章惠芳：杭州成为2016楼市领涨风向标!

 4月18日，国家统计局公布3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，2016年3月份新建商品住宅价格与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。环比价格变动中，最高涨幅为5.4%，最低为下降0.7%。70个大中城市房价连涨11月，房价上涨城市数量急增，涨幅也急剧扩大，其中除了北京上海深圳，尤以厦门、合肥、南京、杭州等二线城市上涨排名居前。其中，杭州新建住宅价格指数环比上涨2.3%，在全国涨幅中位列第七，杭州房价已列入领涨城市。

随着楼市的成交火爆，关注楼市者日众，尤其是涨价的城市。不可否认，与去年相比，最近杭州房价确实在涨，而且今年二月与三月的房价都有明显上涨。

深圳涨，上海涨，南京涨，苏州涨，如果说2015年楼市以一线城市和供应量不足的二线城市上涨为主，那么，今年迎来了杭州这种量级城市开启上涨节奏，成为2016年领涨城市。虽远远称不上“暴涨”，但对过去五年房价一直徘徊不前甚至出现一度暴跌30%的城市而言，现在的涨，既可以称得上是“补涨”行情，也可以认为是走出低谷，开启螺旋式上升通道。3月份杭州量价齐升，房价急涨，由“慢牛”变“快牛”，具体楼盘实际涨价幅度远超过统计局的2.3%，可谓一周一价。

一线城市有望市场降温，而二线城市将成为市场的主要热点。

杭州楼市上涨趋势已形成，用数据说话

从以下几组数据可以非常明显地感受到杭州的楼市，不仅仅是春天，已迎来“初夏”：

2016年3月，杭州楼市交易热情高涨，市场迎来“井喷”行情，全市新建商品房单日、单周、单月成交量历史纪录均被刷新，其中市区月度成交量首次突破2万套，创下了25732套的“天量”。从全市单日成交量来看，3月份有9天的单日成交量超过千套，这与去年同期日均200套成交，不可同日而语。

2013-2016年杭州历年3月商品房及商品住宅成交套数情况

与此同时，截至3月底，杭州全市新建商品住宅可售面积1369.39万平方米，根据住建部统一计算标准，以近12个月杭州全市新建商品住宅的月均成交面积计算，截至3月末的住宅库存，去化周期仅需10.2个月，创下2015年以来的最低值。如果按3月份的月均成交面积计算，则去化周期不足6个月。

    地王频出进一步推动涨价预期

土地市场的火爆，抢夺激烈，地王频频，也加快楼市涨价预期。如3月23日，杭州潮鸣艮山地块， 16家竞买单位， 经过56轮竞价，最终由绿城房产以37.35亿元总价强势竞得，折合楼面价为45368元/平方米，一举刷新杭州宅地楼面价记录。4月初，萧山区位于杭发厂地块和山阴路地块的两块宅地挂牌出让，引来融信、北辰等20多家区内外房企展开激烈竞逐，最终两块宅地分别以18556元/平方米和17310元/平方米的楼面价成交，双双刷新萧山楼面价新高。旁边的在售楼盘价格在21000-22000元/平方米。

我曾经在去年接受媒体采访时多次提到，去年杭州成交量不断创下历史新高，房价却基本不涨，盖因库存量一直居高不下，一度超过17万套，而月均成交约在1万套，所以价格涨价的动力没有那么大。“量增价平”，杭州的购房者是幸运的。进入2016年，整个成交量再一次上扬。相比之下，库存量急速下滑，尤其是有些板块的存销比不足6个月，“量增价涨”才有了动力和爆发力。

