取消楼市行政限制性措施 为什么是嘉兴？

作为环沪热点城市，嘉兴成为本轮全国调控放松第一个取消行政限制性措施，也就是全面取消楼市限购限售政策的三四线城市。

7月24日，中共中央政治局召开会议。会议分析当前经济形势，部署今年下半年的经济工作。其中提及，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

郑州此前在8月初取消限售政策，此前还有市场传闻该市于2023年3、4月开始，中介已开始执行主城区二环外房源取消限购。对比之下，嘉兴此次对于楼市政策的优化更彻底更全面。

8月25日，浙江嘉兴市住建局发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的措施》（简称“嘉兴21条”）。“嘉兴21条”表明要进一步促进房地产市场平稳健康发展，并明确支持居民家庭的刚性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。

根据市建设局对此次新政的解读，嘉兴此次在全市购房和房产交易方面的政策调整，重点在于“取消行政限制性措施”，即：自措施发布之日起，支持所有居民家庭的合理购房需求，不再限制购房套数；所有商品住房(含原限售房屋)不再限制转让；因申领人才购房补贴需限制交易的房屋不在执行范围内，参照相关人才政策要求执行。

此外，“嘉兴21条”还明确支持个人住房贷款合理需求。落实好新发放首套商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，优化和支持刚性住房需求。银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善性普通自住房的信贷需求。

业内人士认为“嘉兴21条”恰处于住建部认房不认贷政策发布当天进行官宣，政策信号意义很强。易居研究院研究总监严跃进指出，“嘉兴21条”有非常强的示范效应，这意味着全国房地产收紧政策真正见底了，即全面扭转了2016年12月份开启的收紧大周期。

为什么是嘉兴？

“市场流动性正在变弱。”一名房企高管认为“嘉兴21条”发布短期内效果不会很明显。

但分析人士不这么认为。严跃进指出，作为环沪的三四线城市，嘉兴过往具有热点城市楼市的补充定位，也就是“卫星城”，上海的上班族不少人选择在嘉兴置业。“嘉兴21条”有助于加快各类购房需求进入。但是嘉兴这样的城市过去也有一波炒房现象，且有比较多的二手房项目。从这个角度看，短期内要通过观察此类城市的二手房挂牌量变化，看楼市流动性能否活跃起来。若是二手房挂牌量比较多，要适当防范二手房价格下跌的风险。从这一角度分析，嘉兴楼市能否快速提振，也会对长三角一体化规划的提速产生一定影响。

同策研究院研究总监宋红卫则指出，嘉兴取消行政性限制政策，也就是说限购、限售等行政调控将退出市场，嘉兴进入无行政限制自由交易阶段。

同策研究院数据显示，2022年11月-2023年7月，嘉兴月均存量套数始终保持在5.4到5.5万套的高位，新房成交面积从2022年11月大约17万平方米，跌至2023年7月的约5万平方米，成交下滑明显，去化周期从51个月到57.5个月。很显然，嘉兴楼市流动性趋弱。

因此，宋红卫认为嘉兴政策调控出于两方面原因。

其一，嘉兴楼市面临较大压力，7月份嘉兴新房市场仅成交5万平方米左右，8月份也仅6-7万平方米，成交量大幅下滑，楼市下行对土拍市场形成较大的压力。今年上半年，嘉兴仅成交7幅宅地，出让金的大幅下行也影响到财政压力。

其二，取消行政性限制，也符合当前政策导向，目前包括央行、住建部等部门均提出要因城施策，呼吁取消限制合理需求释放的政策，嘉兴此举属于积极响应国家调控政策导向，且在长三角乃至全国均属于第一个吃螃蟹的人，尽管面临一定的压力，但是也体现了对于楼市的重视，以及楼市对嘉兴经济的重要性。

嘉兴此举体现了地方政府政策改革的魄力。毕竟按照当前该市的库存及流速，去化周期需要4-5年。与前述房企高管观点一致，宋红卫也认为楼市低迷，即使全面放开限制政策，嘉兴楼市也不会出现过热的情况。

政策宽松周期来临信号

嘉兴是目前全国力度较大的全面取消限制性措施的城市。这也是过去一年来，嘉兴楼市政策放松力度逐渐加强的结果。

前述分析人士一致认为，近期中央政治局会议对房地产政策的积极定调，随后住建部、发改委等多部委均释放信号，7月底8月初，北京、深圳、上海等一线城市也相继表态，预计后续核心一二线城市在长期过热阶段出台的政策有望逐步优化，房地产迎来政策底。

各地楼市政策是否出台，出台的范围和政策内容依然影响未来各地楼市的走势。以嘉兴为例，嘉兴此次土拍全面放开行政限制政策，有一个市场全面加速降温、量价齐跌的背景。中原地产首席分析师张大伟认为，各地稳楼市调控政策加速发布，7月房地产调控政策累计达到了72次，达到了年内的最高点。随着一年多的楼市政策宽松，当下市场除了一线城市和少数二线城市，宽松政策已经出无可出。但其指出，7月24日政治局会议之后，各地楼市迎来新一轮宽松政策的出台。

8月25日，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

反观“嘉兴21条”的出台，便显得更有深意。2016年12月嘉兴开始落实限购政策，2017年5月嘉兴开始实行限售政策。且在2021年的时候限购政策，且在2021年3月的时候对“两限”进行加码。所以此次嘉兴全面取消限制性政策，其实就是基于一个重要的判断，即“房地产市场供求关系发生了重大变化”。

如果把嘉兴作为一个典型三四线城市进行分析，可以看到房企三四线城市战略布局遭遇政策收紧之后，呈现的多米诺骨牌效应。全国首个爆雷房企华夏幸福，其在嘉兴市场有较大体量的产业新城项目投资。而嘉兴于2016年12月启动限购，房企销售逐渐放缓，部分在嘉兴布局项目较多的房企资金状况也随之恶化。这一现象也是全国三四线城市的共性体现。

“嘉兴限购、限售政策的放松，本身就是对这么多年楼市‘各种限’的全面调整和优化。”严跃进指出，进入政策宽松周期，某种程度上，除了极少数大城市外，各地之前执行的各类限制性措施确实可以取消了。而且嘉兴此次提及了一句非常“温馨”的话语，即“支持所有居民家庭的合理购房需求”，这里面的“所有”指的是各个有合理住房需求的购房者，都可以享受平等的购房权，这也有助于真正为住房消费提振创造良好的条件。