回报率动辄能超6% 村级留用地项目很好租但转手难

        在杭州的投资市场中，酒店式公寓向来以面积小、总价低为优势，是家有余钱的小投资者常常会追捧的一类房产品。当中，有一部分村级留用地项目跟同区域内同类型楼盘相比，价格还要再低不少。

        然而在出租市场上，这两类房源的租金表现事实上是差不多的。那么，对于小投资者来说，单价更低的村级留用地项目是不是就是上佳选择？

        和酒店式公寓租金差不多

        留用地项目出租回报率可观

        前段时间，小蒋因为办公司需要，拼命在杭州寻找小面积的办公楼。对于小蒋而言，普通写字楼面积比较大而且租金不便宜，于是小蒋就将目光投向了酒店式公寓。“我想在城北找一个小面积可以办公的地方，中介带我看了几个项目，最后因为户型、租金、地段等多方面因素的综合考虑，我选择了北城天地。”

        小蒋租用的北城天地位于桥西板块湖州街上，周边有一个大型汽车城，那一带除了这个项目外，方正·360空间、天邑国际、宜家时代等几个项目都有产品相似的酒店式公寓，可以算是城北酒店式公寓集中供应的区域。

        小蒋所租的北城天地一套40多平方米的LOFT房源，月租金为2900元。与之一路之隔的方正·360空间同为酒店式公寓，相同面积的房源租金大概比北城天地要贵100-200元/月。但两个楼盘的产权性质并不相同，北城天地为村级留用地项目，该楼盘的房源是没有独立产权的，房东所拥有的是40年的租赁使用权；方正·360空间为商业项目，和一般商品房一样，每一套房源都有独立产权。昨天，记者致电都市房网城北店了解行情，中介介绍说：“目前北城天地像这样的LOFT房源，2900元的月租金算是比较便宜的，之前有不少房东都挂价3000元以上。房源差不多的情况下，对面的360空间租金要贵一点。”

        小蒋留心打听了一下，北城天地去年的售价为13000元/平方米，而360空间当年的开盘价为17000-18000元/平方米，在月租金差不多的情况下，以投资回报率论，北城天地可达约6.7%，360空间则为约5.3%，北城天地的出租回报率看上去要高一些。“这对小投资者来说应该还是有吸引力的。”小蒋暗想。

        在杭州，酒店式公寓楼盘的数量不少，此外还充斥着大量村级留用地项目。从投资角度来看，既然两类项目交付使用后，在出租市场上的租金水平差不多，租客的接受程度也差不多，那么是不是意味着，投资售价更低的村级留用地项目更合算呢？

       下家接受度差 转手非常难

        留用地项目是个“烫手山芋”

        带着这样的疑问，昨天记者咨询了多位中介公司负责人和相关业内人士。据了解，目前在市场上，这两类酒店式公寓出租的房源很多，而在租金的定价上，相同地段、相同类型的房源确实相差不大。“对于租户来说，其实不怎么介意产权问题，租户看中的是房子的实用性，如果房子的面积和装修程度差不多的话，租金就会比较接近。有时候留用地项目的租金会稍微低一些，这也跟房东的心态有关，毕竟当年的价格跟有产权的酒店式公寓相比还是有一定差异的。但总体来说，这两类房源在租赁市场上并没有太大的差别。”我爱我家企划部经理周包军介绍。

        在租赁市场所获得的较高投资回报率，这几年来在某种程度上助推了留用地酒店式公寓项目的热销，但是，多位业内人士提醒称，在可观的租金下，目前留用地酒店式公寓项目最终面临的却是下家接受度差、难以转手的尴尬局面。

        昨天，记者致电北城天地的一位丁姓房东，该房东告诉记者：“投资了这套酒店式公寓后，其实一直想转让出去，但是肯接手的买家很少，现在也是不得已才拿来出租。”的确，产权问题是留用地酒店式公寓项目普遍面临的最大难题。业内人分析称，事实上，单从理论上说，留用地酒店式公寓项目使用权的转让是可行的。持有者只要与下家签订一份当时与开发商之间签订的相同合同，然后拿着这两份合同（即与开发商签订的加上现在与下家签订的），再与下家一起到物业备案就可以顺利完成使用权的转让。“其实就跟目前的车位转让流程一样，理论上是不存在风险的。”一位资深业内人士分析认为，但虽然如此，很多购房者还是会介意产权是否独立清晰的问题，毕竟市面上有那么多产权独立的酒店式公寓项目可供选择，没必要冒这样的投资风险。

        我爱我家企划部经理周包军进一步介绍分析称：“像这类留用地项目房源，在我们公司是没法进行交易的，很多购房者也不接受，当然市场上个人之间私下的使用权转让还是有的。总体来说，留用地酒店式公寓目前绝大多数靠出租来获得一个稳定的投资回报。对于投资者来说，一方面，任何投资产品最终还是要靠转手变现来获利，但留用地项目因为无人接盘，成功转手的可能性非常小，因此就变成一笔资金无奈之下长期沉淀，单靠租金的话，资金回笼周期又拉得很长；另一方面，留用地项目因为没有独立产权，无法进行抵押套现，这也是很多客户很介意的一点，尤其是那些有着办公需求的企业客户。”

        买买是便宜，但很难转手，没人愿意接盘；租租是不错，但租金再可观，几十万元的总价也要很多年才能回本；这就是村级留用地项目面临的尴尬现状。