评论:差别化房地产信贷政策助推楼市回归常态

       如果房价依然维持高位，那么即便获得贷款不成问题，但首付和还贷压力还是会让不少购房者望房兴叹。因此，在加大对首套房和刚性购房需求支持力度同时，还有必要保持总体调控不放松，执行差别化的房地产信贷政策，促进房地产业的结构调整。

      央行日前称，将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设支持力度，并提出满足首次购房家庭的贷款需求。此前住建部也在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

       自这轮楼市调控以来，相关政策已经空前严厉。应该说，从去年四季度开始，各地房地产市场陆续降温，成交量大幅下降，市场待售房源攀升，房价有所松动，市场预期明显稳定。最近一段时间，小型房地产企业取消了工商部门登记，大型房企多数没有完成去年销售目标，市场整合趋势明显。在目前这个时间关口，央行在继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。

       目前而言，房地产调控的信号依然是清晰的，即在保持整体性调控不放松、促进房价合理回归的情况下，更多地增加普通商品房供给，加大对保障性住房的建设和资金支持力度。值得注意的是，温家宝总理在2009年开始的这轮调控以来，两年的时间里先后四次提到，要促进房价合理回归。从这个角度来说，最近出现一些政策变化，不应被解读成调控政策的转向。我们看到，部分城市提高普通住房标准，是为了减少普通商品房交易的税费，释放刚性需求。这次央行强调满足首套购房家庭的贷款需求，应该同样是出于这个目的。

       对于首套房贷利率，市场已经做出了良性反映。2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率，同时房贷审批周期明显缩短。

       可以认为，楼市调控眼下已经取得一定的成效，但调控目标还没有完全达到。总体来说，房价相对于绝大多数家庭来说，还是偏高的，成交量下降的原因是因为调控限制了投资投机性购房，但由于房价尚未彻底回归到合理水平，普通家庭的购房需求还没有完全得到满足，受到购房能力限制，部分家庭只得选择观望，导致市场成交冷清。

       解决中低收入家庭购房难、购房贵，有待房价合理回调。中低收入家庭有一部分是可以通过各种形式的保障房解决或者暂时解决，但相当多的家庭还是要靠自己买房。优先满足首套购房者的信贷需求，在利率上给予适当倾斜，能够帮助一些家庭增加金融可得性，降低购房成本。但如果房价依然维持高位，那么即便获得贷款不成问题，但首付和还贷压力还是会让不少购房者望房兴叹。因此，在加大对首套房和刚性购房需求支持力度的同时，还有必要保持总体调控不放松，执行差别化的房地产信贷政策，促进房地产业结构调整。

      房地产调控的根本在于让更多的家庭有住房或者有房住。我们要避免一个极端，那就是仇视房地产市场，认为应该让楼市崩盘，应该让市场降至冰点。对大多数家庭来说，住房需求还是靠房地产市场来满足。如果市场长期冻结，那就意味着没有解决更多家庭需求，刚性需求还是没有得到释放。一个合理的市场应该是，让正常需求由市场供给匹配，低收入家庭由保障性住房供给匹配。目前来说，我国已经形成了上述双轨制的住房供给体系，但在这两方面都还有很多工作要做。

       支持满足首次购房家庭的贷款需求，与房地产的整体调控不放松并不矛盾，也是多年来一直执行的差别化住房信贷政策的题中应有之义。这一政策未来还应该持续。对于刚性购房者来说，未来购房的金融政策会更加优惠；对于开发商来说，适当降低房价应该成为理性选择。只有房价趋于合理，房地产成交才能变得活跃，我国的住房供求矛盾也才能逐步得以缓解。