评论：杭州等放弃限购没错但动机不良
2014/9/1 8:23:31 | 作者： |
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无论从地理位置、经济发展、生态环境等方面来说，杭州都是中国最顶尖的城市之一。除了北、上、广这样具备绝对历史和政治优势的城市，杭州可以说是中国主流城市里面非常优秀的代表。对杭州楼市的思考，牵扯到一个城市的定位、走向，也牵扯到对整个中国城市经济发展的思考。关注杭州楼市意义重大。
数据显示，2007年杭州市财政总收入788.42亿，土地出让金占300亿，房地产税113.43亿，土地财政占到财政总收入的52%。六年之后的2013年，杭州财政总收入完成1734.98亿元，全年土地出让金达到1327亿元，仅土地出让金占财政总收入就达到了76%。
2007年杭州完成房地产开发投资518.79亿元，占全市GDP为12%。2013年，全市完成房地产开发投资1853.28亿元，占GDP为22%。六年间，杭州市房地产开发投资增长了260%，而GDP只增长了100%。无论是占比的提升还是增长率来看，杭州GDP的增长主要的贡献者是房地产。
就是在“限购”的大背景下，2013年杭州楼市(含余杭、萧山)成交套数85854套，成交总金额约1591.82亿元。成交金总额位列近五年之首，成交套数也仅次于2009年（成交106125套）。就今年上半年而言，杭州房地产开发投资977.96亿元，同比增长28.2%，增幅较去年同期和一季度分别提高11.1和1.3个百分点。这么好的数据，杭州为何要顶着舆论压力放弃“限购”呢？
“限购”实施几年来，确实备受诸多人士的诟病，最客观的一个理由是说，“限购”违背了市场逻辑。但在我看来，放弃“限购”的逻辑也需要“追问”，尤其是对于杭州这样投资需求随时可以卷土重来，而保障房建设还未达到一定程度之前，全面取消限购的做法，其动机值得可疑，出于“发挥市场在楼市调控中的主导作用”而取消限购的说法也显得极其苍白。
2010年的时候，杭州城市居民人均购房支出还处在2400元的水平，但到了2012年，人均购房支出就下滑到了1320元，两年间下跌了45%。实际上“限购”并没有限制对第一套房的购买，那么杭州市居民的人均购房支出为何下降的如此之大呢？其原因很简单，这说明新增购房者将近一半不是“首套”，也就是说接近一半的购房者是奔着“投资”去的，至少可以说不是“无房”一族。
在政府对中低收入群体的最基本“居住”需求没有做到位之前，“限购”在遏制投资性需求方面实际上是起到了很大的作用，至少抑制了价格的过快上涨，让一部分中产阶级看到了城市生活的希望，给政府建立“保障性”住房体系提供了时间，降低了“民怨”。但跟这些“贡献”相比，放开“限购”的吸引力在于拉动投资，为地方政府创收。在政府眼里当然后者更“重要”了。
由于产业和政策方面的同质化、监管方面的一刀切，以及一直以来的中央经济调控思维，中国的地方政府拥有的“自主权”并不多。某个地方不让干的事情另一个当方让干的可能性也不大，因此其区域和地方竞争依然主要体现在如何运用有限的土地资源上面，谁能更好、更快的吸引土地“买家”（开发商），谁的发展就更胜一筹。
“限购”之后，2010-2012年，杭州市本级土地出让收入分别为922.57亿、427.37亿、350.8亿元，下滑明显。2013年杭州不得不以出售天量土地的方式来推动出让金大涨，但问题是土地是有限的，靠量来提升卖地收入不可持续，唯一的办法是提高土地价格。
然而，杭州不是香港，面对的政策和竞争环境也不一样，尤其是在“限购”没有取消、经济增长开始放缓的情况下，投资炒房者变得犹豫不决，2014年上半年，杭州楼市（含萧山、余杭）一共成交了28606套，同比降了三成；库存却上升到了132410套。所以说取消限购真正的目的应该是为了刺激“投资”需求。
如果不刺激“投资”需求，库存将继续上升，开发商拿地的积极性降低，杭州政府就不得不继续压低土地价格，并且要继续增加土地出售量，才能获得更多的土地出让金，以满足财政要求。这对可卖土地逐渐减少的各级地方政府来说都是巨大的挑战和风险。
