按照论坛提出的制度挑战，从扩大房产税试点说起这样一个题目，谈一些自己作为研究者的基本认识。
我想制度挑战是我们完成中国经济社会转轨，最终实现伟大民主复兴的现代化过程中不可回避的一个实质性问题和非常重大的问题。房产税的改革试点当然是这个制度创新过程中间的一个组成部分。但是要在谈论自己观点的时候，我觉得可能还不能够一下单刀直入谈论房产税试点，我们需要先成房产税调控新政这样一个概念说起。
中央国务院在提出房地产调控，后来被人们称为房地产调控新政的这个概念上，一开始的表述是叫做遏制部分城市房价的过快上涨，比较新的表述是这次两会上，总理上特别强调的，要促使房价合理回归。他在表现形式上是围绕着方方面面特别关心的商品房房价问题。但是我觉得，如果我们全面的认识这个问题，还要进一步把握房价后面相关的一系列的和运行、和制度安排不可分割的影响因素。我们现在如果从房价的调控上面来说，已经看到了一系列措施，特别是有广泛争议的行政色彩浓重的限购、限价，有的城市管理部门标榜，要逐套的核准价格，这样的严厉措施。行政手段有的地方已经表现为一拥而上实施调控的态势。
在讨论中我们也注意到，去年人大常委会上住建部的领导回应人大财经委副主任吴小林提出的问题的时候，他比较直接的提到，用这样的行政手段是不得已的。这个说出了他的苦衷，也说明了他是过渡性质的措施。
我们必须看到，这些不得已采取的措施要使用的同时，我们还要抓住什么样的，可以支撑中长期的健康发展、和谐发展的措施？
从长期来看，我觉得应该明确的提出，我们的调控新政还要体现贯彻应对制度挑战，发展经济手段为主调控新机制的高水准。如果没有这种高水准，无论这个调控坚持多长时间，再怎么样强调重要性，我认为，都是不足以经受历史考验的。
我们在房地产调控方面前面有若干轮的调控，这次持续了两年的调控新政，还要进一步努力的正视制度建设问题，提升高水准，体现他应有的高水准。
制度建设的问题，我认为应该是大家进一步重视的，我们面对的房地产健康发展的相关的全局问题，在中长期时间中的真问题、难点问题、实质问题、关键问题。
说到制度挑战和制度建设、制度创新，这个大的制度框架其实在中国的房地产调控中已经可以相对清晰的看到，就是必须针对土地这个房地产前提条件，他的自然垄断性质，这个自然垄断性质是任何经济体无法避免的，这是中心区，从黄金地段开始，以及以后还会发展的城乡接合部，越来越多的建成区，这个中心区的地皮自然垄断的性质，这个自然垄断无论配上起来的什么要素，都是客观存在的。
有自然垄断的问题，同时又要有住有所居的公共服务均等化的问题，最低收入群体也要住有所居，不能让他流落街头，再加上房地产业，无论你怎么称呼，他对建筑业有重合，在一起，必然是国民经济长期发展不可缺少的支柱，这样的几重考虑合在一起，大的制度框架必须强调我们实施一种合理的双轨统筹。
一个是保障，一个是市场，政府的职责首先是通盘的管规划，任何一个地方政府层面，他的辖区之内的通盘的国土开发、功能区匹配的通盘规划，整个在一起，形成我们全国的通盘的国土开发规划和建设规划，以及现在努力推进的优化中的顶层设计。在这个政府管规划的职责定位上是责无旁贷，天经地义，必须政府组织各方力量，形成有远见卓识的规划。
然后保障，我们政府要管托底，现在的保障性住房的有效供给就是托底，托到低收入阶层和收入夹心层住有所居，另外这种廉租房、公租房的运行是需要有比较高的管理成本的，但是政府必须付出这个成本，保证他可持续。
另外，在市场轨上，政府还要管规则，商品房产权房的配置主要是一个市场经济环境中消费者主权实现过程中的公平竞争问题，大家自己有这种支付能力，他去挑选他中意的住房，政府管规则，这才能顺应市场经济。
阶段性的不得已的管具体的一户一户的房价，去限购，只具有过渡限制，把经验稳定下来，以后并不能照此运行下去。管规则以后要处理一个不可回避的问题，就是必须管收税，不仅交易环节收税，不动产、消费住房，主要是高端部分的保有环节也必须有税收，必须施加税收的调节。这样一来，我们可以看到保障轨的难点有如何筹资的问题等等。另外又如何收房产税的问题等。
这些挑战看似形成了这样一个有冲击力的概念，一点也不过分，中国现在就面临着这样的历史性的考验。我们房地产调控新政运行至今，能不能在市场轨上真正攻坚克难，合理处理这样一个制度挑战问题，实施有效的制度创新，这就引出了题目中的房产税试点，这两地试点的创新意义，这是在我们面临着这样一个历史任务的大环境之下，由部分地区首先形成了决策上的决心，抓住制度安排、经济手段和法制建设环节，推动现代国家所需要的建设现代税制，同时使我们的房地产调控新政上升到应有的制度建设高水准的过程。这种现代国家所需要的现代税制必然包括房产税这种财产税是具有多种正面的效应。
我认为至少有这样几点：
第一是提供了房地产健康运行的重要相关制度安排因素，可以使房地产在以后长期发展中比较沉稳，减少泡沫，这是他的健康的追求。
第二，他是提供地方税体系的重要支柱财源，可以促进我们国家省以下分税制实质性的贯彻。
