救市政策叠出，那现在是买房好时机吗？
2015/9/1 8:34:59 | 作者： |
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昨日住建部、财政部、中国人民银行发布《关于调整住房公积金个人住房贷款最低首付比例的通知》。通知指出：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。9月1日起执行。
专家解读
此次新政出台，意味着二套房公积金贷款降至历史低位区间，其对市场的影响专家们有不同看法。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，此次公积金贷款新政象征意义大于实际意义。
①公积金现在余额不足，不支持大规模低首付放贷；
②最低首付执行不了 ，一般来说还是三成；
③纯公积金符合条件的人太少了，不靠谱；
简单来说，贷公积金首付两成根本买不到房子，而符合条件的不会买政策内的房子。此次政策像是在查漏补缺，打擦边球，真正伤筋动骨的商贷不见有所变化，没有实际意义不说，更救不了市。
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为：此次包括住建部、财政部和央行联合发文，确实出乎市场的预计。因为在此前已经降息的情况下，公积金贷款利率已经下调了0.25个百分点。这使得公积金贷款的利率本身就已经比较低了。但是此次政策对于二套房的公积金贷款首付比例也进行了下调，确实反映了政策层面较大的刺激力度。
此次政策对于一线城市和二三线城市的具体政策落实提出了不同的建议。其中对于二三线城市来说，按照目前的一个政策，二套购房的公积金贷款首付比例可以进行下调。这使得此类城市改善型购房需求可以积极释放。
当然，从实际操作过程来看，类似南京、郑州等重点二线城市可能会有压力，一方面是房价上涨已经是既定事实，二是公积金贷款额度可能会有不足的风险。所以预计在实际落实过程中，三线以及以下的城市会面临更好的政策扶持。而二线城市可能会择优选择改善型购房需求进行公积金贷款政策的调整。
而对于包括北京在内的一线城市，调整的可能性是不大的。一方面是此类城市目前房价上涨的力度是最大的，另一方面是如果给予二套购房的公积金首付比例进行调整，那么可能会激活更多一批高端置业需求。虽然这可以带来市场成交的上升，但可能也会加大房价上涨的压力。
这个政策对于房地产市场是有积极意义的：
①今年是典型的政策宽松年，各类宽松政策集中，可能会使得9月份房地产市场面临一个非常好的购房时机。尤其对于二套购房者来说，最佳的购房实际恰是在这个时候真正来临。
②在9月份传统金九银十的阶段，出台这个政策，这会使得购房者的信心继续提振。尤其是一些有改善购房需求的群体，更会在这个时候积极入市。毕竟考虑到公积金贷款额度可能会有不足的风险，早申请早购房才是最明智的。
该政策对于房企来说也是一个利好。部分房企在9月份集中推盘，就已经做好积极营销的准备。而这个政策出台后，会使得房地产市场面临一个更好的客群聚集。尤其是一些购房者在目前二手房抛售过程中，能够享受营业税免征期“五改二”的优惠条件，而现在再考虑到这个政策，那么完全可以引导中高端置业需求者积极入市，这对于房企去库存以及提高销售业绩是一个利好。所以把推盘时间点放在9月份，时机正确，也确实让房企乐了一回。
按照常理，在降准降息后楼市政策不会有太高频率的推出，但这次国家破例。这可能是对于房地产市场的功能重新进行了重视。不夸张地说，房地产产业在目前应该成为中国楼市经济复苏的引擎，无论是市场成交量上升还是价格止跌反弹态势的完成，都有利于市场信心的提振，以及带动相关产业的快速发展。
所以此次中央对于楼市政策的继续加码，意图很明显，即希望9月份以及第四季度房地产市场能够发挥提振市场信心、盘活存量资产、带动经济复苏的功能。或者说“只有房地产才能救中国经济”的论调虽然略有夸张，但其实能够切中目前宏观经济发展的要害。
对于股市来说，也能够受到此类政策旁敲侧击的影响。楼市发展和股市发展可以形成联动，尤其是近期股市或有筑底的趋势，那么在节约二套房贷的情况下，也不排除部分胆大心细的投资者增加了一部分预算资金，进而进入股市，尤其进入房地产股票市场，这对于股市来说，虽没有非常严格的刺激效应，但逻辑上说也利好股票市场部分领域的复苏。
中央这次对于公积金政策的调整有比较好的部署。按照过去的思路，如果公积金贷款政策开始调整，那么如果单纯的公积金贷款可能并不足以支撑所有的贷款额，那么部分资金依然需要从商业银行进行贷款。
而中央此次对于商业银行也进行了降准的政策，虽然还没有实施，但到了9月份实施以后，将使得商业银行可供贷款的额度增加，这样一个流动性的释放，配合房价上涨带来的心理因素的变动，都会使得目前释放的流动性加快进入楼市。这个思路很正确，而且立竿见影。