房产广告新规下月施行，“学区房”能否从售楼广告中消失？
2016/1/14 8:17:23 | 作者： |
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将于下个月起正式施行的《房地产广告发布规定》（以下简称《规定》）明确：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。《规定》要求房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。
这是继2015年9月施行的“最严广告法”之后，国家再次对房地产广告的发布作出规定。
将楼盘与名校“捆绑销售”是开发商常用的招数之一。《规定》能否就此改变楼盘广告中这一司空见惯的陋习，一时成了各方热议的话题。
《规定》对开发商有更多“紧箍咒”
1.销售广告禁止承诺学区房、户口等
现在的开发商，不打学区房概念，似乎都不好意思说自己是卖房子的。其实，不少购房者遭遇过“伪学区房”，距离名校虽近却进不了名校，或者买房之初广告里承诺的配建名校始终不见踪影。
比如下沙某楼盘，在宣传时曾经向业主表示：该楼盘的学区就是一街之隔的某学校。但是真正交付的时候，业主发现，真正能入学的学区是离该楼盘较远的另一所学校。由此，一些业主还曾进行过维权活动。
《规定》第十八条中对此作出限制：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。
2.配套设施不可误导宣传
不一定能实现的承诺，除了学区，还有就是交通、商业等配套。很多购房者看中的都是其未来升值潜力，规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件无疑会令房子加分。所以开发商都喜欢抓住这些配套或规划作为卖点，宣传上也多以此作为广告热点，以达到楼盘热销的效果。
当这些承诺没有实现时，维权之路往往十分艰难。近几年，地铁盘是一个受到热捧的话题，但是不少线路正在修建或者还在规划中。这时，不少开发商会提前宣传自己是地铁盘。
《规定》第十二条对此作出限制：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
3.项目示意图应准确
购房者第一次去售楼处，首先要看的是项目区位图，以更方便地了解是否满足自己购房的需求。但在楼盘的宣传广告上，开发商往往用简单示意图来标示，比例严重失当。
《规定》第十一条对此作出限制：房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。
购房者：不可能因为广告去买房
新的《房地产广告发布规定》发布，会不会给房地产的广告带来不一样的气息呢？
其实自2015年9月1日施行的新《广告法》中，对于房地产广告发布就作了明确规定，这就是“9不得”和“4必须”，其中就有“不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”“不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”“房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明”。
然而，在2015年新的《广告法》施行之后，学区房等宣传字眼并没有从房地产广告中消失。
“2015年年初，我就有买学区房的念头。孩子马上要结婚了，考虑到以后孙子上学的问题，想着买套学区房，因为时间还早也不急，现在就先慢慢看起来。”陈女士告诉记者，刚想买学区房的时候，看到广告上说是学区房就会先去实地看看，“一般到现场，销售人员就会告诉你，我们旁边就是某某学校啊，但是你问是否能确定入学，对方就开始支支吾吾，我就有点担心。”
对于开发商广告中的“学校”，陈女士也有点无奈，“有时候想说他们虚假宣传，但是又算不上，毕竟人家在广告上没有说能入学，只是说边上有学校。”
“现在我还看到一些宣传学校的，会说自己已经跟学校签约了，还能出具合同，但是也担心一期的业主能入学，那二期的业主也能入学吗？”陈女士告诉记者，她现在已经不想从新房市场找学区房了，“我准备去看看二手房，毕竟这些房子学区已经定了，安心一点。”
当记者问到新出的《规定》时，陈女士比较淡定：“都说‘上有政策，下有对策’，其实房地产广告也只是起到吸引我们去销售现场的作用，最终是否买房还是要看这个楼盘能否满足自己各方面的需求。”
监管部门：根据情节不同立案调查
的确，对于房地产广告，购房者一般比较淡定，只有真正遇到问题之后才会想起维权，但是如果没有牵扯到这个问题的时候，大家也不太较真。
但是，一旦涉及维权，购房者往往十分头痛。以学区房为例，比如一个楼盘开发了好几期：第一期开盘的时候，开发商可能和学校有签约，第一期业主的子女上学没有问题。但等到第二期、第三期的业主入住了，情况可能变了，他们的孩子就无法正常入学了。
那么，新《规定》又将如何监管？杭州市市场监督管理局相关负责人表示，购房者如果遇到违规违法行为，可以拨打12315举报，工商部门将在核实举报问题之后，根据情节不同决定是否立案调查，然后给予责任方相应处罚。
对此，专家建议：购房者下决心买房时，应该把开发商所有的书面广告收齐，包括它的工作人员在介绍楼盘的过程中，最好带着录音笔，把所有的内容录下来；在签署合同的过程中，请专业的房地产律师帮助审查合同。
不过，作为一个普通的购房者，难以做到如此细致。但是，有一点购房者需要注意：开发商承诺的配套是已建还是规划中的，承诺的配套设施是否有保障，务必弄清楚。
专家：《规定》不会给信息对称带来更大进步
对于新《规定》，汉嘉地产顾问副总经理陈焕春认为，它的颁布主要是针对行业层面作出的规范。它限制了开发商的不实宣传，能够更好地保护消费者利益，但是对于开发商以及房地产的营销而言，新《规定》的颁布可能会对其产生一些束缚。一些原本对于楼盘推销比较有效的内容，因此会受到限制。当然，一些字眼不能说了，换一种方式还是可以表达的。
陈焕春分析称，对于开发商而言，以后还是需要更为实际地去宣传楼盘，保证品质和服务，不要误导消费者。但是，这也并不意味着新《规定》的颁布，对于购房者在选房的时候能够有更多的利好。
陈焕春表示，现在整个市场供需层面上，信息是不对称的。在特定的环境下，广告是让供需之间信息更为对称的重要途径，但新《规定》并不会带来更大的进步。“对于购房者而言，还需要对楼盘等作出更加客观、理性的分析后再决定买房与否。”她说。