丁建刚：温州事件的启示与警示

一、事件的由来

　　今年3月，温州市民王先生购买了一套市区的二手房，房屋建造于上世纪90年代，在办理房产过户手续时，发现原房东的土地证已经于今年3月4日到期。当地国土部门称，想要办出新的土地证，需要花费房价三成，即几十万元重新购买房产的土地使用权。

　　这一事件迅速发酵，引发了全国的舆论剧震，被舆论称为“楼市的重大利空”，被网友称为“天都要塌下来了”。

　　中国住宅用地土地使用年限为70年，对于绝大多数商品住宅的业主来说，还远远没有到期，哪怕是上世纪90年代初购买的商品住宅，也只过去了20多年。

　　温州事件是一个个案。

　　政府规定了土地使用权年限在70年以内，当时为了少交土地出让金，选择了20年，结果造成了极少部分住宅，竟只有20年土地使用权的令人啼笑皆非的结果。

　　但是麻烦来了，20年到期了，怎么办？

如果，这个住宅不交易，当地政府的国土部门是不会找你来收土地出让金的，因为他们也没有法律依据。

　　为什么会传出要补缴巨额的土地出让金呢？就是因为业主要把这套房子转让了。

　　二、土地出让金到底是该补还是不该补？

　　这个问题难住了当地的国土部门。

　　我们看看有关土地出让金的3个法律规定：

　　1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记”。

  　2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(1995年施行)第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至少于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”。

　　综上法律规定，住宅土地使用权经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　3.根据2007年3月16日发布的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

《物权法》规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。

　　三、为什么一个个案会引发舆论剧震？

　　从上面的法律规定来看，已经非常清楚了，关于土地使用权到期续约的问题，是一个法律真空地带。

　　房屋的业主和地方政府国土部门，都处于两难的尴尬境地。

　　不续约，业主没有办法过户，总不可能在土地使用权证上标明:土地使用期已过。

　　续约，土地出让金怎么缴纳？缴纳多少？续期多少年？都没有任何法律依据。

　　四、启示和警示

　　土地制度是一个国家最重要的经济制度之一。

　　土地法，是指国家调整土地所有、占有、经营、使用、保护、管理中所发生的各种社会经济关系的法律规范。事关社会的政治经济秩序和社会稳定。

　　虽然对于绝大多数商品房的业主来说，土地使用期到期还为时尚早。

　　但这一特殊个案，之所以成为全民关注的重大新闻，正是因为这是一个涉及到千家万户，对每个家庭来说又是千秋万代的资产和财产安全问题。

　　事关人们对未来个人资产和财产的预期和信心。

温州这一个案，足以说明了这一问题。

　　而由于历史原因，我们国家在土地使用权期满续约这一重大问题上，居然仍处于法律真空地带。

　　正如新华社对这一事件调查的核实稿件中所说：如果不未雨绸缪，提前进行顶层设计，有可能引发房主的不安。

　　因此，用法律手段解决好这个问题越来越迫切了。

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