二手房买卖中遇到迁户口纠纷怎么办？

    案件回放

    买方张某与卖方秦某签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：买方张某向卖方秦某购买杭州的房屋一处，房屋转让总价为300万元；卖方秦某在交房前办妥户口迁出手续，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，卖方秦某应当按全部已付房款万分之十向买方张某支付违约金。后卖方秦某未按约定时间将户口迁出。因此，买方张某向法院起诉卖方秦某：1.要求卖方秦某立即将户口迁出；2.要求卖方秦某支付逾期迁出户口违约金9.6万元；3.本案全部诉讼费由卖方秦某承担。

    法院认为

    关于迁户口问题，应当由公安机关户籍管理部门管理，不属于人民法院的受理范围，本院予以驳回。关于逾期迁户口的违约金问题，本院认为，卖方秦某未在合同约定的期限办妥户口迁出手续，其行为已构成违约，应承担相应的民事责任。但双方约定的违约责任显属过重，且买方张某未能举证证明其实际受到的损失，故本院结合涉案合同的性质、当事人的履行情况等因素酌情确定违约金为1.92万元。

规避风险

为了避免在房产交易中因户口问题产生的纠纷，购房者及房产经纪人可以做些什么？

一、签订合同前

    在签订《房屋转让合同》前，可与房屋产权人一起前往房屋所在地派出所户籍部门进行查询，对意向房屋里面的户口情况做到心中有数，同时可以咨询办理户口迁移、落户等相关规定。

二、签合同之时

    如产权人的户口在其卖出的房子中，可以在签订房屋买卖合同时约定好有关户口迁移的条款，明确约定原产权人户口迁出的时间，以及不按时迁移应负的违约责任。留有部分尾款待户口迁出后再付清也不失为一个好办法。

    杭州市二手房买卖使用的是《杭州市房屋转让合同》示范文本（2013版），合同中第四条以及第八条都有关于户口问题的相关约定，买卖双方应认真填写合同条款，保护自身合法权益。

     律师建议

  二手房交易过程中，迁户口纠纷时有发生，如何减少纠纷发生，协会法律顾问、浙江柳岸律师事务所合伙人吴质强律师建议：

    一是经纪人在接受房屋出售委托时，应当详细询问出售房屋的户口情况，如该房屋中是否存在户口，有户口何时能迁出等。

    二是在签订房屋转让合同时，提醒买方就是否存在户口，如存在户口的何时能迁出，未按时迁出的违约责任等作出明确约定。

     三是如房东未按时迁出户口的，买方可根据《浙江省常住户口登记管理规定》（浙公通字〔2020〕5号）第五十七条规定，向房屋所在地公安派出提交书面申请、房屋权属证明等材料，要求迁出该房屋原有户口。同时，可以向房东主张违约金。