楼市八大“损招” 买房时要睁大眼睛避免上当
2014/3/13 9:02:37 | 作者： |
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虚假宣传、设置陷阱、霸王条款……尽管与数年前相比，房地产市场的品牌房企和品质楼盘越来越多，但是楼市仍然有不少杂音。对于购房者而言，一不小心就有可能“中招”，无奈踏上漫漫维权路。
开发商究竟有哪些“损招”？购房者又该如何避免上套？本报特地遴选近期发生在杭州楼市中的热点维权事件，希望读者能从中吸取一点经验教训，在自己的购房之路中少走弯路。
1、“假学区”房大忽悠
下沙某楼盘销售时一直宣称，其属于下沙最好的学区——文海小学。不过去年底临近交付时，业主从政府主管部门得知，该楼盘并不属于文海学区。一些冲着学区买房的业主，被开发商的这种行为彻底激怒了，拒绝收房，要求开发商对此事给个说法。
无独有偶，去年底桥西某楼盘也因为“学区门”，引发了与业主之间的一番争执。该楼盘销售时一直宣称其属于卖渔桥文澜小学学区，不过临近交付时，业主了解到的情况却并非如此，从而引发业主集体维权。
也有一些楼盘，宣称引进某知名学校的分校，但事实上该分校与本校的师资力量相差悬殊，有的仅仅是挂靠关系，隶属于同一教育集团但并不共享师资力量。这样的一些楼盘，也被称之为“伪学区”楼盘。
点评：杭州楼市近年来类似于这一类“假学区”事件，可以说是屡见不鲜。由于人们对学区的普遍重视，学区房自然也就成了开发商宣传过程中的卖点。理论上说楼盘只有交付之后，教育主管部门才会划定学区，因此开发商的宣传也只是一面之词。教育主管部门还会根据生源情况，对学区范围进行调整，根据以往的学区范围想当然地以为自己的楼盘属于这个学区，一旦出现变数就会引发纠纷。也有一些开发商甚至明知自己的楼盘不太可能划入优质学区，但是销售过程中故意诱导购房者，如果是这一种情况就属于欺诈。开发商在销售过程中应将学区划定规则如实告知购房者，如果在宣传资料中铁板钉钉地说自己的楼盘是学区房，届时又不能兑现的话，那么就应该承担相应责任。
2、“私属空间”名不副实
销售时，开发商宣称每户可获赠4-6.5平方米的“私属前厅”，然而开发商所谓的“私属前厅”，在业主看来显然已经是名不副实。按照业主的理解，既然是“私属前厅”，当然可以合理利用起来打造成一个入户前厅。不过交付后开发商却改变了原先的说词，告诉业主“私属前厅”不能随意改造，因为这是消防通道，属于公用面积。最近，城东某新交付楼盘，摊上了这件事。
既然是消防通道，为何销售时却宣称是“私属前厅”？使用“私属前厅”这样的宣传语，确实起到了不错的效果。有不少购房者当初正是冲着这个“私属前厅”而下单的，如今私属却成了公用，馅饼也就成了陷阱。因为销售过程中有意隐瞒，开发商的诚信遭到业主质疑。
点评：赠送空间馅饼成陷阱，这也是楼市中屡见不鲜的事情。一些开发商在销售过程中，为了增加产品卖点，会有意无意夸大赠送空间的使用功能，就比如这一事件中把消防通道说成是“私属前厅”，让购房者相当然地认为这是一个可以自由支配和使用的空间，可以说是有意误导。消防通道是有严格管理规定的，任何人都不能随意占用，显然与“私属前厅”的使用功能大相径庭。遇到类似情况，购房者可要求开发商明确赠送空间的性质以及今后的使用功能，并保留相关的宣传资料以备日后维权之需。
3、“移花接木”顿生争执
近日城东某楼盘，因为“门”变成了“窗”，遭到业主集体维权。原来，该楼盘在销售过程中曾向购房者宣称，部分户型拥有双阳台。同时楼书上的户型图也显示，阳台和卧室之间是一扇移门。不过临近交付时，业主却发现这扇门不翼而飞，取而代之的是一个窗户。稍有生活常识的人都知道，阳台和卧室之间设置了一个一米多高的窗户，那么这个阳台实际上就失去了应有的使用功能，“双阳台”就此成为泡影。