第三，这样一个制度建设是提供优化中国收入分配和财产配置的重要经济杠杆手段，是依法长期稳定可预期运行的一种经济手段。
第四，他是提供了打造中国直接税体系的重要突破口，对于全面的配套改革有至关重大的影响作用。
这样一些正面效应当然值得我们追求和期待，同时我们必须正面的讨论，怎么样在这个改革中，有理有力有节的推动，合理处理既得利益的关系，现在说什么是既得利益，现在中国已经形成了各种各样的社会阶层，也就是形成了各种既得利益集团，这个词语并不带贬义，这种既得利益的协调也不能简单的按照所谓的少数服从多数处理，如果在经济问题，财产权的问题，市场竞争要解决的问题上，你按照少数服从多数的听起来冠冕堂皇的原则处理问题，一定会一步一步引出不可收拾的多数人的暴政。
各个方面的诉求都应该在理性的博弈中得到指导，寻求结果上的共赢，追求社会全体成员的根本利益和长远利益的实现。就要在充分表达各方诉求，通过实验，逐步形成可行方案和立法以后，相对可以稳定的制度框架，发挥维护公众根本利益、长远利益层面的保障作用。这就是制度建设的根本利益。
如果不诉诸于制度建设，仅仅靠说大家寄希望某些人的觉悟，靠政策的一些调整，不足以实现长治久安。
改革开放初期，邓小平提出三步走的时候，就特别强调党和国家的制度建设问题，制度好了，那么最根本的问题才能得到解决，如果没有一个制度方面的创新和改革，他非常尖锐的说，好人也会最后落到做错事的状态。我们有一个好的制度，就应该能够在基本面上推进共和精神下各个方面的和谐，追求根本利益和长远利益的实现。
所以在房产税改革试点这方面，我认为，中央和有关部门已经明确表态，要扩大这样一个推进方向，是值得我们特别加以深刻认识的重大问题。我们所需要的是：
第一是要认真的总结试点经验，我们已经得到一些信息，两地的实验并不像一开始某些声音说的那样无足轻重，那么的不起作用，有很多值得肯定之处。
第二，我们要认真的倾听各方的诉求，引导理性的讨论，难免有一些情绪化的说法，触动的是大家实实在在的利益，而各种利益诉求是不一样的，应该尽可能倾听诉求，引导理性讨论，不赞成简单的以骂人解决问题，有一些情绪的表露是社会的正常现象，但社会不能靠情绪化的东西引导未来。
第三是要更为开明和充分的要求政府管理部门披露信息，必要的信息披露我始终强调，为什么要在物业税试点这么多年以后，仍然作为一个绝密的信息源来处理呢，我认为这是不合理的，应该适当的披露信息。在模拟评税过程中的一些数据可以作为保密处理，但是一些改革套路是否可以披露，这个非常值得管理部门考虑，如果更为开明和充分的披露信息，很多大家的恐慌心情，这种对于预期的不确定性就可以得到有效的消除。
第四，我认为，要进一步通过政府对于改革大方向的播放，给社会大众吃定心丸，比如政府方面给出这样的信息，房产税的改革在推进过程中间仍然会按照两地实验的基本精神，遵循一种抽肥补瘦的原则，我不认为中国目前可以套搬发达经济体的模式，中国必须明确的向社会大众表达，我们这个是针对改革开放先富起来的高端。应该明确的是第一套住房，或者说家庭人均一定标准之下的第一单位的住房是不被这个税所触动的。
另外我认为也可以探讨，中国很多的社会成员认为，我自己的第二套房是我自己给自己买的一个商业性的社会保险，也有一定的道理，中国在城市化的过程中，其实按照未来收益来说，有稳定的回报前景的，就是好地段的不动产。那么我在自己先富起来的过程中，或者有一定富裕程度过程中买了第二套房，这种商业性的社会保险是不是应该在政策层面给予一定的回应。
比如第二套房税率可以从轻，这些都是可以考虑的问题。比如重庆是相对走的比较前一点，他已经涉及到存量，花园洋房是要被覆盖的，但是他划了180平米的起征点，如果你自己的别墅建筑面积就是180平米，那么你仍然是一分钱不用交，只对180平米以上的部分进行覆盖。这个我认为是合理的，对以后的扩大是有正面意义的。
我认为，我们现在必须坚定的推进房产税改革扩大过程中，要把这些要点综合在一起，引导社会的理性讨论，让社会方方面面减少人人自危的惶恐心理，让大家看到这是一个我们必须一起推进不可回避的问题，应对这个制度的挑战，最后合理的局面就是先富起来的人，有多套房的人，他们适当的对公众财政收入多做一些贡献，符合支付能力原则，不会对他们伤筋动骨。
而公共财政收入财力增长以后，可以更好的优化税制，更好的运用这些财力辅助低端的社会成员，共享改革成果，使高端的成员安享他们先富起来的安全感，这个是符合我们全体成员的根本利益和共同利益。
这种根本利益和共同利益的追求，我认为正是我们现在今天所讨论的，在进一步的优化政策组合，应对制度挑战，扩大房产税试点改革的方向上，我们应该期待的是制度建设修成正果，这是支撑中国整体的现代化的。
本文为著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生在“2012城市观点论坛常州行”活动上发表的主题演讲实录。