专家：现在是多年不遇的买房好时机
2015/9/22 8:19:41 | 作者： |
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有很多媒体说现在是不是入市的好时机，我觉得这次是多年不遇的好时机，为什么？有三个方面，当然还有其他各种原因。
第一，政策方面，楼市每次起落和GDP、调控政策有关，政策的出台跟经济的景气度是相关的，2008年、2009年问题出在出口，但是今年的问题出在投资。由于投资，政府在货币政策方面已经非常宽松了，但是投资增速仍然在走低，这个问题就大了。
此外，全国土地成交市场持续走低，广州好一点，但是广州增加的都是商业、办公、工业用地成交，住宅地块成交并没有很大的成交量。
第二，从房价收入比来看，目前房价和人均收入比值已经和2008年差不多。
从人均收入和房价比来看，广州房价依然走高，人均收入也是上升的。2007、2008年人均收入是1.4万元、1.5万元左右，现在是2万元，差不多翻了一番。从房价来说，2008年的时候是9000元，现在是16000、17000元，也是差不多翻番了，所以不要只看房价，而是看房价和收入已经是最低的情况下。
换句话说，大家能够承受的房价应该和2008年的时候差不多，五次降息能够节省十几万，现在买房是最省钱的。
第三，降准、降息利好市场。比如说100万的贷款20年还齐，第五次的降息以后，比去年11月没降息以前的利息节省了十几万。如果贷款那部分开发商没有给你折扣，银行会给你20%的折扣，也就是说你可以打八折。
2007年至今，2008年、2009年有两个季度是低于7%，2012年是有两个低于7%，从2014年到现在连续六个季度全部低于7%。相对来说CPI，通胀率不低。
翻查资料可知，2007年的时候由于股市很旺盛，很多人在股市赚了钱投资买房，所以每个月平均上升了75万平方米的销售，从原来广州十个区来比较。但是由于2007年那么旺，9月27号一个政策打压，再加上次贷危机，广州市的月均成交量是46万平方米。
我们今年的问题出在哪里？是投资贡献率越来越低，三架马车消费变成了非常大的一块，投资变成小的一块，三架马车就靠消费了，消费就包括买房。
由于这样的情况下，货币政策必须要宽松，让投资上升，2009年货币政策宽松以后投资立即上升。但是今年货币宽松，跟2008、2009年差不多，但是投资并没有上去，大家就着急了。
房价会不会下降，基准地价会不会上调？政府投入那么多钱搞地铁，搞那么多基建，土地价值当然上来了。有投入就有产出，政府投资肯定要收回地价，所以地价肯定要上升。我们觉得基准地价上调了，土地出让的价格肯定比以前更高。
2014年媒体公布的净利润是9.2%。一个是土地成本上升，一个是利润缩小了，因为房价上不去。但是相对来说我们需求量又是那么旺盛，多家报道番禺的楼盘2.5万元/平方米那么贵，但是还有很多人去买，所以我们觉得需求还是非常旺盛的。
从地价来说，广州中心城区楼面价最高已经达到1.6万元每平方米，最高的房价在中心城区来说，2.9万元，差不多3万元。
将房价与成本进行对比，价格比成本超过50%，如果2013年1.6万元的楼面价，售价今年要高于3.2万元才能不亏本，不可能在两三万的价位。
从上市公司公布的数据来看，2014年楼市是回暖了，营业收入逐年上升，但是净利润率逐年下降，全部都是下降的。
价格上不去，成本上不去，房价是不可能降价。现在唯一能够做的就是控制成本来增加利润，或者多元化经营，通过其他的来补充开发业务利润的下降。
市场的良性竞争关键不在于价格，是在于提升居住的舒适度。
有句话说：人家没有的，我要有，人家有的，我要更优秀。而不是说人家有的我要贱卖，这是不对的。
现在经济越来越好，人就想住舒服一点，可是房企还在卖毛坯房，这是一个历史的倒退，对于房地产发展来说是不利。
数据显示，广州中心城区大概400万一套产品，估计会有4200套入市，其中芳村是供应最集中的。也就是说这边的同质化都是400万以下的产品，都是90平方米、80平方米、100平方米、120平方米这样的产品，非常多。
特别是在芳村，五六百套都集中在这个位置，所以我们预计3000套的市场竞争必然非常激烈。应该采取什么态度，我觉得不应该降价格，当然定价是对的，价格定得对当然没错。
但是另外一方面我们也要看到，我们应该要提升居住的质量，因为我们生活会越来越好，会步入小康水平，要有更高的居住舒适度。我们看到广钢地块，在医疗、教育、养老、休闲文化都有很高标准的配套，价格肯定会很高。这么多的央企、国企参与进去，一定要提升广州的居住水平和舒适度，所以价格拉高是要有居住的舒适度来配合。
比如说中海花湾有十大居住的人居科技系统，北大资源准备开发有手机智能化控制系统。但是需要花钱，成本需要提高，你卖得这么便宜怎么提高。如果希望提高自己的产品质量，就需要在价格上得到大家的认可。
我觉得除了价格定位很重要之外，大家也要看到我们居住的舒适度是需要提高的。
黎文江 合富辉煌（中国）首席市场分析师