杭州主城区购房解除限购 律师答疑购房者关心问题
2014/8/29 8:17:16 | 作者： |
关注度：
|
【字号：
↑大 ↓小】
今天起，杭州主城区全面解除限购。政策放开，于是房子再次成为一个焦点。
买房后房子降价怎么办？怎样才能退房？购房过程中出现问题如何应对？
什么情形下可以要求退房
问：根据消费者权益保护法，消费者在怎样的情形下有权向开发商要求退房，退房时开发商应为消费者提供怎样的帮助？
答：购房人可以向开发商要求退房的规定分散于《商品房销售管理办法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，主要有以下几种：
(1)商品房面积误差过大。如果商品房买卖合同中有约定的则按照约定处理，未约定处理方式的，依据《商品房销售管理办法》第20条的规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权选择退房。买受人选择退房，开发商应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付清的房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
(2)开发商迟延交房超过一定期限的。
(3)商品房存有严重质量问题。主要是因房屋主体结构质量不合格不能交付使用；或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的。
(4)购房者无法取得房屋。如商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押或出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的；另外，出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，买受人也有权解除合同。
(5)开发商故意隐瞒真相。指开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押、出卖给第三人或为拆迁补偿安置房屋的事实。
(6)因非属于买受人的原因导致按揭贷款申请未获批准。
(7)因开发商原因延迟办理房产证超过一定期限的。
(8)其他情况(如所购买的商品房属于司法机关依法查封或者以其他形式限制商品房权利的等)。
在具备退房条件时，开发商除了要与购房者办理解除合同手续，退还购房款等费用外，还需共同去房产交易部门解除该商品房的预售登记等。
收房时房子有问题怎么办
问：我有一套新购商品房，收房时发现天花板处有多处漏筋现象，且已出现锈蚀现象。开发商说是后浇带固定方木所用螺杆未清除。我想咨询下，1.这是否为施工质量问题？ 2.漏筋且生锈这样的问题是否存在安全隐患？需要找哪个部门进行检测或鉴定？ 3.此问题存在，业主应如何维权？或者说是否可以要求退房处理？
答：对于你们问题中的1和2，均需通过法定鉴定机构的检测鉴定为准，不能一概而论。可向房屋所在地的基层法院咨询此类的检测机构名录，你可寻找、委托其中一家单位进行检测。
由于你是属于新购商品房，尚处于保修期范围内，你可先行要求开发商进行维修解决；如开发商仍无法解决或不予处理的，你可根据《杭州市房屋建筑工程施工质量投诉处理暂行办法》的规定向房屋所在地的建设行政主管部门反映，并要求开发商进行鉴定、修复。
对于质量问题是否可退房，还是要在鉴定的基础上看“房屋主体结构质量经核验确属不合格”或者“因房屋质量问题严重影响正常居住使用”的程度，如达到这两种程度之一，你可要求解除合同和赔偿损失，如只是普通的质量问题，能通过修复处理，也不影响你居住的，则你无法据此要求退房。
房价跌了我该怎么办
问：我在临平××××买了套单身公寓，交了首付，签了合同，可是不到一个月房子每平方米就降了3000元，请问，我如何减少损失呢？现在房产公司说送我们半个车位。
答：商品房买卖合同签订后，房价出现波动，如合同中没有约定，则一方很难依约主张损失。如出现房价下跌，实践中，买受人通常都是通过与开发商协商、谈判的方式减少损失的，例如提出要求赠送车位，提供其他优惠措施等，正如问题中也提到的，开发商同意赠送半个车位。建议在与开发商就损失问题达成一致后，签订书面协议以固定谈判成果，将来也可以此督促开发商兑现承诺。
前任房主的户口一直没迁出
问：本人购买的房子，前任房主的户口一直未迁出，请问有没有办法让其迁出？
答：目前没有办法强制其迁出，只能协商处理。二手房买卖过程中，前任户口不迁，一直是“老大难”问题，特别是涉及学区房的户口迁移，更是经常引发纠纷。在实践中，由于户口管理属于公安部门的行政管理范畴，法院不直接受理，故无法通过诉讼方式强制其迁出，公安部门强制将其迁出亦没有法律依据。所以，买方在购买二手房时，务必要考虑前任户口的情况。
买了一套被保全冻结的房该怎么办
问：2011年买了套二手房，买方房屋的契税证也已办出。但在办理房屋交接手续过程中，因卖方和他的债主之间的原因，卖方的债主把房子保全冻结了，造成房屋买方卖方买卖合同的程序走到一半被中断了，现在买方因所有的积蓄买了房也打不起官司了，想问下买方当初通过中介和卖方签的房屋买卖合同是不是一直有效的，没有期限的？买方应该怎么办？
答：关于第一个问题要看房屋买卖合同是如何约定的。在很多二手房买卖合同中有对房屋产权登记手续办理事项做出合同约定，例如买方在一定期限内无法取得房屋权属证书时，有权要求卖方退款并承担违约责任等。可以再看一下合同约定。
如合同中没有约定或约定不明的，实践中是由于卖方转让房屋后，在房屋转让手续的办理过程中，房屋被有权国家机关采取了查封等强制措施，导致买方不能办理房屋所有权转移登记的，可视为买方合同目的无法实现，买方可以根据《合同法》第九十四条的规定要求解除合同，并要求卖方退款和承担违约责任。
如买方仍然希望合同继续履行，尽快办理房产证的，应及时了解之前争议的处理和房产解封等的情况，以便根据实际情形采取应对措施。