观点时评：政绩GDP对商业地产的危害

         观点地产网 商业地产的繁荣昌盛，需要健康的经济基本面做支撑，并需要经济增长和居民可支配收入增长，来拓宽市场和拉动内需。顺应商业地产潮流，这本无可厚非，但人为的甚至通过行政手段，来推动商业地产泡沫迅速胀大，一定会后患无穷。

　　 众所周知，在现有行政体系和官员考核制度下，房地产作为拉动城市GDP的灵丹妙药，屡试不爽。针对房企的卖地、房地产税费、以及针对个人的契税等名目繁多的苛捐杂税，让地方长官能在任期内快速实现GDP两个点的增速，甚至翻番。

　　 比如，四川省西北部，某县级市市区人口27万，现有3万以上的购物中心已达3个，体量约15万，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体2个，总体量52万平米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市。别忘了那些城市老商圈的临街铺面，体量基本支撑之前N多年商业性消费。

　　 新长官上任后，第一把火就是把市区的专业批发市场外迁，就地打造新型城市综合体，美其名曰旧城升级改造。另在市区边缘建造大型以会展为龙头，以批发市场为主题，以酒店、住宅为支撑的新型城市综合体。这一点，时下全国各地都概莫能外。

　　 并且规划在3至5年，总投资近200亿，完成30个棚户区改造，首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元。

　　 而这个市2011年的全市GDP为409亿，而且是包含下属区县的全市指标。大家用脚都算的出来，这个城市未来3-5年的GDP基本靠商业地产投资建设了。

　　 同志，别着急！这个城市的住宅建设也是如火如荼。就2012年1季度止的数据，住宅年均去化50万平米，而在售存量已达80万平米，未来3年仅住宅供应就达300万平米。而之前同样的做法使得该市GDP相比于2007年，扎扎实实的翻了一番。悲哉呼！？

　　 先不说这个城市的其他支撑产业，就住宅和商业地产这两项创造的GDP政绩，就足以让领导加官进爵。

　　 成都市第二圈层某县级市，市区人口21万，2011年GDP100多点亿。在同样手段打造的过程中，在售商业综合体两座，总体量约8万，目前人人乐、华润万家、万家影院等主力店已签约，择日入驻。未来3年待建商业综合体已知名字的有3座，与其他未露出水面的综合体面积加起来，共有30多万平米。

　　 短期体量激增，辐射范围严重重叠、人群定位基本相同，业态严重同质化，没有细分市场概念，反过来讲，人口基数和消费能力，辐射范围都使得小众细分市场的做法根本没有依据的种种，只能是先面市的圈钱，后亮相的等死！

　　 而这些除了开发商的盲目，还多亏了政府的引导。对于后者的引导政策，笔者深有感触，甚至触摸到了ta的G点。

　　 由于工作原因和对未来判断等一系列原因，最近几年，从北上广一线城市，苏杭南京等鱼米之乡，到西疆边陲这种纷扰不断的民族地区，从美丽而正被现代文明摧残的丽江等，到中原咽喉郑州，再到四川几乎大大小小的县市，也就除了据说洋妞遍地跑的漠河，全国各地都洒下了汗水、留下了足迹、品到了各种美食，见识了各种住宅、商业、女人、官员、尔虞我诈和各怀鬼胎……对于政绩推动房地产，尤其是最近几年鼓吹商业地产的疯狂举动，留下了不可磨灭的印象。

　　 一般都是由本地开发商约长官，然后考察队伍懒懒散散参加“研究”(烟酒)活动、浩浩荡荡游历当地风景名胜，以加深对文化民情认识、长官羽扇纶巾，谈笑间要让反对者灰飞烟灭的豪情，扫除投资者的一切投资顾虑后，洋洋洒洒出个报告，泡沫横飞中敲定一个项目……但在心里，行业内的都清楚，这完完全全、彻彻底底是政绩工程，是在吹泡泡，不管是住宅的还是商业的。

　　 当商业地产被卷进政绩工程仓促上马，加上开发商仍然通过银行杠杆，划散为卖以求短期套现，那么目前以严重背离商业地产发展规律的中国式发展法，注定没有善终。抛弃政绩工程的短视，以及传统住宅开发的理念，真正从商业地产的内涵和本质着手，才是商业地产的真正救星。但抱负再大也是无力回天，期待中国房地产基金瓜熟蒂落的那一天……