屡遭撬锁， 购得的“法拍房”成了“闹心房”

       法院司法拍卖的房产，简称“法拍房”。作为查封房产变现的首要手段，因其存在价格可能低于市场价，且又不受限购政策影响、过户手续简便及有法院做背书可信度较高等优势，逐渐成为人们购买房屋的一种渠道。

  但是通过司法拍卖购得的房屋就是万无一失的吗？今天的案例就是因为购买了法拍房，进而出现的问题。那么，具体出现了什么样的问题？遇到这样的问题又该如何处理？

  为此我们请来了北京大成（杭州）律师事务所高级合伙人、房地产与建设工程部主任周朝魁律师，结合实际案例一起来聊一聊这方面的问题。

  文/ 周朝魁  （北京大成（杭州）律师事务所 高级合伙人 房地产与建设工程部主任）

  案例

  前不久，小李通过司法拍卖，购得了一套房源。就在小李准备重新装修这套房源的时候，却发现他新换的门锁被人撬开了，原本放置在房间内的东西也被散乱的扔在了其中一个房间内。

  起初，小李以为是原房东整理东西，不得已撬开了门锁，就没放在心上，并且重新换了一把新锁。但是，不久他发现新换的锁，又被撬开了。而且此后换锁、撬锁的事情连续发生了好几次。

  终于，小李在一次换锁的时候遇到了撬锁的人。一打听，让小李很无语。原来撬锁并不是原房东，而是这套房屋的租户，陈某。

  陈某告诉小李，这套房子当时租给他的时候，签了一年的合同，并交了一年的租金，现在还有三个月的租期。而且陈某并不知道房屋进行了拍卖，所以才发生了此前撬锁的事情。小李要求陈某赶紧搬走，但是陈某表示，他想要回剩下的租金，但是联系不到租房给他的房东，所以拒绝搬走，直到租期到期。而对这样的要求，小李显然不能接受，双方争执不下。

  对此，小李也又很多的困惑，房屋在租赁期间是否可以进行拍卖？拍卖方有没有责任？他现在遇到的问题，该如何处理呢？

  房屋在租赁期间是否可以进行司法拍卖？

  解析：

  我国目前并没有任何法律或行政法规明确规定房屋租赁合同必须经过备案才能生效。

  通常情况下，在法拍房的拍卖公告中会明确标注，该房产是否存在租约，因为按照司法实务操作，法院对于有备案的租约或者相关方提出的有效租约都应该进行公示，并标明租约情况。

  但在实际操作中，确实也会遇到未标明租约，但确实存在租约的情况，这主要是因为法院在前期调查中，并未被主动告知其租约情况，而且在该租约未进行备案情况下，法院很难进行相关信息的核实。也就不可避免的会出现法拍房可能仍处于租赁期间这一情况。

  根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

  所以被司法拍卖的房屋上即使还存在着租赁关系，该房屋仍然可以被拍卖，且该租赁关系并不因为拍卖而消灭。除非该租赁关系对该房屋优先受偿权的实现有影响。

  小李应当如何处理？

  解析：

  依据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

  该规定就是我们司法实务界常说的“买卖不破租赁”制度，即在租赁关系存续期间，即使财产所有权发生变化，对租赁关系也不产生任何影响，财产受让人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

  并且上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》也明确了“买卖不破租赁”在司法拍卖中依然适用。

  因此从法律角度，只要租客陈某确实是在房屋被拍卖之前就已经租赁了该房屋，那小李就无权要求陈某返还该房屋。

  对小李来说，可以选择两种处理方式。

  一、从房屋所有权发生转移之日起，陈某尚未支付的租金理应支付给买房人小李，但因为陈某已经支付了一年租期内全部的租金给原房东，所以小李可以”不当得利”为由，向原房东要回陈某已经支付的部分房租以弥补自己的损失。

  二、小李也可以和租客陈某尽可能协商解除原租赁合同，此时陈某可以向原房东讨回租赁合同的定金或押金，小李作为现房东可以尽可能配合陈某要回其损失。但是作为新房主的小李本人无需支付这两项费用给陈某。

  如果不幸在购买后发现租约的存在，那么首先是要鉴定租约的有效性，其次是与相关方进行协商解决，或者可以委托更专业的第三方来解决。

  律师建议

  象本案例中小李碰到的问题，在法拍房实务中并不鲜见，律师在此作如下提示：

  1、虽然通过司法拍卖购买房产，特别是司法拍卖因为有法院背书，购房人对这一方式的信任度较高。但是在拍卖公告中，法院通常只会对房屋的明显瑕疵进行描述，对于房屋本身是否存在隐蔽瑕疵、房屋是否存在租赁关系、是否还有欠缴房屋水电费用、房产是否尚存人员户口未迁出情况，甚至属于未腾空房仍有人居住其中等特殊情况，法院可能并不掌握相关情况或只是标注“以现状为准”等模糊信息披露的。

  作为购房人，应当提前对所拍房屋或财产进行事先调查再做决定；或委托专业机构、专业律师等进行尽职调查，可以提前了解房屋属性、隐藏税费、长期租赁、老赖占用和司法查封等风险性问题。

  2、虽然“买卖不破租赁”制度在法律上有明确规定，但实务中还是有例外。如租约的真实有效性问题，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的房产；或者伪造租约及交付租金证据的，以造成存在租约的假象等，通常并不会得到法院的支持。

  另外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。前两种情况下所签署的租约，一旦该房屋被拍卖，新买受人并不受上述租约的约束，同时该租约是可以被解除的。

  3、还需要考虑的居住权问题：将于2021年1月1日生效的《中华人民共和国民法典》物权编新增设立了居住权，居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的权利。

  不同于租赁合同的期限最长不得超过20年，《民法典》并未对居住权的期限作出限制。

  同时，对于房屋转让后居住权能否对抗新的房屋所有权人也未作出明确的规定，尚需立法机关或司法机关作出解释。因此，在《民法典》生效后，购买法拍房应提前查询拍卖的房屋是否设立了居住权，避免购买法拍房后因居住权的存在无法对房屋进行占有、使用。