楼市年终点评 今年投资跑龙套明年刚需唱主角

       近期上海一手房市场一片打折声，某楼盘推出7888元单价，房价重回2008年，引起市场关注。如何看待现在房价？分析师认为，今年楼市整体走低，低价楼盘成为市场成交主力，市场呈现阶段性探底，整个市场预期都在趋向好转。

       明年市场发展需要刚需驱动

       佑威统计数据显示，截至12月22日，单价2万元以下的成交量占总面积的61%，单价4万元以上的房源占9%不到。今年全年成交量比去年下跌22%，但单价8万元以上成交面积增7%，单价10万以上的成交面积增30%，但量很小。

      佑威研究机构董事长黄志坚认为，从目前宏观运行的态势来看，上海明年持续调控和限购，市场发展只能靠刚需，靠改善型需求。今年总体上是在量缩价跌中收官，预估明年也是在市场低迷、价格走低状态中度过，这对购房者而言是一个机会，预计后续的共有产权保障房（经适房）大量上市后，估计限购会解除。

       降价规模超1/3拐点基本出现

      中原研究部总监宋会雍认为，今年整个一二手房市场有一个关键字，就是“限”，让众多投资客淡出楼市。目前市场降价幅度基本是20%，若达到这个线，就会卖得好。现在是一个阶段性底部，无论是一手房还是二手房。上海降价楼盘已经把利润压得很薄了，做得好的房企利润也就是10%多点。

      今年市场逐步走向低谷，明年将有转折，转折在于土地财政，以前是推着楼市走，现在改为放手让它自己去走。房价“拐点”必须在降价楼盘数量达到一定规模后，才真正形成“拐点”。今年年底到明年若规模超过1/3，“拐点”基本出现。

       市场预期趋好购房难以抄底

       中房指数研究总监杜炳国分析，从银行家和企业家调研的结果来看，整个市场预期都在趋向好转。当前，依然有很大一部分人未受限购影响，目前是否是出手好时机？从购房者角度来说，真正抄底很难，目前房价正在接近市场底部，抄底只能碰运气，遇到好品质项目，该出手时就出手。

       目前国家宏观经济走向及货币政策动向是比较稳健，房地产市场还是健康的，无论是限购还是将来政策导向，目标都是一致的。未来政策走向，“限购令”必须由一种政策来替代。对房地产有利的，首先是第一套房的限贷松绑。如果市场持续没有交易量，对市场一定是个伤害，释放市场，唯一就是要释放刚性需求，唯一办法就是放开贷款。预计2012年刚需会成为市场主体。