"央妈"喊你去看房 今后十年里选房子如选股票
2014/10/8 8:28:55 | 作者： |
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首先看个段子，最近，美联储的前主席伯南克出席某会议，和穆迪的首席经济学家一起闲聊，提到他在为他的房屋申请再融资贷款(refinance)时被银行给拒绝了，引得现场哄堂大笑。
伯南克借钱，完全有可能，据说他在担任美联储主席8年时间里平均年薪只有大概20万美元。伯南克借钱被银行拒绝，也是有可能的，因为“目前(美国)发放贷款的机构在房屋贷款的信用要求上有些紧的过头了。”
对这个被当作新闻报道的段子，我们还无法确证伯南克是不是在说笑话。但是，即使是笑话他想表达的意思也是非常明确的，买房子，找银行贷款是一件再正常不过的事情，伯南克也会找，而买不买得起房子，银行有时候是说了算的，就算伯南克也有可能因此买不起房。
这是美国，中国何尝不是如此。国庆节前一天，“央妈”喊大家去看房！
事情的前因后果，关心楼市的人大体都明白了，其实就是央行对银行金融机构放松了限制，主要是放松了购房贷款的限制，“还清首套房贷，再贷算首套，利率最低7折”，而对于那些已经取消了限贷或者根本就没有限贷的城市和地区，二套房三套房甚至更多房，都是可以贷款的，具体情况由银行自己去把握。
有人说，房价会因此而大涨，还有人说，即使这样房价也扶不起来；有人说，央行是在猛烈刺激楼市，重复2008年的救市，也有人说，央行不降息不降准，放开限贷也不过是温和一击，保底而已；再具体一点，有人说，房价你若端着，我就不买，还有人说，你若端着，以后你就更买不起。
我感觉吧，说这些话的，都是不买房的人。买房的人，我说的是刚需，包括央行这次放松限贷希望能刺激的改善房的刚性需求，他们买不买房只看两点：一是有没有合适的房子，这里的合适，包括房屋质量、户型、地段、周边各种配套教育医疗设施等等；二是买不买得起房子，这里的买不买得起，当然就要包括银行的房贷比例以及贷款利率优惠措施，买房人必须要测算今后的现金流。如果两者都满足，这样的购房者就会出手买房。
前两天我说过，央行出手放松限贷，和房价无关，央行放开的本来就是多余的限制，何谈刺激楼市，最多也就是一个托底；今天我要说，刚需者买房，其实也和房价无关，买得起，贵了也买，买不起，便宜了也没用。央行是在托底，有变化的只是刚需买不买得起。
到这里你肯定会问了，如果是这样一个简单逻辑，我们又在这里费什么话？
其实，我想提醒大家的是，就算是纯刚需买房，他买一套房也是投资，或者你叫他投机也没问题，因为毕竟房子是一般人资产负债表里面的最大头，就算刚需要买房，买得起房，也得精打细算地挑着买，尤其是从今往后。
所以，我要如题地说，“选房如选股”。今天的买房，就像前几年(直到现在)的熊市里买股票，挑选个股远远比预测大盘更重要。过去十年买房子，就像2007年牛市见顶之前买股票，买了拿住就挣钱；今后十年买房子，就像2007年牛市见顶之后买股票，买什么板块买什么公司更重要，大盘就算跌7年，你找对了股票也可以一年翻一番。
从今往后的楼市，你别管人家叫它是“黄金时代”还是“白银时代”，千万别被全国的平均房价忽悠了，也别被某某城市的平均房价忽悠了。以前的平均房价是只涨不跌，你的房子不管是在平均之上还是在平均之下，反正都在一起涨；今后的平均房价，你不管它看着是涨还是跌，最前面的房子它还会涨，最后面的房子永远就是个跌。
哪里的房子是指数中最好的板块？对不起了，还是北上广深，这些直到现在还不愿意放开限购的一线城市。所以你会看到，当9月30日那天央行《通知》下发之时，有专业的投研团队最能肯定并看好的只能是“一线城市的核心地段的房子”。
最近还有人在圈里传着一个“神预测”，叫做“十年之后什么最便宜？”对于房价的走势，话糙理不糙：“10年后，有些房子肯定很惨，比如人口严重流失的中西部中小城市，建设在郊区、新区的房子，以及三流景点附近的所谓旅游地产。这些房子租不出去，卖不出去，只能每月缴纳管理费和房产税。由于空置率太高，业主普遍拖欠物业费，最终物业公司撤离，成为小偷、拾荒者汇聚的地方，门窗没有了，家具被偷了。最后的最后，沦为养猪场，或者拆除卖废品。”
“但能吸引来人口的城市，房子的命运则大不相同。北上广深的房价，最终会比肩、甚至超过香港。经济大省的省会城市，其中心区的房价也会高不可攀。看看俄罗斯吧，人口只有我们10分之一，国土面积是我们2倍，莫斯科房价仍然列入世界最贵的行列。城镇化永远是失衡的，城市之间强者恒强、弱者恒弱，房价也是这样。”
这里面的数据我们也不去细究了，但是他所看到的同样是指数错觉，今后选房子，一定不能被大盘指数所忽悠，一定要选好个股，选好那些能代表未来的个股，选好那些确定性更强的个股。
8月22日的时候，我在《地平线》专栏中谈到过“莫被地王遮望眼”。当时，北京西城区二环内的华嘉胡同地块在国土局拍卖大厅竞拍，经过193轮的激烈竞价后，最终以74.6亿元总价成功出让，溢价率为110.14%，刷新了北京市场的总价、单价地王历史纪录。
我对这个地王的产生做了两种不同的说明，第一，单个城市里单个地块地王的出现不能代表平均数，全国的楼市形势依然严峻，北京的楼市也不是铁板一块；第二，反过来说，全国或者北京的平均数也不能代表核心地段核心地块的价值走向，稀缺资源永远都会被追捧。
所以我说，“在全国的房地产指数看来，北京肯定是最坚挺的板块，而对于北京这个板块而言，最让人放心的也只有三环内甚至只有二环内。北京也是一个大板块，五环以外的个股也靠不住。你千万不要被地王挡住了眼睛。”
那个时候我引用了赵晓给《华夏时报》写的文章里说的两段话，今天我还是想重复一遍。
“在全国市场普遍上涨时，北京等一线城市的去化能力和抗跌优势不明显。一旦大潮退去，谁在裸泳便一目了然。”而“在市场普遍下滑的舆论氛围中，购房人往往会选择性地关注负面消息，而忽视市场中客观存在的利好因素。对于北京等一线大城市的购房者，如果过多关注二三线城市的负面消息，则可能会再次踏空而又一次成为房价上涨的牺牲品。”
最近，在近两年创业板行情中一直坚定看好TMT板块的广发基金朱平终于更新了他的博客，在题为“如何把握股市的未来”的博文中，他最后写道，“要想预测股市的未来并不容易，选好股票随大盘沉浮只是个最保守的办法。如果你相信现在上涨的这些股票将是中国未来的支柱企业，你是在赌这个未来，只是别像费雪那样，杠杆太大，没等到股市上涨的那一天就出局了。”
我想复制一下朱平的话，既然选房如选股，那么要想预测楼市的未来也是困难的，但是如果你相信中国的经济还会继续向前，将成为世界上最大的经济体，如果你相信中国的某些一线城市最终会成为香港东京纽约一样的国际性顶级大都市，那么你可以赌这个未来，同样不要像费雪那样，杠杆太大了，没有等到那一天就被三振出局了。