专家把脉楼市改善型需求趋势 恐慌降价促释放

    专家把脉楼市改善型需求趋势 恐慌、降价促释放 政策或成“催化剂”

　     如今楼市，仍旧是刚需楼盘的天下，但是个别楼盘暗自“涨价”，少数楼盘年中“封盘”，有些楼盘一房难求。种种现状下，改善型购房者频现，改善型房源成交逐渐增加，出现这种现象的原因是什么？

　　改善型购房者进入市场后，会不会改变刚需为主的局面成为市场的主流？政策会怎么走？数位杭城房产专家联合时报把脉下半年市场。

　　背景

　　“暗涨”、“封盘”频现 市场遭遇“人为加温”

　　上半年是刚需购房者的战场，其中隐藏着一批改善购房者的细流，在逐渐汇集扩大中，如今已经逐渐转成浪潮。

　　如何认识逐渐增加的改善型需求呢？和当下的市场肯定密不可分。

　　回顾上半年的杭州住宅市场，毫无疑问，刚需楼盘密集推盘，价格逐渐走低，压抑一年多的刚性需求得到井喷式爆发，商品房成交量一再上涨。但是，井喷也是有时间限制的。人居展后，降价楼盘的数量逐渐减少，诱人的价格也鲜有出现，市场似乎进入不愠不火的时期。

　　值得注意的是，在房价逐渐走低的心理预期之外，一些楼盘的价格却在悄悄走高。城东新城的滨江·曙光之城5月27日加推的精装修房源均价22000元/平方米，相比起3月15日首开均价19600元/平方米，涨幅竟达到了12.24%；丁桥板块的昆仑·天籁，近日加推价格上调了近1000元/平米，涨幅达11.29%；桥西板块的名城公馆近期开盘均价为19000—20000元/平方米，较之前均价涨幅超过千元；另外，赞成·香颂、金帝·海珀、中豪·四季公馆等楼盘均有不同程度的涨幅。这些楼盘都是曾经低开的房源，如今价格逐渐上扬中，房价已经到达底部的怀疑声逐渐出现。

　　除此之外，一些项目通过降价回笼资金后，并不急于趁势大规模地加推，而是开始“捂盘惜售”。好买房了，似乎是如今的主流想法，但是在丁桥和城东新城板块等区域，有的楼盘其实很难购买得到，百套的房源竟然有近千人抢购。如此大的需求存在，开发商并不急于加推，而是惜售，甚至还存在封盘的情况。据记者了解，杭州已经出现数个楼盘明确表示在今年不再推出新的房源，也不再有大动作，原因是销售目标已经完成了。尚未到年中，开发商即开始“封盘”，而不是趁势加推，其实质为通过降价回笼资金的目的已经达到，对后市仍旧持乐观态度。

　　有业内人士称，刚性需求在支撑楼市的过程中，已经露出疲惫的端倪，“好牌”基本打光了，市场亟需新的血液出现，改善型需求一直被抑制，也需要一个释放的出口。

　　心态

　　“恐慌性购房”显现 改善需求蠢蠢欲动

　　降价楼盘“挤牙膏式”的供应，让房价到底论逐渐出现。在这种形势下，改善型需求逐渐得到传感式的影响，也开始蠢蠢欲动。

　　另外，从成交量上看，过去的三个月成交量约2万套。按照这个速度，杭州的库存量在一年内即能被消化掉，这无疑加剧了购房者的恐慌心理。

　　“对于买房的人来说，各种碎片的房产信息不对称地传达过来，让他们会失去判断，一些购房者就发毛了，开始蠢蠢欲动了，这也包括改善型需求。”知名房产专家丁建刚称，“改善型购房者是最大的‘墙头草’，他们变化的可能性最大。”

　　杨怀东认为改善型需求是一直存在的，也是真实的需求，也有刚性的存在，只不过是可以将时间拖得久一些。“国家楼市调控的目的并不是打击改善型需求，而是挤出投资和投机，现在目的达到了，改善型需求在被长时间抑制后，现在房价下降又出现了，是非常正常的事情。”

　　章惠芳认为，在楼市不景气的时候，改善型购房者也同样是按兵不动，现在政策方面频繁出现“救市”的传言，这批隐藏的购房者难免就会出现，恐怕错过了这次机会，有部分按捺不住价格诱惑，就会选择购买。

