70方三房，刚需新明星
2014/3/6 9:08:18 | 作者： |
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“有小户型吗？”如果你在某楼盘的售楼处问起这个问题，以前大多数销售人员会告诉你：“90平方米户型有的。”但今后，也许更多销售人员会回答你：“我们有70平方米的三房户型。”
与上一次降价时的楼市格局不同，虽然去年以来库存压力始终不减，不少楼盘去化缓慢，但由于大部分开发商资金充足，用割肉降价的手段来占取市场份额的现象目前还很少见，更多开发商开始在产品上谋求改变，盘活市场，通过户型、用材、景观、服务等方面的创新升级，使得产品更适应购房者的真实需求，即使在行情冷淡的阶段也能够脱颖而出。诸多产品上的变革已经悄悄渗入到诸多项目之中，其中以户型上的变革最为明显。记者发现，今年即将首开的项目中有不少都以70多平方米的“微户型”作为亮点，其中不乏三房格局，全明通透。小户型就是90平方米的固有观念正在逐渐转变，杭州楼市的微户型时代正在靠近。
供应量变大
微户型不再是鸡肋
自从“90/70”政策出台后，90平方米的户型产品在市场上占据大半壁江山。在90平方米户型大行其道之时，也有个别项目设计少量微户型作为规划填充，但通常都是凤毛麟角，微不足道。然而，从去年底以来，杭州房地产市场上逐渐出现了很多7字开头的户型面积，这些比90平方米“小户型”还要小的户型产品，被称为“微户型”。
以目前市场上几个热门项目为例，位于滨江板块的玲珑府项目中，76平方米户型约占到50%；普福板块的中大·普升，75平方米户型约有400余套，占到整个项目的38%；而之江板块的中天·之江诚品项目，高层房源的户型仅有75、90平方米2种面积，其中75平方米户型共224套，占高层房源总套数的26%。
不难发现，市场上将微户型作为项目重点户型的，均为实打实的刚需楼盘。玲珑府项目营销总监王大伟告诉记者，区域内主要客群为刚需人群，促进这类客群下单的关键因素之一就是总价。微户型可以很大程度上拉低总价，对于资金不充足的刚需来说，减轻了很多压力。
纵观北上广深等一线城市的房地产市场，其中80平方米以下、甚至50平方米的住宅都不为稀奇，在高房价的背景之下，这类微户型住宅由于总价低，也都销售得格外火热。
那么未来是否会是微户型的天下？双赢置业营销机构总经理章惠芳认为，如果杭州的房价像香港、北京等地持续上涨，那么微户型将成为未来户型的发展趋势，从目前杭州较为稳定的市场来看，微户型或许不会占据较大份额，但作为开发商谋新求变、抢收刚需的一种方式，微户型的兴起也是市场中必然的发展阶段。
格局变合理
微户型不再拥挤
说到六七十平方米的户型，很多人想到的都是上世纪八九十年代那些阴暗、逼仄的老小区，通常户型配比极为不合理。比如城东某老小区70平方米两房的户型，主卧面积将近20平方米，连通超大阳台，颇有130平米户型的气势，然而次卧却不足10平方米，客厅位于整套房子中央，没有餐厅且采光不足，这样的例子在老房子中比比皆是，广受诟病。
如今市场上的微户型产品，早已旧貌换新颜，不少都可圈可点。从现有项目来看，大多数75平方米左右户型可打造两室两厅一卫，也有部分项目通过赠送可变空间的形式，可延展至三室两厅一卫的格局。
在这一点上，玲珑府项目就可以是说把微户型做到了极致，76平方米户型设计为三室两厅一卫，看似普通，但王大伟告诉记者，该户型可拓展空间为30余平方米，“以150万元左右的价格，可以购买到相当于市面上110平米的户型。”从户型图上也可以看到，该户型客厅面宽可达到3.7米，同时还留足了走入式衣柜的空间，每个房间的尺度甚至优于市面上主流的90平方米户型。记者从诸多认筹客户中了解到，起初他们对于70多平方米微户型的空间尺度产生的所有疑虑，全部在看过样板房之后烟消云散。
另外一个颇具亮点的微户型，来自于祥符板块的宝嘉·御峰，其74平方米户型可拓展至83平方米。难得的是，该户型虽然是中间套，却可以做到完全南北通透，并非通过通风井采光。项目销售经理俞晓霞告诉记者，由于宝嘉·誉峰既是卖鱼桥小学的学区房，又毗邻万达广场，加之74平方米户型在总价较低的同时，还能满足居住需求，所以吸引了很多年轻人，不少是想购买作为自己的婚前财产，由于总价在板块中具有绝对优势，所以客户关注度非常高。
“微”风渐盛
选择微户型要注意
虽然杭州市场上微户型逐渐增多，但作为“新兴”产品类型，在设计上可能会存在一些问题。选房时应注意哪些问题呢？
业内人士提醒，微户型虽然总价降低，但购房者在选购时要考虑到落户问题。目前杭州上城区、钱江新城购房单套总价100万元以上（含100万元）；经济开发区（下沙）购房单套总价60万元以上（含60万元）；其它主城区购房单套总价80万元以上（含80万元）。微户型产品的总价可能会出现不满足落户条件的现象，对于有落户需求的购房者，要格外注意。
另外，浙江绿城利普建筑设计有限公司的建筑设计师陆工告诉记者，由于市面上不少做微户型产品的得房率相对大户型会比较低，虽然开发商通过一些可变空间的拓展来空间尺度，但购房者也要详细了解每个房间的尺寸后进行选择，不要单靠装修示意图来进行判断。
陆工说，微户型在整幢楼中通常位于中间套的位置，大多南北不通透或者进深较短，购房者在选择时尽量根据自己的需求，对于基本的居住功能是否完善进行考虑。