农房尚海湾捂盘一年半，暗藏博弈

5月，住房城乡建设部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。其中有一条是严肃查处捂盘惜售。

最近，本报接到投诉：“为什么萧山的农房尚海湾项目领出预售证很久了，至今还未开盘，这不是明摆着捂盘惜售吗？”

尚海湾2016年领出的预售证，直到现在大部分房源迟迟未售。这是故意捂盘，还是另有原因？

除了拿出预售证却不卖，还有一些楼盘则是早就达到预售条件，却故意不领预售证，虽非捂盘，却也是明显惜售。

记者调查后发现，这是开发商与限价之间一场长久的博弈。前两年高价拿地的开发商，赌的就是限价的放开，他们能如愿吗？

备案价调整问题上僵持

领出预售证一年半没卖

2013年9月，农工商集团拿下南部卧城的两宗宅地，楼面价分别是9892元/㎡和8473元/㎡，也就是后来的农房尚海湾项目。时隔四年半，尚海湾已经全部交付，但透明售房网上显示，该项目如今仍有643套房源可售。

住建部要求严肃查处捂盘惜售后，不少购房者通过本报投诉农房尚海湾严重捂盘惜售。钱报记者致电售楼处，置业顾问明确表示无房可售。

这究竟怎么一回事？钱报记者又联系到了农房尚海湾的营销负责人，其表示：“不是我们不想卖，2016年下半年，这批房子就申领出预售证，当时的备案均价是26800元/㎡。但是限价之后，我们被要求重新申请一个更低的备案价，再进行销售。一年多来我们一直在协调备案价的调整问题。”

透明售房网数据显示，尚海湾剩余房源的备案均价为26000~27000元/㎡，而2015年其拿到的第一批预售证房源均价在18000元/㎡左右。据这位营销负责人透露，限价之下，这批房源的备案价需要重新申报，调整到18000~19000元/㎡再销售。

杭州的限价是从2016年下半年开始的，同个楼盘申领不同楼幢的预售证时，价差不能过高。

农房尚海湾最后一批房源的预售证，恰巧是在那个时间段申领的，从当时的市场行情看，该板块的新房销售价格大都在20000元/㎡以内，26800元/㎡的均价，与此前销售房源的价差确实比较大。

钱报记者了解到，也正是因为这个原因，农房尚海湾被要求重新调整备案价，但当时尚海湾觉得18000~19000元/㎡的价格太低，不愿意重新调整。

与此同时，土地市场的火热带动了整个区域的房价。去年，禹洲拿下的蜀山地块楼面价20060元/㎡，2%自持并且要求现房销售；绿城拿下的桂语朝阳项目，楼面价20059元/㎡，自持比例8%。目前，该区域的二手房成交均价在25000元/㎡左右。

尚海湾自然更加不愿意下调价格进行销售，于是一直僵持着。“我们早在2013年就拿了这块地，整个项目拖到现在，财务成本非常高。如果低于20000元/㎡卖肯定亏本，所以我们依旧在积极沟通，希望能申请到一个更合理的价格，再进行销售。”

这也意味着，尚海湾与限价之间的这场博弈仍将继续下去，直到一方做出让步。

不少楼盘迟迟不开盘

等待限价的放开

这样的博弈，不在少数。比如位于紫金港板块的某楼盘，从2015年领出第一张预售证至今，却仍有400套左右的房源还处于待售状态，而项目马上就要迎来交付。

钱报记者了解到，该楼盘上一批销售的房源均价不到29000元/㎡，而周边二手房的均价普遍要高出4000~5000元/㎡，按照套均100㎡的面积，这400套房子如果能以周边二手房的价格来申领预售证的话，房企可以多出2亿元的销售额。因此开发商一直希望能以更高的备案价开盘入市，就始终没有申领这400套房源的预售证。

“该楼盘已经处于尾房销售阶段，本身资金压力没那么大，所以不着急卖，一心想等限价放开。”业内人士表示，与之相比，那些迟迟未开盘的高价地项目就更加焦虑。

城东新城某高端项目，早已具备申领预售证的条件，但由于备案价未能达到心理预期的60000元/㎡，因此一直没有申领预售证。另一个高价地项目售楼处比原本预计的开放时间推迟了半年，但开发商也并不着急。“就目前的情况看，预售证价格肯定达不到心理预期。这些高价地块短时间内都不会着急入市，都想等着是否有其他楼盘拿出高价预售证，可以作为申请备案价的参考。”

这样的情况在城东新城尤为明显。当时开发商高价拿地，赌的就是限价的放开，而如果以目前的限价入市，那基本算得上是亏本销售。

毕竟，此前就有楼盘尝到过甜头。2013年5月，淮矿地产以14711元/㎡的楼面价拿下现在的东元府项目，因为当时属于高价地行列，一度“被套牢”，而该项目索性在市场行情低迷时没有选择入市，扛过了寒冬，今年这个项目几乎没有包装就重新入市，备案价从3年前的毛坯均价25000元/㎡左右，到现在毛坯均价35000元/㎡左右。

当时的开发商赌的是市场回暖，而如今的开发商，赌的是限价的松动或放开。不过，与当时淮矿拿的“高价地”相比，如今城东新城动辄35000元/㎡的地价，迟迟不开盘的资金成本显然要大得多。

博弈结果

将在下半年见分晓

一边是备案价始终达不到心理预期，开发商迟迟不愿开盘，一边是高昂的财务成本、运营成本，逼迫着房企尽快出货回笼资金。

5月17日，本报在一篇名为《在杭房企，不敢说自己不差钱了》的报道中提到，房企融资越来越难。过去半个月，花样年、富力、合生创展等多家房企发债项目被中止，就是明显的例子。这种时候，加快销售回笼资金就更为重要，如今年4月某房企加速高周转的内部文件流出，引发热议。

房企推迟高价地项目的入市，也意味着资金回笼延后，对于资金实力不够雄厚的房企，会有不小的压力。

而如果开发商选择妥协，以相对较低的价格入市，那么为了利润或者保本，极有可能进行减配、降标。举例来说，如果一个项目按照预计能卖50000元/㎡，但只能申领到45000元/㎡左右的价格，为了尽可能减少这5000元/㎡的利润损失，建筑用材、精装修、园林景观均有可能降低成本，到头来是购房者买单。

“接下来市场会出现两种情况：一是随着时间的推移，有些开发商会摒不牢，主动妥协；另一种情况是，如果依旧这样僵持着，未来市场的供应会受影响，房荒出现也不是不可能。当然现在还不好判断，需要2~3个月时间的观察。”知名房产专家丁建刚如此判断。

从目前的情况看，出于资金回笼以及半年度销售指标的考虑，不少房企不再寄希望于限价放开，开始积极申领预售证，加快房源入市。