为什么当初销售的时候没有把这个说清楚？为此业主找到开发商要求给说法。开发商给出了一个令他们感到郁闷无比的解释，房子的阳台并没有少，只不过带窗的这个阳台成了设备阳台。业主驳斥称，楼书上明明显示的是移门，开发商的解释令人大跌眼镜：楼书只是作为参考，最终以实际交付为准。并且，这一争执发生之后，开发商重新印制了先前的楼书，而这也说明开发商意识到了自己的错误。
点评：当交付实景与楼书等宣传资料有出入，开发商往往会以“楼书不具备法律效力，以合同约定或实际交付为准”为由，拒绝业主的合理诉求。事实上作为合同要约的一部分，楼书、沙盘等自然具备一定的法律效力，否则开发商就可以不负责任地随意宣传。这一事件中，表面看上去是“门”变成“窗”，但事实上是涉及规划的较大调整——有门的阳台要计算一半面积，成了设备阳台后却不计算面积。购房者可根据楼书等宣传资料，要求开发商兑现销售时的承诺，追究相应的违约责任。这一类事件，保留楼书等文字资料，或者销售员的录音，对日后维权至关重要。
4、销售隐瞒“不利因素”
近期城北多个楼盘，因为销售过程中向购房者隐瞒“不利因素”，而陷入了业主集体维权的漩涡之中。
如果楼盘周边有垃圾焚烧厂、污染企业等，这些显然都会降低楼盘品质。近期困扰城北楼盘的不利因素，主要是变电站、高压线等。基于对高压线和变电站辐射危害的认识，大多数购房者显然是颇为忌讳。虽然有些楼盘的销售在前，高压线和变电站的施工在后，但是业主认为开发商已经提早知道相关的规划，却在销售时向他们刻意隐瞒，具有不可推卸的责任。
此外，也有一些个别楼盘，会隐瞒地块的一些历史情况（比如之前市化工厂，土壤具有一定的毒性）或者土地使用年限等。
点评：按照目前的相关规定，开发商必须如实告知楼盘周边的一些不利因素，并在售楼处的显著位置张榜公布，这是开发商应尽的告知义务。目前杭州大多数开发商对这一规定的执行情况还算不错，从而避免了日后的一些纠纷。购房者下单之前，一定要注意查看公布在售楼处的不利因素清单，对这些不利因素有一个正确理性的认识。但现实中由于一些不可控的原因，致使不利因素在开盘之后出现，成了难以化解的矛盾。当然，有一些施工规划，开发商是完全有条件提早获知的，如果有意隐瞒的话，显然是没有尽到告知义务，购房者可要求开发商承担相应责任，弥补相关损失。
5、降了价品质也大降
从去年下半年至今，杭州不少楼盘，交付过程中都出现了较多的质量问题，引发多起业主集体拒绝收房事件。这其中，不乏有一些2012年的降价楼盘，因为大幅降价而严重影响到了楼盘品质，遭到业主强烈不满。
由于地价以及税费是房地产开发的刚性成本，部分开发商在降价之后为了控制成本，就不得不在建筑材料上做文章。一些惯常的做法是，换用中低端材料，就比如把石材干挂改为真石漆，无疑降低了楼盘品质。此外在一些楼盘配套上，比如原先承诺的泳池、网球场等，也往往因为要控制成本而一笔勾销。城西某楼盘甚至被业主发现钢筋保护层厚度不达标，不再是品质问题而是安全问题。之江某楼盘则因为出现严重渗水现象，遭致业主诟病。
点评：开发商因为市场形势变化而进行降价，这是一种正常合理的市场行为，本无可厚非。但是，即便是降价，也应该保证楼盘应有的建筑质量和品质。向购房者承诺的一些建筑材料以及一些配套设施，不能因为降价了而随意进行调整，否则就是违约，尤其是严重损害到了降价之前的购房者的利益。购房者完全可以根据开发商先前的销售承诺，要求开发商履行承诺，如果没有履约则可要求承担相应责任或者相应赔偿。当然，对于一些品牌口碑不太好的开发商，购房者切忌贪小便宜或者从众心理，不能因为楼盘降价了而一哄而上。事实证明，小品牌开发商大幅降价的楼盘，出现质量问题的概率颇高。
6、赠送空间成违章建筑
“赠送面积”只能看不能用，一不小心就成违章建筑；楼盘宣传的公园、湖景，几年过去了都还不见踪影；承诺的小区配套，交付时严重走形变样……您遇到过开发商的这些“损招”吗？又该如何去接招？
赠送空间成违章建筑
把自家的一半阳台送给楼上，然后从楼下获得一半阳台，通过这种“互换空间”的方式，就可以凭空多出两个房间，成功偷得18平方米的面积。原来，开发商造的阳台有两层高，按照开发商的说法，交付之后只要把双层阳台中间一隔，就可以白白多出一大块面积，而这块面积显然并未计入房产建筑面积。这个位于下沙的楼盘，销售时一度把这样的户型设计作为卖点，吸引了不少购房者。
