童大焕：合理房价难再穿越回十年前

          世界上有什么地方货币如此大量增长而物价却保持十年不动的？我们在拿高房价开刀的时候，何时又拿高车价高菜价开刀呢？君不见现在大葱都快成奢侈品了

　　3月22日，网络上传出颇能吸引眼球的“各地合理房价图”，有关“专家”说，按照国际惯例，一个家庭6年的总收入可以购买一套房子，以此我们就可以推算出各地的合理房价：按每个家庭拥有2名劳动力计算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一个家庭6年总收入，也就是该家庭所能承受的房价总和。然后在这个基础上除以80(以每户买80平米房子为准)，这样得出的数据大概就是每个城市的合理房屋价位了。计算公式为：城市合理房价=(城镇人均可支配年收入×2×6)/80，得出“理想化状态”下的“合理房价”分别是：上海5734.5元/平米，深圳5475元/平米，北京4935.45元/平米，杭州5055元/平米……各地也可以根据地方政府公布的收入数据如法炮制，得出的“合理房价”想必都会在现有房价的三分之一以内。

　　这些数字也太穿越了吧，至少得穿越回到十年前。

　　但你知道这过去的十年乃至十多年里发生了什么吗？在过去14年间，中国的广义货币(M2)数量以平均17.5%的增长率在增加，最高速度为2009年的29.4%，最低为2000年的12.3%；而且在绝大多数时间里(在过去14年时间里有11年)，货币数量增长率都高于GDP增长率。其中，2009-2010数据来自财政部，其他年份数据来自国家统计局。而美国在过去20年期间，只有7年的时间M2增长率高于GDP增长率，而这7年时间都是经济危机期间。也就是说，很长时间里，中国经济增长都来自货币推动。如果不算14年，就算过去十年，M2数量也是以平均17.5%的增长率在增加，那么十年过去，货币量是十年前的4.27倍！世界上有什么地方货币如此大量增长而物价却保持十年不动的？我们在拿高房价开刀的时候，何时又拿高车价高菜价开刀呢？君不见现在大葱都快成奢侈品了。

　　在货币增长的大环境下，房价上涨只是所有物价上涨的一个小小组成部分。大家眼里都只“选择性看见”房价上涨，却忽略了导致整体物价上涨的根本原因，结果是发改委成了物价委，还是摁不住按下葫芦浮起瓢的物价，各类商品价格都玩起了捉迷藏躲猫猫，国家有关部门一不留神它就噌噌噌往上涨！

　　以本地常住居民收入作为根本参照系的“房价收入比”，以及在此基础上的“合理房价”计算还有一个致命误区：它在用静止的分析来应对史无前例城市化运动下人口巨量流动的动态社会！3月21日，在某发布会上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，中国中小城市房价收入比在合理范围内，但大城市比例过高，比如北京房价是由在京的有钱人决定的，这种情况导致许多一线城市房价收入比高达10以上，大城市房价收入比很可能永远不会回归合理水平。

　　事实上，人口急剧流动的时代，大城市房价由外来人口决定，中小城市房价由“望乡人口”(也就是外出打工经商的人口)决定，都不是由“本地人口决定”。尤其是外出打工的农民，他们外出打工的收入，已经占到其总收入的九成以上！不论是大城市的外来人口，还是中小城市的“望乡人口”，都是“来自五湖四海”，根本没有统一的“房价收入比”。所以，“房价收入比”、“合理房价”云云，往往因找不到相对稳定的参照系而显得极不靠谱。

　　而任何商品都逃不出价值规律和供需规则：有人能承受，才会有市场。离开了“市场承受力”，该商品不是降价就是厂商破产。