住了20年一直没过户、买了烂尾楼如何维权······

住了20年的房子一直没有过户 七旬老人一纸诉状告到了法院

昨天下午2点半，一个七旬老人拄着拐杖，颤巍巍地走进上城区法院。

老人姓周，来法院是为了家里唯一一套房子。大伯在这套房里已经住了20年，是上个世纪九十年代买的，可房屋产权至今没落实好。

老伯说，自己以前是在工厂做工的，1994年，他省吃俭用攒下些存款，又找亲戚借了些钱，凑成3万块买了这套60平方米的二手房。

房主是个外地人，当时两人签了房屋买卖合同，但因为证件没带齐，没有马上去办产权过户手续。不过，房主临走前信誓旦旦地跟他说，只要他需要，自己随时都能来杭，协助把手续给办妥了。

那时候，老伯也在外地工作，不急着搬进去，加上信任房主，也就同意了。

房子是木结构的，空置了一段时间，没人打理，破败得很严重。等他想要搬进去的时候，已经被白蚁蛀成了危房，没法入住了。

他花了5万块钱重新改造装修。入住两年以后，恰逢那块区域拆迁分配，他又自己掏了1万多块钱，扩建了一个房间、一个洗手间，房屋面积成了100平方米。

原本可以安享晚年了，可老伯心里有件事一直放不下——这些年来，他几次催原房主来杭州办理房产过户手续，可对方总是找借口推托，一会说自己身体不好，一会说人在外地有事，就是不肯露面。到后来，干脆电话也不接，玩起了失踪。

老伯不清楚个中缘由，他猜测，对方一直拖着，有可能是觉得房子变大了，也有可能是觉得卖便宜了，心里不想把房子给他，毕竟20多年过去，房价已经翻了不知多少倍了。

见到法官，老伯不住叹气，这手续一天不办，一天住不安心。

目前，法院已经在联系原房主，并将择日开庭审理此案。

老伯到底该怎么办？购买二手房要注意哪些细节？

底世清律师：一般来说，如果要购买二手房的，购房者需要注意以下几点：

1.明确出卖主体合法性。购房前要了解房屋的产权状况，明确产权所有权人与出卖人一致或者获得了充分的授权。

2.明确出卖房屋合法性。提前审查房屋产权情况，排除违法建筑或者其他无法过户或者办理产权证书的情况。

3.交易风险的把控。合同约定及履行上，最好不要一次性把购房款都付出去，而是按照出卖方履行了一定的义务的程度，分批支付。如果出卖方没有履行，可以暂停支付。

4.要明确合同解除权。在出卖方无法履行相关义务，并延期一定时间的情况下，购房者有权解除合同，防止解除权不明确而无法及时退出交易。

5.明确违约责任。要有明确且可执行的违约责任，最好约定两方面：一是逾期交付房屋及逾期办理过户手续的迟延履行违约金；二是根本违约而导致交易无法完成的一次性违约金。通过设置违约责任，可以敦促对方守约，同时在对方违约时也可以弥补损失。

就周老伯的情况而言，如果做到了上述第五点，则完全可以要求对方支付相应的违约金，并要求过户。

开发商迟迟不交房  买了烂尾楼我如何维权

微友问：我2012年4月份买了一栋房子，同年6月就停工了，现在基本处于烂尾状态。据说开发商资金紧张，把土地也抵押给银行了，原定的交房日期拖了又拖，一直没个准信。

请问律师，这种情况业主应该如何维权？如果开发商因资金链断裂无法返还购房款与赔偿，我该怎么办？

底世清律师：首先，在开发商因资金紧张无法按期交房时，购房人可以按照双方合同的约定，要求开发商支付违约金。

其次，如果开发商逾期交房严重超期，并符合合同约定的合同解除条件时，购房人可以以开发商逾期交房为理由，要求解除与开发商签订的购房合同，并要求开发商退还购房款并承担合同约定的违约责任。

不过，开发商逾期交房时一般都会伴随资金紧张的情况，某些开发商甚至已经资不抵债，而开发商开发的房产上一般均设有银行的抵押权。也就是说，购房人即使解除合同，开发商也很可能无力返还购房款，而作为抵押权人的银行则可以要求变卖房产并优先受偿，购房人权利反而无法得到保护。

因此，建议购房者不要轻易解除购房合同，而是等待开发商交房。根据我国法律规定，消费者在交付全部或者大部分款项后，其有权要求开发商交房，抵押权人和施工人的权利均不得对抗消费者的该项权利。若消费者不解除购房合同，当该房屋符合交付条件，消费者可以要求开发商将房屋交付给自己。

最后，如果开发商因资不抵债而停止工地施工，导致房屋一直无法交付的，购房者可以自发组织向法院申请开发商进入破产程序，一旦进入公司破产程序，就可以由法院组织成立由相关部门参与的破产清算小组，由破产清算小组组织对开发商进行破产重组，通过第三方注资的方式使得项目重新开工。

这样一来，即使该单位最终破产，消费者在购房款偿付方面也享有优先权，权利也能得到充分的保障。

售楼小姐说就剩最后一套房  匆忙下单之后发现被骗了

微友问：我2014年在老家城市繁华地段买了一套房子，看房时考虑要5楼，售楼小姐马上说5楼就剩最后一套了，我一再确认，她回答都很明确，还说这一套另外有人想要，晚了恐怕都没了。我考虑房子的地段、质量还行，就匆忙下单买了。

到了2015年下半年，我才发现5楼的房子还有其他几套的，他们一直在骗我，而且我买的这套房春冬季节下午根本没有太阳（买的时候还没有这一问题）。现在我要求退房，一直无果，请问能起诉到法院吗？

底世清律师：根据我国消费者权益保护法等法律规定，开发商不得对房屋的质量状况等进行虚假宣传。消费者若因虚假广告或宣传受到损害的，可以向开发商要求赔偿。但据你陈述，售楼小姐是在有多套房可以销售的情况下谎称仅剩一套房屋，该行为不属于对房屋质量的虚假宣传陈述，所以凭此理由要求开发商进行赔偿或退房是比较难的。

至于房屋采光不足的问题，你可以先委托一家有资质的鉴定机构，确认该房屋在大寒日以及冬至日的日照时间。如果《房屋销售合同》中对采光有明确约定，而实际采光时间未达到的，则开发商违约，消费者可以要求开发商进行赔偿；如果合同约定可以退房的，消费者可以要求退房。

另外，我国对住宅采光也有规定标准：大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2小时，冬至日大于等于1小时。消费者房屋的采光达不到国家最低标准的情况下，无论开发商是否做出过对房屋采光的承诺，消费者均有权要求开发商予以赔偿或退房。

买房对很多人来说是件大事，为了尽可能地避免纠纷，购房时最好遵循以下步骤：

1.审查该房屋是否具有预售许可证或销售许可证，若不具备的，则不符合出售条件，这时与开发商签订合同缺乏合法性。

2.保留开发商的销售广告和宣传资料。如果该资料对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，对开发商具有约束力，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

3.与开发商签订购房合同或房屋预售合同前，对于重要事项如通风、采光、前幢楼高、落户、学区等问题，应当写入购房合同。

4.收房时，购房人应审查开发商是否具有《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，如果不具备以上三份文件和合同所约定的交付条件的，说明该房屋交房不合法。

另外，如果存在严重质量问题导致房屋无法正常使用的，消费者有权拒绝收房；若存在一般瑕疵，而该瑕疵又并不影响到业主对房屋正常使用的，则消费者有权要求开发商对存在的问题进行维修。

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