开发商的这一说法，从理论上说是可行的。销售时开发商还承诺，交付之后开发商会统一来操办这件事。不过去年底交付之后，业主却发现远没有开发商当初描述得那样美好。开发商现在却撒手不管，让业主自己去解决隔阳台的事情。
事实上把双层阳台隔离成两个单层阳台，改变了原先的建筑形态，显然是违章建筑，或许是开发商意识到这一点，怕承担责任而食言。而这也就让当初看中这一户型设计的业主，陷入了尴尬，因为不去隔阳台的话，面积就不会凭空多出来。
点评：开发商向购房者作出这样的承诺，显然是不负责任的。这种做法严格上说属于违规，相当于是怂恿购房者搭建违章建筑，有违开发商的社会责任。现实中不少购房者往往会因为一些楼盘的户型赠送面积大，禁不住诱惑而下单。事实上天上没有免费午餐，赠送面积大的户型，要么单价也会相应提高，要么隐藏很多不为人知的陷阱。很多业主直到交付之后才明白，所谓赠送面积可能一点使用价值都没有，成了鸡肋。
因此，购房的时候一定要向销售员问清楚关于赠送面积的使用功能，有可能的条件下签署一份补充协议，以免日后维权被动。
7、市政配套成海市蜃楼
交通、公园等市政配套，是一个楼盘重要的价值卖点。现实中很多楼盘往往会有意夸大这些配套的价值，向购房者制造一种海市蜃楼的景象。一旦日后的规划出现变数，开发商往往就会陷入虚假宣传的尴尬。
余杭某个以“西西湖”命名的楼盘，宣传上一直以西西湖为产品卖点。然而由于各种各样的原因，西西湖的建设进度一直不如人意。由于配套的严重缺失，该楼盘的居住价值一直没有得到显著提升。对照开发商销售时描绘的愿景，业主发现存在天壤之别，开发商也因此遭受虚假宣传的指责。
无独有偶，下沙金沙湖板块的多个楼盘，也因为金沙湖工程进度缓慢，且面积与当初的规划相差甚大，与开发商当初的宣传更是大相径庭，产品价值打了折扣。
点评：市政配套从规划到落地，往往需要一个较长的周期，就比如地铁，路线和站点设置也几经变化。开发商出于销售上的考虑，往往会有意夸大这些配套的作用，或者在规划尚未完全落定之时，当作铁板钉钉的事实告知购房者，从而造成日后的纠纷。对此开发商自身要有理性认知，并把其中的风险因素如实告知购房者。
当然，面对开发商天花乱坠似的宣传，购房者一定要保持清醒的头脑，尽量从其他不同的渠道获取相关信息，作出自己的独立判断，切不能开发商说什么就信什么。
8、“人车分流”严重走样
从去年下半年至今，城北某楼盘因为“人车分流”严重变了形，陷入了与业主之间的纠纷之中。临近交付的业主发现，开发商销售时承诺的“人车分流”，与他们所理解的出入很大。
该楼盘宣传资料显示，“人车分流”是其一大卖点。“整个园区实行彻底的人车分流，园区内无行车，只有闲庭漫步的惬意，不仅减少噪音的干扰和空气的污染，同时确保园区的安宁和居住品质，孩子可在园区内尽情玩耍……”楼书中对此有一段详细描述。不过业主发现，小区并未实现彻底的“人车分流”——汽车驶入小区要绕过其中一幢楼之后，才驶入地下车库。如此一来，“园区内无行车”的承诺也就成了一纸空文，楼盘品质大受影响。
不过，开发商却认为他们并未违约，因为“人车分流”并没有法律上的严格界定。不同的人对“人车分流”有不同的理解，而他们的理解就是“车走车道人走人道”，不是说地面上有行车就不能算是“人车分流”。开发商坚称自己并未违约，拒绝了购房者提出的要求。
点评：“人车分流”是当前一些高端小区普遍的做法，其积极意义是保障小区安全，减少噪音。但如果汽车还是要经过一段地面道路然后驶进地下，其作用也就大打折扣。这一事件中，表面上看是开发商和业主之间，对“人车分流”的认识有很大分歧，实际上反映出的是双方在话语权上的不平等地位。当然，什么是“人车分流”，只要法律没有明文规定，不同的人可以有不同的理解，但可以肯定的是，并非完全由开发商说了算。一旦诉诸法院，法院将对其进行合理界定。