何帆:房价是"水" 房子并不是必然保值或升值

         欧债危机蔓延，全球经济迷雾重重，中国经济是否也会被绑架？房产调控力度不减，楼市持续阴雨连绵，房地产企业发展前景又当如何？近日，时报记者专访了中国社科院世界经济与政治研究所副所长何帆。

         保障性住房是发展方向

         高端访问：在过去的几年当中，老百姓在承受着通货膨胀带来的压力的同时，也承受着房价飙升的压力。您觉得，政府有没有义务为老百姓解决住房问题？

         何帆：前几年房价上涨速度确实过快了，尤其是2009年和2010年。如果房价上涨速度过快，那一段时间后房价就会出现暴跌的现象。这是我们不愿意看到的，我们希望房价能够稳定。

         所以，政府运用宏观调控的手段，出台了一些楼市调控政策。调控的目的是要使得房价进入相对平稳的状态。政府部门意识到，住房问题首先是一个社会问题，然后才是一个产业问题。政府部门有义务为普通收入者提供保障性住房。

         高端访问：政府有义务保障普通收入家庭的住房，是不是意味着政府有必要为每一户刚需人群提供一套住房？

         何帆：不一定。过去几年，中国的独生子女第一代开始成家立业。电视剧《蜗居》里有一句著名的台词：“咱俩加起来都70岁了，还没有房呢！”其实，两人的平均年龄也才35岁，这种情况放在哪个国家也都不可能拥有一套三居室。

         每个人都有住房需求，但是要根据自己的经济实力来选择合适的住房。一般情况下，年轻人可以先租房，然后买二手房，之后再慢慢地换更大的房。其实在发达国家，一般都有与各收入阶层相符的住房供给。据统计，政府提供的住房至少占到40%以上。但是，中国在这方面就比较薄弱。所以，我们现在正在积极补课。保障性住房一定是未来的发展方向。

        房价下跌 调控才会放松

       高端访问：在中央坚持调控政策不放松的情况下，有些地方政府却出面调整了政策，但又很快被叫停。您如何看待这一现象？

       何帆：这是因为有些地方政府缺乏大局意识。过去，不少地方政府“坐在房地产商的大腿上”，替房地产商说话，以谋求更多的财政收入。但是，从今年的大局来看，调控是要继续下去的，这势必会导致地方政府土地财政收入的减少。想要地方和中央保持一致，一方面需要宏观调控，另一方面必须要改革政府财政收入方式。如果土地财政问题不解决，将来可能还会有其他地方政府“以身犯险”。

       将来，政府的土地财政收入有可能从“一锤子买卖”变成“多次征税”的方式。政府在卖地之后提供的公共服务应该定期收税。但是，中国国情比较复杂，很多问题还未得到解决。比如在什么环节征税，如何征收，向哪种住房征税，信息是否够透明等，都需要考虑。现行的房产税试点城市在实行过程中一定有不足之处，但整体方向是正确的。

       高端访问：您预测，未来的房价走势会是一个怎么样的曲线？

       何帆：现在政府就是害怕政策一旦放松，就会使得房价报复性上涨。而一旦出现报复性上涨，就有可能是中国房价的最后一次暴涨，之后房价就开始出现暴跌。所以调控政策在短期内肯定不会放松。如果现行调控手段起效的话，那么2011年会是楼市的一个分水岭。首先房价会经历一个向下回调的过程，然后再进入慢慢小幅上涨的区间。

       我之前看过的报告中用到一个词来形容调控政策——“水落石出”。房地产调控的政策变化就是块石头，房价就是水。只有“水”落“石头”才会出来，房价必须回落到合理水平了，调控政策才有可能变动。

        房子不是必然保值

        高端访问：您以前在其他媒体的采访中提到，将来房价会进入一个自行向下发展的区间。请问，这个观点该如何解读？

        何帆：我的意思是，当我们进入老龄化社会后，房价不会再疯涨，但是也不会暴跌。现在，我们已经步入老龄化社会的初级阶段，接下来会慢慢进入到中级阶段和高级阶段。等到进入高级阶段时，可能中国的住房供给已经非常充裕了。那时，年轻人不需要那么多房子，老年人需要的也不是现在的住房，而是具有相应配套设施的养老住所。我们现在的供给和需求之间存在错位。

        从投资角度来说，房价有涨就有跌。现在，不少投资者认为房价只会上涨不会下跌，这是一种错觉。从国际经验来看，房子不是必然升值的，甚至不是必然保值的。

        单就住房本身来说，房价体现在土地资源上，但你又没有土地的所有权。到期之后，政府有可能会把土地收回，那你就失去这块土地的价值了。除此之外，你只有砖头瓦块、钢筋水泥，但是这些东西不保值。

        还有，随着大家对居住要求的提高，对房屋的户型和设施等要求也在迅速提高，这就体现了住房科技的进步。而你该知道，所有技术在进步的产品，价格一定是下跌的。就好像电脑、电视机都不能保值一样。

        能保值或者涨价的房子一定要有它的稀缺性和特殊性，比如环境好、学区好、交通方便，或者靠近西湖。

       专业性不强的房企将被淘汰

        高端访问：在这一轮调控当中，很多大型房地产公司也是危机重重，您能不能为他们提供一些建议？

        何帆：他们不需要建议，他们都有很丰富的经验。比如万科或者绿城，他们是经历过房地产市场波折的，对风险有充分认识。就像其他实业一样，都要经历大浪淘沙，真正有实力的才能生存下来。大型房企有足够的经验，现金流也相对充裕，这轮调控对他们来说是有利的。这一轮洗牌使得专业性不强的房产公司淘汰出局，剩下的实力企业就能健康发展。

        不过，经过这一轮调控，大型房地产企业今后的发展也需要改变。以前，很多房企的经营模式很单调：拿地—盖房—卖房。以前，很多房企只做商品房这一种产品，以后则需要同时开发多种产品。在商品房的供给充裕的时代，我们需要更多的社会保障型住房或者养老型住房。此外，还有与之对应的停车场、公共交通，甚至写字楼、商店等。以后的房地产行业应该是百花齐放的，各种形态的，围绕城市服务，围绕百姓消费的产业。

        反倒是一些中小型企业，没有经历过波折，现在可能存在比较多的问题。从调研情况来看，中小企业的资金链是非常紧张的，迫使他们更多地卖地卖房，也有可能撑不住。当时高价买入，现在无法脱手。

        高端访问：那针对这些中小企业的情况，您觉得除了银行、信托之外，还有哪些更有效、更安全的融资渠道呢？

        何帆：现在，政府不愿意让商业银行的贷款像以前一样都流入房地产企业，今年一大批房地产信托又马上要到期，而民间融资成本又比较高，确实很难找到一个很好的融资渠道。如果这些企业还是指望像以前一样通过融资来渡过难关，最好还是丢到这个幻想。我觉得，对中小企业来说，从短期来看，通过降价销售来回笼资金是最有效的方式。从长期来说，他们应该转变一下发展思路，比如和政府合作建设保障性住房等项目。虽然保障房的利润比商品房要低，但是资金周转也比较快。多做几个保障房项目后，可能日子会相对好过一些。

       打个比方来说，以前房地产商就像是坐在头等座，但现在可能都去二三等座了，甚至连座位都没了。这时候，你就该转变思路，比如去推个小车卖烤鸭、卖啤酒，可能赚得更多。要趁着别人都有困难的时候，赶紧转型。最后真正的赢家，未必是那些淘金者。