章慧芳:新政策之下看准了下手 少换房少折腾

       就现在来说，房子是人一生中最重要的一笔资产，购置一套房产往往需要全家出动，消耗所有人的脑细胞和精力，最终是否能真正的称心如意还是未知之数。更多的人是——买房前，犹豫不决，考虑太多；买房时，货比十家，乱选一通；买房后，懊悔不已，喃喃着太多的“早知道”……

       本期名嘴论道，有请双赢机构总经理、浙江本地知名房产评论员——章慧芳聊聊究竟该怎样买房。

       观点一：认清买房目的

       国五条已出台，我的亲戚就一直问我，该不该买房，要下手的话，又应该买什么样的房子为好。亲戚很着急，我却很无奈，要不要买房、买怎样的房子，这些的前提是：我为什么要买房！总结成一句话就是：对于购房这件事，你的目的是什么？自住还是投资？小夫妻的婚房，还是改善性需求？弄清楚后，再来考虑后续问题。

       现在大多数购房者总是有点贪心，既想自住，又希望房子本身具备投资功能。其实，这两种目的，挑选的房源是完全不同的。房子现在有两种属性，一种是消费属性，一种是投资属性。

       就自用消费而言，我们俗称“自住”性用房，即在经济可承受范围内，作为消费的一项，用于改善生活。“对自己好点，买大一些的房子，可以住得舒适些。”这类人这样想。而投资者更该关心的是回报率。

       观点二：选择合适的房源

       对于自住性房源的购买，怎样的房源才是适合自己的房源？很多人一时脑热，买了房子，却不去住，找了很多理由为自己解释：离上班的公司太远了，交通不方便云云。

      购置的自住房源，却失去了居住价值，买了等于没买，何必呢。我觉得，以自身的生活、工作为半径寻找房源是最理想的，最重要的是，必须是5年内会去居住的房子，否则还不如选择投资回报率高一些的房源购入，做房地产投资更合算些。

      另一方面，就房子本身而言，怎么挑选也是一门学问。不仅仅要考虑房子的质量、楼盘的品质，还有物业管理，小区周边未来的规划，以及房子是否保值、增值等。

      我建议，最好选择杭州本地房企或是外来品牌大鳄开发的楼盘，这类公司的发展战略一般都是持续性的，不是简单流水线的作品，小区品质能够较好的得到保证。

      观点三：政策引导，应更符合市场化

      现下，国五条细则很快就将公布，其余不说，二手房买卖20%的个人所得税将“逼”得购房者买房尽量一步到位。当然，买房没有真正的“一步到位”，只有阶段性的“一步到位”罢了。其实少点折腾，就省点钱，购房时考虑长远一些。

      在新政出台、房产税陆续出台后，预计只有唯一的自住用房可以免征税，这或许能让房子回归到消费属性、居住用途，就好像没有人会把买衣服作为一种投资一样。

      根据马斯洛人类需求五层次理论，把人类分为生理需求、安全需求，此为温饱阶段；再来是社会需求、尊重需求，为小康阶段；最后是自我实现需求，即富裕阶段。中国现有的楼市购房状态，应是逐渐从温饱阶段过渡到小康阶段时期。因此，政府政策的引导，主要是抑制投资，释放刚性和改善性需求。

      当然，限购限贷的政策还是压制了部分需求，若是由一个较为完备的市场机制去自我调节，自然是最好的。吸取国外房地产行业发展的经验，我们看到用税收去调节房产市场，是比较成熟一个办法。现在，我们的政府也正这样去尝试，努力制定更加完善的机制，以期能较好地解决房地产投资过热的情况。

章慧芳

双赢置业营销机构总经理、总策划师，国家房地产注册评估师、国际房地产硕士，房地产资深策划人。

十多年的地产营销实践，对房地产市场的独到分析、策划定位、销售实践，创造“1+1＞3”的地产复合价值，并发表了大量房产专业文章，如《让历史找到回家的路》、《商铺好卖店难开》、《营销，无时不在》等。