徐立凡:不要以为新的投机买房机会已经到来

        楼市调控，该随“稳增长”松绑吗

　　一系列的动向，正让楼市调控转向的预期变得越来越强烈。5月以来，全国40个重点城市超八成的成交量出现上涨，到6月初，有楼市风向标意义的杭州主城区成交量已超去年全年。全国有30多个城市楼市微调的政策要么在酝酿，要么已经出台。仿佛是要配合形势，6月7日，央行下发文件重申商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍，7折利率时隔两年重现江湖。

　　楼市调控真的在松鞋带吗？楼市是否会随着“稳增长”的政策大环境，再度起飞？答案应该是否定的。

　　成交量的上涨，是市场的自然反映。长周期、强力度的楼市调控，造就了阶段性的价值洼地，不管今后房价是否还会下降，在精明的购房者看来，此时买房至少是2009年以来最划算之时。开发商以价换量的策略，也让购房者心动。对多个地方楼市政策的微调，也不宜一刀切式地轻下断言。比如，临沂、蚌埠、南昌、武汉等部分城市的住房公积金“新政”，从盘活公积金的角度说，并无不可。地方政府的微调是否犯规，需要看政策落地后的效果才能确定。央行重申7折利率，也不能解读为楼市放宽的预备动作。事实上，虽然此前曾通过窗口指导要求银行统一对首套房贷利率打8.5折，但无论是央行还是银监会，都从未发文要求废除7折利率优惠。银行是否用足7折利率政策，主要还是要根据自身的风险控制程度决定。

　　楼市调控松绑的猜测，只是稳增长形势下的推断，而并没有确凿依据。事实上，即使今后一段时间内经济下滑的风险加剧，需要继续采用各种手段刺激增长，楼市调控也不会轻易放松。

　　首先，楼市调控如果骤停，一旦房价飞涨，不仅合理的刚性需求将遭受更大抑制，而且楼市将吸纳主要民间财富和投资资金。如此一来，产业的合理布局和升级固然会受到干扰，刺激消费需求这一调控主要目标也将遥遥无期。这与宏观政策的意图完全相违背。

　　其次，假如楼市调控放松后泡沫急剧扩大，经济过热，势必迎来新一轮严厉的调控，从而导致房价重挫，甚至超过本轮调控。这对于已经拥有自有住房的家庭来说，等于财富的大幅缩水。按照早先西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的一份《中国家庭金融调查报告》，国人自有住房拥有率已经达到89.68%，尽管这一数据遭到不少质疑，但是，如果将房贷户也计算在内的话，国人拥有较高的自有住房率是肯定的。在住房是中国家庭主要财产的情况下，房价大幅缩水，等于大面积的财富缩水。楼市调控，不会只考虑眼前利益，不可能只考虑一方，而必须从长远利益出发，对政府、刚性需求、已购住房者三者利益加以综合考量。轻易调整，很可能导致失衡。

　　楼市政策的放松，不应该放在“稳增长”的政策储备篮中。尽管楼市繁荣对于GDP、就业岗位、钢铁水泥电解铝等产业的拉动效应极其明显，但是，假如以此为目标，即使经济增长获得了暂时保障，也需要付出拖延产业结构优化时间，加大落后产能库存，降低普通消费者消费能力等巨大代价。

　　现在，可以对趋于活跃的楼市做出一个判断：该买房的就买房，市场需要接纳刚性需求。但是，不要以为新的投机机会已经到来。楼市调控的走势，不会为新的投机赌局打开窗户。