最高人民法院下通知 降价退房恐难获法律支持

         一则消息近日引起了很多人的关注。据报道，最高人民法院于2月19日下发了《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》（下称《通知》）。该《通知》有部分内容涉及到了房地产，其中强调：

        各级人民法院要妥善审理房地产纠纷，促进国家房地产调控政策贯彻落实。要站在维护法律严肃性、落实国家调控政策，以及维护经济社会平稳较快发展的高度，严格适用情事变更原则，正确认定变更的情事与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展。要注意通过民事审判引导当事人树立正确的市场风险意识，维护诚信的市场交易秩序。

         这则通知发出了怎样一种信号？

        律师说

        今后很难以“情事变更”要求退房

        浙联律师事务所主任律师戴和平

       所谓的情事变更，是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，突然间发生的情况转变，这是在合同签订时无法预料的，如维持合同发生当时的效力，其履行显失公平时，当事人一方可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。

        情事变更非常接近于不可抗力。

        浙江腾飞金鹰律师事务所律师 陈钟

        严格适用情事变更原则，源于最基本的法理与常识——依法订立的契约应当严守，不能随意变更乃至解除。

        早在2009年，最高人民法院也曾出台过《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知，里面提到情事变更时，使用的是“慎重适用”。 这次的《通知》，用了“严格适用”，这意味着大家都要遵守契约精神，在签合同时就要预见到，今后会有市场风险的存在。

        在我这里受理过不少案子，之前都是因为情事变更调解掉了。

        比如说，买家张先生买了一套二手房，签订合同之后出了新国十条，一下子没办法凑齐六成的首付，那么起诉到法院之后，以情事变更要求退房。后来法院组织调解，适当地赔了一点违约金。

        如果说要“严格适用”情事变更，那么今后这类案件肯定会少起来，再进行调解也没有司法依据了。

        浙江海浩律师事务所律师 李慧

        这条《通知》的出台，表现出最高人民法院对于因市场风险提出的退房、终止按揭等是否属于“情事变更”的理解，是倾向于否定的，这意味着以后购房者难以因房价下跌而主张退房。

        由宏观调控引发市场价格变动，不应适用情事变更原则，因为价格的变化属于市场经济的风险范畴。

        购房者说

        风险不能全部让我们承担

        购房者 李先生

        2010年上半年，我在萧山买了一套二手房，签订合同的第四天，正好遇上新国十条出台。当时我急死了，因为之前我已经有两套房子，按照新政规定，我这样的情况是不能贷款的，但是我一下子又拿不出那么多钱。和房东商量之后，对方也不同意，估计是对方觉得新政出台，以后房子卖不出价钱。

      没办法，我只能找律师，律师建议我用情事变更来退房，说北京当时已经有成功案例。后来跟房东协商之后，我赔了几万块违约金了事。

       购房者 赵先生

       我也在向开发商要赔偿，不过现在的理由不是情事变更，是因为开发商在销售时隐瞒了一个重要信息。

       现在再用“情事变更”来提出退房等要求，好像已经跟不上了，因为调控了这么长时间，什么样的人有购房资格，能不能贷款，已经很清晰了。不过我还是认为，房子的总价这么高，如果风险全部让购房者承担，这有点不公平。

       开发商说

      大家都按合同来

       德信集团常务副总裁费中敏

        房价本来就有涨有跌，涨了获利，跌了也应为自己的行为承担责任。有些开发商现在降价同时还提出给老业主补偿，我认为这种现象会扰乱市场，对行业不利，无法使房地产业平稳过渡。

       方正房产常务副总朱宏波

       有了这个《通知》，以后有业主因降价要求补偿或退房我们就有法可依了。这两年房价一跌，全国各地都有房闹。开发商为了生存，本着“大事化小，小事化了”的精神不得已采取补偿老业主的办法。以后再出现类似的问题，肯定会严格按合同条款来。

       华盛达阅城营销总监蒋琛

      在商品房买卖合同中就对退房条件有约定，中间并没有提及降价的条件。大家都要按合同来。这个《通知》出来后，有些购房者如果退房或补偿不成，可能会从房子质量、配套上挑毛病。对此，开发商更应该保证房源的质量，按约定的合同条款来交付。