租购并举 要让租房者更安心

11月2日，《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见。草案共7章65条，提出加大对个人“二房东”监管力度、明确“禁止群租”、“不得将保障性租赁住房转租、出借”、鼓励当事人订立长期租赁合同等。

这是继北京之后，又一个超大城市针对规范住房租赁、长租公寓等新兴业态出台的地方性法规。这背后，是上海租房人口规模大、租金水平高的现实。根据第七次人口普查数据，上海市约38.7%的家庭户在租房住。相关数据显示，2022年10月上海住宅平均租金为83.7元/平方米/月，租金水平居50城前列，租金收入比超30%。

与蓬勃发展的租房势头形成对比的是，二房东、群租等现象衍生出的乱涨房租、单方面解除租赁合同等行业乱象，卫生、噪声扰民问题及消防等安全隐患日益突出，影响租赁市场健康发展和市民居住体验。

规范住房租赁市场、让更多市民宜居安居，需要法治保障。事实上，我国《民法典》《商品房屋租赁管理办法》等对此也有规定，但相对比较原则和笼统。比如，规制不够具体，未对群租作出明确禁止，且“最小出租单位”“人均租住建筑面积”等条件，还不能穷尽群租现象。二是制约还不够严格，对“二房东”约束监管不够，对于从事群租买卖的“二房东”，惩戒震慑力度并不大。

此次《条例》规范租赁行为，平衡租赁双方权利义务关系。严格住房出租要求，明确出租住房应当遵守的规定，禁止群租。草案拟规定的条款中，“以原始设计或者经有关部门批准改建的房间为最小出租单位”“厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住”，对规制群租乱象，就很有针对性。

再比如，《条例》加大对个人“二房东”监管力度，同时加强对房地产经纪机构和住房租赁企业的管理，包括建立备案制度、从业人员实名从业、规范房源信息发布、实行合同网签、资金监管要求等。这些要求，对治理无良中介、长租公寓乱象等，无疑是一剂猛药。

作为规范住房租赁市场的地方法规，《条例》针对上海超大城市的特点，提出加快发展保障性租赁住房，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，有效缓解特定群体的住房需求。这些规定，落实市第十二次党代会提出的“让年轻人住有所居、扎根上海”要求，将有效纾解新市民、青年人的居住痛点。

“租购并举”是我国住房制度的基本特征之一。积极培育和发展住房租赁市场，保障好租房群体的各项权益，让他们住得更安心、放心，也是为更多年轻人在这座城市追梦圆梦提供机遇和舞台。