我们应该如何准确看待杭州楼市的高库存？
2015/12/31 8:44:42 | 作者： |
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2016年房地产市场的关键词是什么？三个字——“去库存”。
不久前召开的中央经济工作会议，对2016年房地产市场正式定调为“去库存”。28日召开的全国审计工作会议也明确，2016年，审计署将把“房地产去库存”落实情况纳入重大政策跟踪审计重点。这也意味着，围绕着“去库存”，明年将有更多的政策落地。
“高库存”，一直伴随着2015年的杭州楼市。2015年杭州市区（含余杭、萧山）的成交量和库存量都屡创新高，成交量历史性地突破了12万套大关，库存量也一路攀升，一度超过17万套。截至12月30日（下同），杭州市区商品房成交量为125558套，库存为167231套。
按今年的月均成交套数计算，去库存周期达16个月，超过10到15个月的合理区间。
然而，“高库存”这把悬于空中的达摩克利斯剑下，我们看到的是奥体、桥西等板块的价格上涨，看到的是多板块新地王的诞生，有的楼盘一年价格涨幅超过20%，有的地块溢价率甚至超过了70%。
可见，一个看上去仿佛泰山压顶的库存数字并不能代表杭州楼市的整体行情。杭州的商品房库存也已经进入细分市场：不同的板块，库存压力大相径庭；商业项目的库存压力，则远胜住宅。
在2016年来临之前，钱江晚报记者日以继夜地整理了两张地图，一张是杭州的楼市库存地图，库存细化到杭州的各个板块和街道，另一张地图则清晰标注了这些板块、街道2015年的成交量。两相对照，购房者可以清晰地看到某板块、某街道商品房的存销比和供求关系，其真实的库存压力就一目了然。
譬如城东新城，2015年卖了7269套商品房，目前的库存为10441套，库存去化周期为17个月。临平街道今年成交了12370套，库存为15222套，去化需要15个月，这也是为何板块价格屡屡破新低的原因。而价格一路上扬的奥体板块，今年销售了1154套，目前库存仅剩527套，已呈供不应求之势，这也就容易理解，为何
绿地旭辉城屡屡涨价，为何28日的奥体宅地引发激烈争夺，融创愿意以15988元/m2的楼面价、60%的溢价拿下奥体板块新地王。
即便同一板块，其库存也可以进行细分。譬如钱江世纪城，其商业库存压力远高于住宅。一本预售证动辄拿出上千套房源的商业项目，会大幅增加其所在板块的库存量，如城东新城的上万套库存里，商业项目就占据了近五成，仅东亚新干线和港龙城就贡献了33%的板块库存。
对于隐性库存、明年上市的供应量，记者也进行了细致盘点，并对如何去化库存提出了自己的见解。有了这样一份库存地图和指南，购房者可以找到更具发展潜力的板块。对于库存量较大的板块，购房者可以不必理会那些“开发商说要涨价”的传闻，耐心地去寻找性价比更高的房源。
在这个库存细分时代，这样的库存分析，或许比“16.7万套”的数字更有价值。