面利好的影响下，北京市新房市场未来几个月成交均价仍会出现结构性上涨。由于二手房交易中、大户型成交占比较高，预计未来二手房成交均价也将延续小幅上涨局面。
与此同时，备受投资者关注的一线城市豪宅市场也趋于活跃，1—5月上海单价在10万元以上的住宅成交超过60套；于上月取得预售许可证的深圳“中洲中央公寓”顶层备案单价为37．6万元/平方米，被主管部门约谈后，定价依然高达17．65万元/平方米。
值得关注的是，当前房地产市场总体积极向好的同时，仍呈现出区域分化态势。国家统计局数据显示，1—4月份40个重点城市销售面积同比上升的有18个，下降的有22个，其中贵阳、乌鲁木齐、沈阳、太原等11个城市降幅超过20%。5月份，一些三四线城市和部分二线城市销售不畅的状况没有明显改变。据新华社房地产价格监测系统数据，贵阳、昆明、成都等城市5月份新房住宅成交套数同比仍在下降。
业内认为，经济发展水平、产业结构布局、人口流动、库存量等是影响房地产市场中长期走势的主要因素。
中国房地产研究会副会长胡志刚认为，除了大的经济、产业、人口等背景因素外，房地产市场本身的因素也会产生一定影响。
“过去几年部分三四线城市盲目供地开发，部分住房产品存在品质低且同质化严重问题，住房消费回归理性后，这部分房子自然少人问津。有些城市现在的在建规模依然很大，销售速度跟不上库存增加速度，库存压力不降反升。”胡志刚表示，这样的城市房地产市场面临结构调整。
不同区域内生产变量的差异带来楼市持续分化。前中国房地产业协会副会长、新华社特约经济分析师朱中一表示：“当前要防范"过热"和"过冷"两种风险，这就要尊重房地产市场自身的规律，遵循新型城镇化发展的规律，做好短期政策和长效机制的衔接，才能促进房地产市场平稳健康发展。”