供求关系，是价格波动的最重要核心

按市场经济来看，供求关系是价格波动的最主要也是最直接的因素。政策调控，改变的也是供求关系。

杭州的房价上涨模式，正是从去年的“去库存”开始，到今天要演变成“增库存”了。

个人以为，库存消化周期若在12-15个月左右，房价趋于平稳；超过一年半（18个月），房价有下跌可能；低于12个月，房价有上涨趋势；而低于8个月，房价直接上扬。

以杭州为例，随着去化周期的快速减少，尤其低于14个月后，杭州房价就有上涨蓄势，从2015年二季度就开始小涨，只是到时还处于板块分化、有涨有跌的阶段。今年春节过后，杭州市场成交火爆，很多板块房价步入加速上涨通道。当杭州的库存困难户——闲林板块，都开启供销两旺且价格上涨模式后，杭州楼市迎来了“普涨行情”。当然，各板块楼盘涨幅不一，有涨了40%，也有涨2%的。有些楼盘原来成交乏力、价格优惠幅度很大，现在成交上升、优惠幅度收紧。表面上报价不变，而实际成交价已不知不觉中上涨了。

不过，由于库存分布明显不均衡，杭州各城区的去化周期也极不一致，在市区范围内，除西湖区、之江区外，其它城区的去化周期均已降至11个月以内，其中上城区、拱墅区、滨江区去化周期已不足6个月。与此同时，四县市去化周期均超过了18个月，仍处于较高水平。??

2015年以来杭州新建商品住宅库存及去化周期变化情况

当然，杭州的经济基本面也是房价上涨的基础。政策的推力、货币的宽松，包括对楼市预期的改变，最终改变的是楼市的供求关系：供过于求，则不仅涨价无力，还会造成“有价无市”出现跌价行情；反之，供不应求则必然通过涨价达到新的平衡。

回头看去年几个涨价的城市，基本的原因也是库存量不足。去年上海深圳房价为什么涨，而三四线城市，去库存又是重中之重，核心还是供求关系。

前段时间，有媒体对全国30个一二线重点城市的楼市库存进行了摸底调查，30个城市中昆山的库存消化周期仅为2.5个月，是调查城市中消化周期最短的；而库存消化周期最长的则是山西的太原，周期长达60个月。这张表的统计截止时间应该是2016年2月底，如果考虑3月份的成交量，新增房源不多的话，库存消化周期还会下降，如杭州。

30城库存消化周期排行 统计时间：2016年3月

    投资客重现楼市，涨价效应推波助澜

不可否认的是，在这一轮去库存的周期中随着价格的上扬，再加上经济基本面持续下行，房地产作为抗通胀的有效通路，重归人们的视野，也迎来了一部分投资客的推动。特别是杭州市场，在迎接G20等国际盛事的同时，城市发展飞速提升，城市量级及在长三角区域内的影响力也处于飞速提升状态，预计未来一段时间内，房价仍将处于上升通道。3月份杭州多了不少上海南京苏州等地的购房者，而浙江省内的购房者，更是开启“买买买”节奏，到杭州买房的热度增加，也对涨价行情推波助澜。大家都认为一线房价会涨，但现在限购升级，上海买不了房，手握资金的购房人就在周边寻找机会。苏州、南京、杭州、合肥、昆山等成为新的目标城市。 深圳周边的惠州、佛山、东莞等地，也出现类似的现象。

在这样一个成交创新高、不断提高预期的行情下，楼市转向，开启了涨价模式。随着上海限购升级，深圳调控，苏州限价等政策出台，调控城市的新房和二手房交易量较之前下降。个人预测，杭州楼市在基本面不变的状况下，今年还会有一轮上涨行情，但一部分板块价格也逐步接近阶段性高位。三月份释放了一大波购房需求，预计未来去化速度将有所放缓。价格上涨到一定点，若供应不足成交高位盘整；有供应而出现成交量下滑，或成为一个转折。

全国绝大部分省市现在仍以“去库存”为重中之重，出台政策激活市场以消化库存，尽管政策干预可以改变短期市场格局，中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，而归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。

一个城市的房地产市场，没有泡沫，是僵化的；泡沫过大，是疯狂的。

（作者系双赢置业机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员）

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