　　在2009年，改善型购房者是市场的主力。梅杰认为那时候，他们和刚需购房者一样在“抢房”。如今价格下调后，他们变成了“挑房”，但是仍旧持有谨慎的态度。

　　价格

　　房价集体下调 加速改善型需求释放

　　自从“限贷”、“限购”政策后，改善型需求被断崖式地斩断，但需求是客观存在的，他们一直在寻找出口。

　　随着刚需楼盘的大幅降价，一些改善型项目也逐渐加入其行列，给出了比较诱人的价格。比如，位于下沙金沙湖畔的龙湖·湖左岸，其高层公寓的价格去年一度达到22000元/平方米，今年降至12800元/平方米。同时，典型改善型产品的花园洋房，也加入了降价的大军，去年售价高达29000元/平方米的花园洋房，近期售价仅为18000—19000元/平方米。万科·良渚文化村的柳映坊二期为精装户型，最近的开盘价为14500元/平方米，如此诱人的价格出现，无疑具有很强的吸引力。

　　另外，名城公馆、城市风景等不久前开盘的楼盘，价格上均给出了不小的让利，意向客户出手是必然的事情；而西溪蝶园、西溪诚园、欣盛·东方福邸等近期无加推的项目，也均出现了或明或暗、或高或低的调整，这无疑吸引了大量的改善型客户的需求。

　　“在价格一再走低的情况下，开发商也扛不牢了，心态难免会放低，价格就会做出调整，越是改善型的楼盘对资金的考验越大，价格下来了，购房者就进来了，不仅只有刚需楼盘会这样，改善型项目也是如此。”汉嘉地产总经理梅杰称。

　　双赢机构总经理章惠芳称，目前改善型楼盘成交量却是在增加，但是仔细分析，会发现成交量集中在个别几个楼盘，都是一些降价过的项目，这些少数的楼盘支撑起了市场。“目前的改善型楼盘分为两种，一种是已经降价的，成交好事正常的；另一种是暂时还没有降价的，它们几乎没有成交。”

　　锋芒机构总经理杨怀东称，市场是联动的，刚需楼盘降价后，必然会传感到改善型项目跟着降价；购房者的心理也是一样的，刚需出手了，改善型需求必然也会受到影响。

　　趋势

　　改善型需求开始复苏

　　政策或成“催化剂”

　　改善型需求已经开始有所抬头，已经成为一种现象。对于此，是不是可以称作“改善型需求复苏”呢？

　　章惠芳认为可以称作复苏了，毕竟已经从底部走出来了。“去年对于改善型市场来说，是冰封的冬天，现在冰开始融化了。”

　　杨怀东认为和之前的市场比较，改善型需求开始回暖了，可以说处于春天的阶段，至于会不会有夏天的到来，还需要时间来判断。

　　丁建刚认为，可以算作是有复苏的迹象，毕竟成交量有增加，但是刚需客户仍是大量涌现，仍旧是客群的主流，改善型购房者为市场注入了新的血液。

　　既然，改善型需求已经开始重新回归，下半年的市场将会出现什么改变呢？

　　“对于下半年的市场来说，可能刚需是绝对主力的现象会有所变化，除了刚需外，改善型需求也将成为亮点。”梅杰预测。

　　下半年，改善型楼盘将面临较大的消化压力。丁建刚认为下半年应该处于供销两旺的状态，基本会延续如今的市场，刚需和改善的购房群体将会丰富起来，刚需仍会成为购房主流，但是改善型的作用也将不容忽视。

　　丁建刚认为，后市怎么走取决于三个方面，分别为开发商的态度、购房者的心态，还有楼市政策，其中政策应该排在首位的，“改善型购房者对于态度是最敏感的，我认为下半年政府一定会‘救市’的，这是宏观经济形势要求的，但是政府可能不提救市，但是一定会做的。”丁建刚预测，“假设政策方面频吹暖风，比如首付比例下调、利率回归等，改善型购房者必将会迅速大面积出手。”

　　届时，会不会出现房价大幅上涨的局面？丁建刚表示购房者不用慌，出现2009年房价触底迅速反弹的概率非常低。