未来房地产整体行情不容乐观 "降价跑量"将延续

        从2011年三季度开始，为加快销售，在一批有影响力的企业带动下，打折促销开始成为行业内的普遍情况。各地房价上涨的趋势受到遏制，房价松动和回落的城市数量日益增多。房企普遍认为，未来一段时期，房地产行业的整体环境依然不容乐观，降价跑量、快速周转的市场策略将延续。

       招商地产在年报中指出：提周转、保进度是公司能够灵活应对市场变化的前提。各项目必须践行“时间就是金钱、效率就是生命”的理念，提高节点完成率，加速周转；占用资源较多的大盘项目更要做好产品定位及分期统筹，加快建设开发速度，及早进入销售。

       万科副总裁毛大庆表示，2012年一季度，万科在北京不会拿地，公司将致力于减少库存。首创置业财务总监罗俊也表示，加大现有库存项目的销售，希望尽快把库存项目清理掉，拿现金换来更好的资源，这是公司长期发展过程中非常重要的战略。

      保利地产虽然尚未公布年报，但前两年激进拿地令公司存货压力巨大。2012年伊始，保利地产就在全国的40多个主要城市进行联合促销，展开大手笔的降价行动，总共涉及100多个在售项目2万余套房源。

      业内人指出，在2009年-2010年房地产业的火爆期，不少房地产企业均大规模拿地扩张，致使库存量位居历史高位；今年，去库存将成为这些房企的首要任务。3月以来，首套房贷呈现宽松态势，房地产市场迎来今年销售的窗口期，因此多数房企都将抓住机会快速出货。

       张宏伟：成交量回暖 是继续降价还是"见好就收" 

      楼市政策“微调”之后，无论是普通商品住宅中小户型通过高速周转，还是高端市场的直接降价，还是个别房企的“全员营销”等各类营销手段“以价换量”，其直接结果导致整体商品住宅市场成交量在全国范围内正在逐步回升。

      以上海为例，上海3月也回暖了，预计3月商品住宅成交量75万平方米，超过2011年商品住宅月均去化值60万平方米，也明显好于去年下半年。

成交量逐步回升的同时，上海、南京、重庆等全国不少城市在楼盘的降价幅度上发生了微妙的变化。这种变化主要体现在两方面：

      第一、大幅降价楼盘的降价幅度不及2011年10月底那波幅度大，今年至今没有出现20%以上的降幅，甚至大幅降价楼盘的降幅维持在10-15%之间；

      第二、微幅降价的楼盘成为大多数楼盘推盘的策略及特征。

      也就是说，在当前持续调控的市场背景下，整个市场非但不通过大幅降价、大范围降价回笼资金，反而整体市场房价降幅收窄。

      同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在未来一段时期内，如果整体市场成交量持续回暖，开发商推盘是继续降价还是见好就收将成为它们的两难选择。据笔者观察，如果通过降价已经达到项目成交量回升、资金回笼量的目的，那么，房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”将成为部分开发企业的定价策略。

     从消化库存的角度而言，笔者认为，整个市场库存的去化时间尤其是各自开发商的消化库存的时间，每一个开发商都会以自己的方式去把握这个度，而不是一味地降价促销消化库存甚至清盘清仓，如果开发商都抱着清仓的目的，那么，也就意味着清仓之后这个开发商也就退出了房地产市场。显然，这不是以标杆房企为主导的降价行为的主要目的。

      从现实市场情况来看，春节淡季阶段的市场僵局疑虑已经打消，没有必要出现大范围、大幅的降价来缓解市场的僵局，开发企业通过收窄房价降幅的局面试探是否可以激活市场成交量，如果可以激活，那么就维持现状，如果不可，那再调整市场策略。

      同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期的做法不是当下提倡的一种市场行为。原因有三：

     第一、如果不继续降价有可能就难以有比较好的市场成交量，有可能会使企业或整体市场走低；

     第二、有可能会导致政府出台新的调控措施，通过这些措施迫使开发企业被动推盘入市；

     第三、如果开发商正在通过价格调整策略，抓紧政策面微调时间窗口，及时跑量回笼资金，如果把控的好，现在还可以拿到地价相对较为便宜的地块，换仓谋求下一轮市场发展机会，如果开发企业房价降幅收窄甚至不降价“见好就收”继续博弈市场和政策调控周期，有可能会丧失下一轮市场发展机会。

     显然，这不是开发商及整体市场想看到的结果。因此，在当下，在土地市场流拍的市场环境下，开发企业最明智的做法就是通过降价跑量方式回笼资金，以“现金为王”，然后谨慎拿地及时“换仓”谋求下一轮的房地产市场发展机会。

     同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此时，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，或者可以以更为低的价格拿到手。开发商如果拥有相对宽裕的资金来源，这个时候可以出手逆市拿地。从投资角度来说，此时作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。