人大博导叶剑平：调控应增加住房选择多样性

        10日上午,中国人民大学公共管理学院土地管理系教授、博士生导师叶剑平登上齐鲁大讲坛,与众多听众一起,探讨城镇化快速发展中房地产政策和市场走向的话题。本期齐鲁大讲坛由长江学者特聘教授、山东大学经济研究院院长黄少安主持。
　　这一话题引起了众多听众的强烈关注,上午9时,山大邵馆报告厅内已经座无虚席。报告期间,听众认真听讲,积极发问,报告结束后,意犹未尽的听众,将叶剑平围在中央,进行深入交流探讨。近两个小时的演讲中,叶剑平以正在快速发展的城镇化为背景,从住宅属性再认识、城镇化、公共服务均等化与房价关系等5个方面阐述了自己的观点,内容涵盖了宏观政策走向以及调控政策下微观市场的变化。
　　叶剑平认为,城镇化的终极目标是使居民能够幸福地生活,但是城镇化过程中,一些城市出现了无序发展、过度扩张,城镇化的结果却造成交通堵塞、环境污染,城市居民的幸福感反而降低。此外,城镇化过程中,城市特别是区域中心城市,集中了绝大部分的公共资源,城乡差别有扩大的趋势。叶剑平称,这些问题虽然是发展中的问题,但需要通过加大财政转移力度,平衡交通、教育、医疗等公共资源的分配,缩小城乡差距。
　　叶剑平称房价问题实际上就是土地问题,对于地方政府过度依赖土地转让收入,叶剑平持否定态度,“就像一个家庭一样,如果靠变卖自己的东西,来创造收入的话,肯定不可持续”。
　　2007年以后,包括山东在内全国楼市出现了一波又一波涨价潮,叶剑平认为,这个过程中,住房的投资属性被过度放大,房价上涨速度超过了社会财富增加的速度,“房价的实际依托是社会经济的发展,如果社会经济不发展的话,托不住房价,房价最后就会掉下来。”
　　不能一味地用行政手段不让买房,但是可以不让你炒房子,抑制投机性购房。否则限购一放开,房价要进行报复性反弹。
　　政策储备,首先是鼓励普通商品房的买卖,也就是说自住型的、刚性需求的这部分人要帮助他,那就要有一套的政策制度,比如说税收问题,包括退税等。然后就是继续建保障性住房,保障性住房使低收入、无能力在市场上购买商品住房的人,解决安居问题。
　　对于调控的具体政策,叶剑平说,“我认为调控要疏和堵,疏就是引导有益的投资,堵呢,堵非理性的投资”。在引导有益投资方面,叶剑平认为通过合理的制度设计,引导房产投资向房产租赁市场发展。　
□叶剑平观点　应出台政策　保障租赁房
　　国民的一个共性,都想着自己拥有房子。我想为什么不愿意租房子有两方面的原因,租房子的话没有面子,是一个原因。第二个原因,租房不稳定,房东想赶我走就赶我走,想提高房价就提高房价。
　　但我想说,就租房子和买房子,按理说是消费,从经济学来说,算一算租合算就租,不应该存在面子不面子的问题。第二说说租房子是不是稳定的问题,以德国为例,德国人的住房自有率才40%多一点,也就是说近60%都是租房子,但是你绝对不能说德国是一个贫穷的国家,谁都不会这样说,他为什么不买呢,因为觉得租房子方便,想住哪个地方都可以去,想住什么样的房子就住什么样的房子。当然,租客的权利也很高,房主不能随意赶走住客,这是第一；第二,房主不能随意提高租金,要商量着来。我们的租赁有没有保障,国家也应该采取一些措施。