货币政策适时微调 年内房企融资环境有望改善

        近期，由于经济数据不如预期，使得市场人士对中国经济复苏存在较大的不确定性。中央银行为稳定增长预期，适时积极微调货币政策，于18号执行下调存款准备金的新政策。考虑到今年中央银行整体信贷额度高于去年，上半年银行信贷控制较严苛，下半年随着十八大的顺利召开，政府换届的完成，年底国内资本市场有望再次爆发信贷冲动，房地产行业严苛的信贷环境，有望真正得到改善。

　　眼下货币政策的适时微调，只为稳经济增长预期

　　根据数据显示，4月净出口金额同比增速放缓，环比降低的数据，表明中国商品市场需求层面仍旧比较低迷。而1—4月份，累计出口额同比增长6.90%，累计进口额同比增长5.10%，低于国家战略层面制定的经济增速7.5%，更远低于10%的净出口增速目标。考虑到中国全年的外贸增长可能呈现前低、中稳、后高的发展态势，为避免眼下需求层面的低迷，致使价格出现大幅回落，遂通过降低存款准备金额，来稳定经济增长的预期。无独有偶，今天商务部公布的4月我国实际使用外资金额84.01亿美元，同比下降0.74%，这是去年11月份以来我国吸收外资规模连续六个月同比下降，较为符合央行行长周小川降存款准备金的条件。

　　2012年4月，上海市当月信贷运行的四个主要特点：1.是人民币贷款增速减缓，外汇贷款小幅下降；2.是新增贷款以票据融资和融资租赁为主；3.是制造业贷款小幅回落；4.是个人住房贷款跌幅有所扩大。四个特点也分别反映了当下整体信贷资金的口子不会大幅打开，但是会比去年好；信贷资金主要是以短期融资为主；眼下经济持续复苏，仍有很大不确定性；对房地产贷款的放宽，银行还是比较谨慎的。因此，即便下调存款准备金率短期内企业融资环境还是难以有明显改善。

　　龙头房企则竞相香港买壳，融资过半依赖海外。即金地集团、招商地产后，万科也表示旗下全资子公司万科置业(香港)已于5月13日与永泰地产达成协议，在南联地产进行公司重组后，以10.79亿港元收购永泰地产持有的南联地产73.19%股份。赴港买壳融资是新兴趋势，背后驱动力主要是在港融资成本较低以及渠道畅通。其实也反应当下，信贷资金对于房地产行业仍处高压惜贷的情形。

　　经济增长放缓、货币政策放松有利于房地产业，四季度企业融资环境有望得到明显改善

　　经济增长放缓，无论是从投资角度还是消费角度，都将有利于改善房地产行业经营现状。中国经济是投资拉动型增长，当经济出现放缓时，若不采取“铁公鸡”的基础建设投资，只能积极通过新增房屋的开工量。从消费角度来看，房地产和汽车是现在家庭必备的消费品，因此重振消费，也必然带动房地产行业的景气度上行。

　　货币政策放松，必然会在未来一段时间引发通货膨胀，而在中国应对通货膨胀的主要方式就是购房。眼下我们主要的投资方式有：存银行、买黄金、买房、买股票。存银行，在负利率时代必然遭受财富缩水的现实；在已经大幅上涨的背景下，黄金是否还具有加大的投资价值，本身就很值得探讨；在资本市场不断扩容，进行一轮轮圈钱的背景下，股市不断在重复上演洗劫百姓财富的故事。环顾自身投资环境，房地产相对而言是保值性最高的。因此，货币政策的放松可能会致使部分资金投向房地产市场，改善行业经营情况。

　　2011年全年新增贷款为7.48万亿元，以此测算，预计2012年全年新增贷款为8.04万亿元。上半年截止4月份为止，央行已经投放3.14万亿元，占总投放预测金额的39%。考虑到中国今年下半年10月份左右可能召开十八大，按照以往政府换届的经验来看，换届之前一般抑制信贷投放的力度，换届完成后都会有新一轮的信贷冲动。因此预计未来一段时间，当经济出现反复之时，国家可能更多地采取财政手段，去平复经济波动。临近年底，为保7.5%的经济增长速度，在保障房、水利、高铁建设投资拉动不足的情况下，会再次放松对房地产行业的限制。