杭州先是放弃对140平米以上房子的限购，这可以理解，因为140平以上的住宅可以说已经脱离了“民生”这个层面，“豪宅”本来就不应该“限购”。但在看到效果不明显之后，紧接就放弃了对140平米以下住宅的限购，这意味着杭州首先打响了刺激楼市“投资”需求的第一枪。单从行动来看，杭州不再顾及中低收入群体以及中产阶级的利益。要知道，杭州房价收入比依然高达13（住房价格与城市居民家庭年收入之比），在全国35个大中城市房价收入比中排名第三，仅次于深圳和北京。
实际上房地产市场跟任何行业没有本质区别，中国诸多行业因过度投资和高速增长带来的产能过剩问题对产业的影响终究会在某一个时间点上爆发，只是各自的引爆器不同罢了。比如中国的钢铁、光伏等产业，随着经济增长的放缓，以及外部需求的减弱，一下子就成了高风险产业。这些行业也曾屡次被国家和政府用限产、补贴等方式“拯救”，但目前看，钢铁价格已成了白菜价，光伏企业“违约”现象不断。
2010年楼市“限购”政策只是房地产市场的一个“引爆器”，被过度“投资”拉动起来的楼市已风险重重。中国的房地产市场已经不是十年前的市场，从负责任，以及产业可持续发展的角度来讲，杭州必须摆脱“房地产”，找到其他出路，杭州也具备寻找其他出路的条件，问题在于杭州政府有没有这个“良知”和决心去改变。
杭州不缺乏人才和劳动力。据中国社会科学院发布的城市竞争力蓝皮书《中国城市竞争力报告》，杭州排名第九，是中国十大宜居城市之一。据2011年的统计数字，杭州常住人口已经超过870万，而外来人口超过235万，未来人口占常住人口的比重已接近30%，也就是说杭州每4个常住人口当中至少有一个是外来人口。而且杭州外省人口占全部外来人口的74%。
杭州有消费和市场基础。2013年，杭州GDP依然处在全国城市排名前十，居民人均可支配收入达到39310元，远高于全国平均水平；按常住人口计算，2013年杭州人均GDP为94256元，按当年平均汇率折算，达到15220美元。按照世界银行划分贫富程度标准，考虑近几年的价格、汇率变动因素，杭州市人均GDP已几乎达到了上等国家和富裕国家的水平。
杭州身处中国发达的东南沿海地区，而且比邻上海，属长江三角洲，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。全市平均森林覆盖率62.8%，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，素有“上有天堂下有苏杭”的美誉。
综合经济发展、人均收入、外来人口等方面，杭州已经是中国城市当中的佼佼者，如果再加上人们对健康等问题的关注、环境和气候方面的宜居性，杭州甚至比现在的北京和上海更具吸引力。杭州也不乏国家层面的产业、规划以及开发区建设等方面的政策支持。无论从哪个方面看，杭州具备吸引各类投资的所有优势和条件。
杭州不仅拥有阿里巴巴、娃哈哈等中国顶尖企业，杭州还有着庞大民营经济基础，2013年全市民营经济生产总值4964.97亿元，占全市比重的59.5%，民营经济实现财政收入736.76亿元，占42.5%。私营企业和个体工商户从业人员分别为186.76万人和66.13万人。全市文化创意、旅游休闲、电子商务、信息软件、生物医药、新能源等十大产业实现增加值3908.74亿元，比上年增长12.1%，占全市生产总值46.9%。
但就是这样一个城市，2013年房地产开发投资占GDP的比重依然高达22%（2013年整个中国房地产投资占GDP比例也不过16%），是实打实的依靠房地产发展起来的城市之一。如果像杭州这样的城市，依然把所有希望寄托于“房地产”，依然无法摆脱“房地产”困局，试问中国哪个主流城市可以？
当前，各主要城市争先恐后的放弃“限购”难道真的是因为“尊重”市场？放弃限购没错，但其对中低收入者以及中产阶级“不负责任”的逻辑应该引起我们足够的思考和警惕。对于房地产市场来说，考验地方政府的不仅仅是利益、风险和经济条件等问题，而是勇气和良知的问题。